Наем жилого помещения на коммерческой основе

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего  профессионального образования

«Нижегородский  государственный университет им. Н.И.Лобачевского» 
 
 
 
 
 
 
 

Юридический факультет

Кафедра гражданского права и процесса 

Курсовая работа

На тему:

«Наем жилого помещения на коммерческой основе» 
 
 

  
 
 
 
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Н.Новгород

2010

 

 

Содержание 

1. Введение……………………………………………………………………..3
2. Предмет, субъекты и форма договора……………………………………..5
3. Права и обязанности сторон по договору……………………………….11
4. Прекращение договора коммерческого найма жилого помещений…...17
5. Судебная практика………………………………………………………...21
6. Заключение………………………………………………………………...25
7. Список литературы………………………………………………………..27

 

 

Введение

   Конституция РФ (ст.40) провозгласила в числе  основных прав и свобод человека и гражданина права на жилище. Право на жилище - одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает самые основы жизни людей. Жилище, как и пища, одежда, вода, относится к основным материальным условиям жизни человека.

   Каждый  имеет право на жилище¹. Одним из способов реализации данного права является договор коммерческого найма жилого помещения.

   Договор коммерческого найма жилого помещения  является весьма актуальной темой в  настоящее время, так как получил широкое применение на практике. Распространение коммерческого найма жилых помещений вызвано объективными социально-экономическими причинами, а именно постоянно возрастающими ценами на жилье и снижением объема его строительства, низкими доходами граждан и т.д.

   В настоящее время договор коммерческого  найма жилого помещения регулируется гл. 35 ГК РФ. Однако в силу специфики  объекта этого договора, к нему применимы отдельные нормы жилищного  законодательства. На это есть прямые ссылки в статьях  Гражданского кодекса (например, абз.2 п. 1 ст. 673 ГК, п.3 ст. 687 ГК). Необходимость применения других норм обосновывается тем, что многие вопросы, связанные с определением правового режима жилого помещения, ГК не регламентированы, однако их решение необходимо при регулировании коммерческого найма жилого помещения. К примеру, жилое законодательство определяет, что такое жилое помещение и его отдельные виды – жилой дом, квартира, комната (ст. 16 ЖК РФ) и др².

   Термин  “коммерческий” применительно к  договору найма жилого помещения указывает на вид жилого фонда по целевому назначению, из которого предоставляются жилые помещения, и направленность соглашения на извлечение собственником дохода от использования своего имущества в отличие от другой разновидности договора – социального найма. Объектом последнего выступают жилые помещения, входящие в жилой фонд социального использования. Это жилье предназначается для малоимущих  и некоторых других, указанных в законе, категорий граждан, нуждающихся в жилье ³. Следует отметить, что ни ГК, ни ЖК этот договор коммерческим наймом не именуют. В кодексах он называется договором найма жилого помещения. Понятие “коммерческий наем” используется, в основном, в теории и в законодательстве субъектов РФ⁴.

   Объектом  исследования являются договор найма жилого помещения, характеризуемый наличием взаимных прав и обязанностей, охраняемых государством.

   Предмет исследования – действующее законодательство, регулирующее договор найма жилого помещения.

   Целью настоящей работы является проведение комплексного научно-теоретического и анализа договора найма жилого помещения.

   Отсюда  вытекают следующие задачи:

• выявление особенностей договора с помощью сравнительного анализа коммерческого найма со смежными договорами, определение предмета и объекта договора;
• порядок использования договора коммерческого найма путем обозначения прав и обязанностей сторон в договоре;
• обозначение оснований прекращения и расторжения договора, рассмотрение спорных моментов и определения решения проблем на практике;
• а также в связи со вступлением в законную силу нового ЖК РФ (1 марта 2005 г.) прослеживание изменений и анализ новел по отношению к договору коммерческого найма.

 

    Предмет, субъекты и  форма договора 

    Предметом договора найма жилого помещения как сделки является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, - квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (п. 1 ст. 673 ГК)⁵.

    В ст. 673 ГК жилое помещение рассматривается  как объект договора найма жилого помещения. Однако, если договор найма рассматривать как обязательственное правоотношение, его объектом следует считать действия нанимателя по предоставлению имущества в пользование и встречные действия другой стороны по оплате жилого помещения.⁶

    В ГК в качестве предмета найма названы  следующие виды жилых помещений: квартира, жилой дом либо их определенная часть (одна или несколько комнат).

    Жилой дом - строение, предназначенное для  проживания в нем людей и отвечающее строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям.

    Строения  могут быть смешанного типа, т.е. наряду с жилыми иметь также нежилые  помещения (например, во многих жилых  домах первые этажи предназначены  для размещения магазинов, лечебных учреждений и т.д.).

