Наем жилого помещения на коммерческой основе

   Проверив  материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражения на нее, выслушав заключение прокурора Шиян Е.Р., судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

   Из  материалов дела следует и установлено  судом первой инстанции 000 «Газпром трансгаз Югорск» является собственником жилого помещения находящегося по адресу: ул. ЛПУ, д. Х кв. Х п. Лыхма Белоярского района. Ответчику передано указанное спорное жилое помещение по договору коммерческого найма от  6 февраля 2007 года (далее Договор) сроком на три года до 6 февраля 2010 года.

   Согласно  п. 1.5 Договора», настоящий договор  расторгается в порядке, установленном  договором в случае увольнения «нанимателя».

   Приказом  истца от 31 октября 2007 года № 116-л/с  трудовой договор с ответчиком прекращен  в связи выходом ответчика на пенсию.

   В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор, может быть, расторгнут по решению суда в иных случаях, предусмотренных настоящим  кодексом, другими законами или договором.

   В Разделе 4 Договора (изменение и расторжение договора) в п. 4.3. указано, что «Собственник» может требовать расторжения настоящего договора, в установленном законодательством в случае: не внесения платы в течение шести месяцев, использование не по назначению; выезда «нанимателя», на срок более шести месяцев; сдачи жилого помещения в поднаем; в других случаях установленных законодательством.

   Возможность требовать расторжения договора по основанию увольнения «нанимателя» в данном Разделе Договора не указана.

   Согласно  ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимаются во внимание-, буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значений условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями договора в целом.

   Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, указав, что Договор коммерческого найма жилого помещения № 176 от 6 февраля 2007 года не содержит условий о признании нанимателя утратившим право пользования жилым помещением, а также в перечне условий расторжения Договора найма жилого помещения не содержатся условия об увольнении работника, являющегося нанимателем жилого помещения. В пункте 1.5 указано, что договор расторгается в порядке установленном договором, а договором определено (п. 4.3), что он расторгается в порядке установленном законодательством. Законодательством установлен судебный порядок расторжения договора (ст. 450 ГК РФ). В судебном порядке договор не расторгнут, вследствие чего оснований считать ответчика утратившим право пользования спорным жилым помещением не имеется. Окончание срока договора- 6 февраля 2010 года.

   Вывод суда мотивирован, основан на доказательствах, оцененных судом в совокупности, соответствует, требованиям закона, и оснований считать его неправильным у судебной коллегии не имеется.

   На  основании изложенного решение  суда постановлено в соответствии с  требованиями закона и представленными  доказательствами, которым дана правильная и объективна оценка. Нарушений судом  норм материального и процессуального права, которые бы привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено. Изложенные в кассационной жалобе доводы не опровергают выводы суда, оснований для отмены решения суда не имеется.

     Судебная коллегия определила решение Белоярского городского суда оставить без изменения, кассационную жалобу ООО «Газпром трансгаз Югорск» - без удовлетворения.      

Заключение 

    В отличие от других разновидностей договоров  жилищного найма коммерческий наем представляет собой обычный гражданско-правовой договор, заключаемый по соглашению сторон, которым и определяются его существенные условия. Этим он принципиально отличается от договора социального найма, по сути, оформляющего бесплатное распределение между нуждающимися гражданами дефицитного жилья, находящегося в публичной собственности. Поэтому и отношения коммерческого найма жилья регулируются не жилищным, а непосредственно гражданским законодательством.

    Для заключения договора коммерческого  найма не требуются какие-либо административно-правовые предпосылки в виде решения властного органа, состояния на жилищном учете и т.п. Ни на одном из контрагентов здесь не лежит обязанность вступить в договорные отношения (договор коммерческого найма жилого помещения не относится и к числу публичных договоров).

     Одним из основных средств реализации конституционного права на жилище является договор  найма жилого помещения в различных  жилищных фондах.

     Коммерческий  наем имеет свой собственный предмет, который составляют юридический  объект – действия наймодателя по передачи жилого помещения за плату во владение и пользование нанимателю и материальный объект – изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.

