Отказ в государственной регистрации и его обжалование

Отказ в государственной  регистрации и  его обжалование

В государственной  регистрации может быть отказано в случаях, установленных Законом  о регистрации прав В государственной  регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с Законом о регистрации прав;

с заявлением о  государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

лицо, которое  имеет права, ограниченные определенными  условиями, составило документ без  указания этих условий;

правоустанавливающий  документ об объекте недвижимого  имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

правообладатель не представил заявление и иные необходимые  документы для проведения государственной  регистрации ранее возникшего права  на объект для регистрации сделки, перехода, ограничения (обременения) права;

не представлены документы, необходимые в соответствии с законом для проведения регистрации;

имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными  правами.

Причинами, препятствующими  регистрации ипотеки, также являются запрещение ипотеки указанного в  договоре имущества, несоответствие требованиям государственной регистрации прав содержания договора об ипотеке и приложенных к нему документов (п. 2 ст. 29 Закона о регистрации прав), в том числе в случае их неустранения по требованию учреждения юстиции (п. 3 ст. 21 Закона об ипотеке).

Судебный спор о границах земельного участка не является основанием для отказа в регистрации права на него (п. 2 ст. 20 Закона).

Не допускается  отказ в государственной регистрации  права, установленного вступившим в  силу решением суда (п. 1 ст. 28 Закона).

Примеры.

1) Если в ЕГРП  имеется запись о праве и  заявитель не является ни правопреемником,  ни наследником, ни стороной  по сделке с зарегистрированным  правообладателем и не может  подтвердить свое право решением  суда, в регистрации отказывается  на основании противоречия между заявленным и ранее зарегистрированным правом либо на основании того, что лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.

2) Если в правоустанавливающих  документах отсутствует описание, место расположения или адрес объекта недвижимого имущества, имя (наименование) правообладателя, то в регистрации может быть отказано на основании того, что представленные документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства - п. п. 1, 2 ст. 18 Закона о регистрации прав. Если в правоустанавливающем документе отсутствует вид регистрируемого права, отказ может быть на основании того, что правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект. 

3) Если акт  государственного органа или  органа местного самоуправления  об установлении права принят  за пределами компетенции и  в нарушение порядка издания  таких актов, в регистрации  отказывается на основании того, что лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект.

4) Если имеется  запись о ранее принятом на  государственную регистрацию заявлении,  указывающая на правопритязание  в отношении данного объекта, первоначально должно быть принято решение по ранее принятым документам. После регистрации ранее заявленного права в регистрации позже заявленного права отказывается на основании того, что лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества. Сомнения в наличии оснований для бесспорной регистрации по двум конфликтующим заявлениям разрешаются регистратором в соответствии с законом (представленные документы направляются на подтверждение подлинности, истребуются дополнительные документы, запрашиваются сведения о недвижимом имуществе, имеющиеся у других организаций, и пр.).

5) Если в договоре  отсутствуют установленные законом  для данного вида договоров  существенные условия (п. 1 ст. 432 ГК), в регистрации отказывается на основании того, что представленные документы по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

6) Если в ЕГРП  имеется запись о зарегистрированной  сделке, ипотеке, аренде, сервитуте,  праве требования в судебном порядке, ином ограничении (обременении) права, но это не указано в договоре, то в государственной регистрации сделки (или перехода права) отказывается на основании того, что лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. Аналогично, если на сделку в соответствии с законом дано согласие третьих лиц (супругов, органов опеки и попечительства, собственника недвижимого имущества, общего собрания акционеров, залогодержателя, получателя ренты и пр.), содержащее условия сделки, то в случае отсутствия таких условий в договоре в государственной регистрации также может быть отказано.

7) Если в ЕГРП  отсутствует запись о праве  лица, распоряжающегося недвижимостью,  возникшем после введения в действие Закона о регистрации прав, то в государственной регистрации сделки отказывается на основании того, что лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.

В случае принятия решения об отказе в государственной регистрации права заявителям в срок не более 5 дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение. Сообщение об отказе в регистрации сделки, перехода права направляется всем сторонам договора.

Содержание сообщения  об отказе в государственной регистрации  определяется Инструкцией о порядке  заполнения и выдачи свидетельств о  государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной Приказом Минюста России от 18.09.2003 N 226 (далее - Инструкция от 18.09.2003) <*>. 

-------------------------------- 

<*> Зарегистрирован  в Минюсте России 30.09.2003, N 5122 // РГ. 2003. 8 окт. 

Отказ должен быть мотивированным. В сообщении указываются  основания для отказа, предусмотренные  п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав, и причины принятия такого решения - нормы законов и иных правовых актов, нарушенных при приобретении прав на недвижимость. Отметка об отказе также вносится в ЕГРП и Книгу учета входящих документов; копия сообщения об отказе помещается в дело правоустанавливающих документов. После отказа в регистрации поданные документы не возвращаются (это не предусмотрено Законом о регистрации прав). Возвращены заявителю могут быть только подлинники правоустанавливающих документов (без отметок об отказе в регистрации). Плата за регистрацию не возвращается (п. 5 ст. 20 Закона о регистрации прав).