    Квартирой именуется часть жилого дома, предназначенная и используемая для проживания и имеющая отдельный выход на улицу, во двор, на лестничную клетку или в общий коридор, и отдельную кухню.

    Комната - обособленная постоянными стенами  часть квартиры (жилого дома). Комната  может быть жилой (спальня, гостиная) или вспомогательной - ванная комната, кухня и т.д.

    По  договору найма жилого помещения  может передаваться помещение, обладающее следующими признаками:

    1) оно должно быть жилым. Жилым  дом признается с момента, когда  его строительство завершено,  он принят в эксплуатацию и зарегистрирован в качестве жилого дома специализированной государственной или муниципальной организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию. Не могут быть предметом найма строения, соответствующие всем требованиям, предъявляемым к жилым домам, предназначенным для постоянного проживания, но не зарегистрированные как жилые. Гражданин, постоянно проживающий в таком помещении, может просить о регистрации данного помещения в качестве жилого.

    Вспомогательные помещения (балконы, кухни и т.д.) также не могут быть самостоятельным предметом договора найма жилого помещения;

    2) помещение должно быть пригодно  для постоянного проживания. Не  может быть передано по договору  найма жилого помещения временное  строение либо строение, предназначенное для сезонного проживания (например, летний дачный дом);

    3) помещение должно быть изолированным,  т.е. имеющим самостоятельный  вход, и отделенным от других  помещений. Не может передаваться  по договору найма помещение,  имеющее общий вход с другим  помещением, - смежная комната; для постоянного проживания не может быть предоставлена комната, временно изолированная от смежных жилых помещений.⁷

    Пригодность для проживания означает соответствие жилого помещения санитарным и техническим  нормам. Пригодность жилого помещения для проживания определяется с учетом физического износа, повреждений несущих конструкций, недостатков внутренней планировки. Непригодными для постоянного проживания, к примеру, признаются комнаты, не имеющие непосредственного освещения или освещаемые окнами, выходящими в соседнее помещение, жилые каменные дома с физическим износом свыше 70% и деревянные дома с физическим износом свыше 65%.

    Помещение, признанное в установленном порядке  непригодным для проживания, не может  быть предметом договора жилищного найма. При несоблюдении установленных законодательством требований к жилому помещению договор найма должен быть признан недействительным как не соответствующий требованиям законодательства.

    Порядок признания жилых помещений непригодными для проживания установлен Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 “Об утверждении положения  о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции”.

    Непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения):

    а) находящиеся в ветхом состоянии;

    б) находящиеся в аварийном состоянии;

    в) в которых выявлено вредное воздействие  факторов среды обитания.⁸

    Таким образом, возможность безопасного  использования жилого помещения определяется не только качеством самого строения, но и местом расположения помещения, состоянием окружающей среды и другими факторами. Например, непригодными для проживания признаются жилые строения, расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаро- и взрывоопасных зон промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и других зон.

    Критерии  и технические условия отнесения  жилых домов (жилых помещений) к  категории ветхих или аварийных  должны определяться Министерством  промышленности и энергетики РФ.

    Критерии  отнесения жилых домов (жилых  помещений) к категории непригодных  для проживания по причине вредного воздействия факторов среды обитания предусматриваются государственными санитарно-эпидемиологическими правилами  и нормативами.

    Размер  жилого помещения, предоставляемого по договору коммерческого найма, прямо  законодательством не ограничивается.

    Вместе  с тем пригодность жилого помещения  для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Одним из критериев определения пригодности для проживания является определенный размер жилого помещения. ГК устанавливает, что вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем, возможно только при условии соблюдения нормы жилой площади, за исключением случаев вселения несовершеннолетних детей⁹. Представляется, что для договора коммерческого найма необходимо соблюдение не нормы предоставления жилья, установленной для договора социального найма, а санитарной нормы жилой площади. Причем эта норма должна соблюдаться не только при вселении новых жильцов, но и при заключении договора коммерческого найма.

    Условие о предмете договора найма жилого помещения является существенным, поэтому, если оно определено неполно либо вообще не определено, договор считается  незаключенным.

     Наименование  сторон в жилищных правоотношениях, их правовое положение зависят от того, в силу каких оснований указанные  правоотношения возникают¹⁰.

     Договор найма жилого помещения - это соглашение сторон, по которому одна сторона - собственник  жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).

     Сторонами договора коммерческого найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель.

     Наймодателем  может быть любой субъект гражданского права с соблюдением общих  требований о правоспособности и  дееспособности.

     Сдачу жилых помещений в наем осуществляют их собственники, а также иные лица, наделенные таким правом законом или собственником (например, государственные и муниципальные унитарные предприятия, за которыми жилые помещения закреплены на праве хозяйственного ведения, юридические лица – арендаторы жилых помещений).