     Объектами договора коммерческого найма жилого помещения могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо в квартирах.

     Сторонами договора коммерческого найма жилого помещения являются наймодатель  и наниматель. Наймодателем по договору является собственник либо лица, наделенные правом на сдачу жилого помещения в наем законом или собственником. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин, юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено на основе договора аренды или иного договора за плату.

     Права и обязанности нанимателя и наймодателя  по договору коммерческого найма  раскрываются в главе 35 ГК РФ. На объем  прав нанимателя влияет классификация  договоров на долгосрочный и краткосрочный. Краткосрочный коммерческий наем уменьшает  объем жилищных прав и обязанностей у их носителей.

     Данный  договор считается заключенным  с момента достижения сторонами  соглашения по всем существенным условиям, с этого момента договор вступает в силу и становится обязательным для его участников. Договор является взаимным, т.к взаимные права и обязанности имеются у обеих сторон. Коммерческий наем изначально подразумевает извлечение прибыли собственником жилья. Именно поэтому законодатель указал и на то, что жилое помещение наймодатель обязан передать за плату. Плата, размер которой определяется по соглашению сторон, является существенным условием рассматриваемого договора. В настоящее время договор найма жилого помещения регулируется главой 35 ГК РФ. В силу специфики объекта договора к нему применяются нормы ЖК РФ, на что имеются прямые ссылки в статьях ГК РФ. Несмотря на регулирование этого договора двумя нормативными актами, он является гражданско-правовым договором.

     Прекращение договора найма жилого помещения, может  иметь место как вследствие расторжения  договора найма, так и по другим основаниям. Поэтому понятие «прекращение договора найма» шире понятия «расторжение договора найма». Расторжение договора найма жилого помещения – это волевой акт, являющийся по своей юридической природе односторонней или двусторонней сделкой.  
 
 
 

Список  литературы

1. Конституция Российской Федерации // Рос. газ. 1993 г;
2. ГК РФ ч.2 Правовая система Консультант плюс;
3. ЖК РФ  Правовая система Консультант плюс;
4. Постановление Правительства РФ № 25 от 21.01.2006// Собрание законодательства РФ 30.01.2006. № 5;
5. Постановлением Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 г. // Правовая система Консультант плюс;
6. Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ// ч.2.- 4-е изд., М., 2004;
7. Суханов Е.А. Гражданское право//учеб. М.,ч.2. 2008;
8. Толстой Ю. К. Жилищное право// учеб. М., 2007;
9. Ганин А.М. Гражданское право// учебное пособие  2009;
10. Калемина В. В. Договорное право// учеб. пособие. М., 2006;
11. Свит Ю.П. Жилищное право: учеб. пособие// М., 2005;
12. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право//кн.2  изд. 3-е, М., 2000;
13. Аполлонов А. О., Страунинг Э. Л. О правилах пользования жилыми помещениями // Жилищное право. 2006. № 5;
14. Баринов Н.А., Рамзаева Л.Ю Расторжение договора найма жилого помещения// поисковая система интернет;
15. Бойченко В. Н. Законные основания использования жилого помещения не по назначению // Жилищное право. 2005. № 8;
16. Кириченко О. В. Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере // Современное право. 2007.№ 7;
17.   Кириченко О. В. Права, обязанности и ответственность нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения //журнал  Нотариус .2007. № 1;
18. Мозолин В.П. Гражданское право: журнал Юрист ч.2. 2007;
19. Рузанова В.Д. Расторжение договора найма жилого помещения // Жилищное право. 2005. N 3;
20. Свердлык Г. А. Договор коммерческого найма жилых помещений // Жилищное право. 2007. №7;
21. Свит Ю. П. Договор коммерческого найма жилого помещения // журнал Закон. 2005.  № 6;
22. Северова М. А. Договор найма жилого помещения: содержание, права и обязаннос-ти сторон // Современное право. 2007. № 6;