Отказ в регистрации  не означает, что заявление о регистрации права на данный объект не может быть подано еще раз (с другими или исправленными документами). Естественно, что во второй раз уже не требуется представления копий некоторых документов, оставшихся в деле (учредительных документов юридического лица, технических паспортов зданий и сооружений, планов земельных участков), если в этих документах не произошло никаких изменений. Представление подлинников повторно обязательно. Обязательна также и повторная оплата регистрации.

Заявитель или иное заинтересованное лицо может обжаловать отказ в суд, арбитражный суд (п. 5 ст. 2 Закона о регистрации прав).

Обжалование отказа в государственной регистрации  физическими лицами осуществляется в соответствии с гл. 25 ГПК в  течение 3 месяцев со дня получения извещения об отказе.

Согласно ст. ст. 206, 258 ГПК суд, признав заявление  гражданина обоснованным, принимает  решение об обязанности учреждения юстиции провести государственную  регистрацию и устанавливает  для этого срок. Решение суда направляется руководителю учреждения юстиции или иному должностному лицу (регистратору, руководителю филиала) не позднее 3 дней со дня вступления решения в законную силу. Об исполнении решения должно быть сообщено суду и гражданину не позднее чем в месячный срок со дня получения решения суда. В случае неисполнения решения суд принимает меры, предусмотренные законодательством РФ.

Обжалование отказа юридическими лицами осуществляется в  соответствии с гл. 24 АПК в течение 3 месяцев со дня получения извещения  об отказе.

При удовлетворении требования арбитражный суд признает отказ в государственной регистрации незаконным и обязывает учреждение юстиции совершить такую регистрацию в установленный судом срок. В решении может быть указана необходимость сообщить суду об исполнении данного решения. Копия решения направляется в 5-дневный срок со дня его принятия заявителю и учреждению юстиции. Решения арбитражных судов по делам об оспаривании действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц подлежат немедленному исполнению, если иные сроки не установлены в решении (п. 3 ст. 180, п. 7 ст. 201, п. 1 ст. 318 АПК).

Таким образом, в случае признания отказа в регистрации  незаконным, учреждение юстиции обязано  исполнить судебное решение и  провести государственную регистрацию. При отсутствии иных (не рассмотренных судом) оснований для отказа регистрация осуществляется в соответствии с решением суда. Иными основаниями для отказа могут послужить, например, арест имущества, наложенный в период обжалования действий учреждения юстиции, выявленные противоречия между заявленным и зарегистрированным ранее правом. Другие регистрационные действия (внесение записей в ЕГРП, удостоверение проведенной регистрации, выдача документов, уведомление правообладателя) проводятся в порядке, установленном Законом о регистрации прав. Дополнительного заявления правообладателя и оплаты регистрации не требуется, поскольку он уже ходатайствовал о государственной регистрации своего права (или сделки) и оплатил регистрацию, но учреждение юстиции неправомерно отказало ему и прекратило регистрационные действия.

Регистрация проводится в указанный в судебном решении  срок, а если срок не указан, то в  течение месяца. Учреждение юстиции  вносит в ЕГРП запись о зарегистрированном праве, ограничении (обременении) или  сделке и готовит свидетельство, удостоверяющее проведенную регистрацию права. Регистрационные записи вносятся на основании правоустанавливающих документов, но не на основании решения суда о признании отказа незаконным. Заявитель и суд должны быть извещены о проведенной регистрации. Если при отказе в регистрации заявителю были возвращены подлинники правоустанавливающих документов (например, подлежащих государственной регистрации договоров), то он повторно представляет их в учреждение юстиции для совершения специальной регистрационной надписи (простановки регистрационного штампа), удостоверяющей проведенную государственную регистрацию сделки.

Итак, государственная  регистрация в случае обжалования  отказа проводится:

без дополнительного  заявления;

без дополнительной оплаты;

без дополнительных документов;

на основании  представленных ранее заявителем правоустанавливающих документов.

Следует отличать действия учреждений юстиции в случае признания незаконным отказа в государственной  регистрации и в случае признания  судом права на недвижимое имущество. Согласно п. 1 ст. 28 Закона о регистрации прав права, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях, т.е. по заявлению правообладателя с приложением необходимых для регистрации документов, в том числе и об оплате государственной регистрации. Судебное решение - основание для возникновения и, соответственно, государственной регистрации права на недвижимость. Напротив, регистрация в случае незаконного отказа является исполнением судебного решения, положения п. 1 ст. 28 Закона о регистрации прав на общих основаниях в данном случае не применяются. По жалобе на отказ в регистрации учреждение юстиции является ответчиком, процессуальное положение которого позволяет возложить на него обязанность по совершению определенных действий, но, с другой стороны, позволяет ему самому обжаловать решение суда первой инстанции. Судебное решение о признании незаконным отказа в регистрации является не основанием для возникновения права на недвижимость, а обязанием совершения регистрации на основании представленных заявителем правоустанавливающих документов, неправомерно признанных учреждением юстиции не соответствующими закону.