Ипотека в гражданском праве

3) имущества,  в отношении которого предусмотрена  обязательная приватизация, либо  приватизация которых запрещена.  Данная норма применена в отношении жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебных жилых помещений, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящегося  в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения. Однако здесь следует учитывать, что собственники жилищного фонда или уполномоченный ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2 Правовые основы ипотечного кредитования 

  Ипотека жилых помещений регулируется нормами  гражданского и жилищного права.

  Нормы ГК РФ, подлежащие применению в случае возникновения правоотношений по ипотеке, применяются следующим образом:

  1) то, что касается самого кредита, регулируется нормами § 2 гл. 42 «Кредит», где дано определение кредитного договора и приведены общие положения о его форме;

  2) так как ипотека представляет собой, по сути, кредитный договор в обеспечение которого заемщик предоставляет объект недвижимости, то в отношении залога подлежат применению нормы § 3 гл. 23 об обеспечении исполнения обязательств. Так, согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение перед другими кредиторами лица, котором принадлежит это имущество. Это и другие нормы о залоге соответствуют ФЗ «Об ипотеке».

  Основным  правовым документом, который регулирует основания возникновения, порядок оформления и юридические последствия возникновения самой ипотеки является непосредственно Закон об ипотеке. Так, в соответствии с п.3 ст.1 этого Закона общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным ГК РФ или непосредственно законом не установлено иных правил. Данный закон, подписанный Президентом РФ в 1998 г., специалисты признают первым специальным законом, регулирующим систему отношений, возникающих в связи с залогом недвижимости. В нем конкретизированы условия предоставления кредита для приобретения недвижимости с дальнейшим залогом прав на нее. Рассмотрены также вся цепочка правоотношений сторон в случае нарушения исполнения обязательств со стороны заемщика, а также порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

  Правила об ипотеке недвижимого имущества  применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в  долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

  Оценка  предмета ипотеки осуществляется в соответствии с требованиями, установленными  Федеральным законом от 29июля 1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

  Государственная регистрация ипотеки осуществляется по правилам, предусмотренными ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».

  Что касается применения к отношениям по ипотечному кредитованию норм жилищного  права, то основным нормативным правовым актом в этой сфере является Жилищный кодекс РФ. В нем содержится понятие  жилого помещения (ст. 15), указаны его виды (ст. 16), дано определение жилищного фонда и видов (ст. 19), регламентированы нормы, посвященные вопросам права собственности и другим вещным правам на жилые помещения, а также закреплены иные положения, определяющие условия и порядок взаимодействия участников жилищных отношений.⁶ 
 
 
 
 
 
 

3 Договор об ипотеке,  права и обязанности  сторон 

     В договоре ипотеки должны быть в обязательном порядке указаны:

     1) предмет ипотеки (он определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием), а также право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя;

     2) оценка предмета ипотеки (она определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в денежном выражении);

     3) существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Оно должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

     Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной  регистрации. Государственная регистрация  ипотеки осуществляется по месту  нахождения имущества, являющегося  предметом ипотеки. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

     Договор об ипотеке считается заключенным  и вступает в силу с момента  его государственной регистрации.

     Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

     Ранее, в прежней редакции Закона об ипотеке  данный вид договоров должен был  быть нотариально удостоверен и только потом подлежал государственной регистрации. Ныне необходимость в нотариальном удостоверении была отменена. Хотя на практике очень многие банки предпочитают работать по прежней схеме и требуют нотариального заверения договора.

     Порядок государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора о ней, следующий: она осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

     Должны  быть представлены:

     1) договор ипотеки и его копия;

     2) документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений;

     3) документ об уплате государственной пошлины;

     4) иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, если права залогодержателя удостоверяются закладной, то в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, одновременно с вышеназванными документами представляются также закладная и ее копия; документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

     Государственная регистрации осуществляется в течение  одного месяца со дня поступления  необходимых для ее регистрации  документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, путем совершения регистрационной  записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Дата государственной регистрации ипотеки – день совершения указанной регистрационной записи.

     При прекращении ипотеки соответствующая  регистрационная запись погашается. Основанием являются заявления законного  владельца закладной, совместного  заявления залогодателя и залогодержателя  либо решение суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

     Ипотека как обременение имущества, заложенного  по договору о ней, возникает с  момента заключения этого договора.

     Подводя итог сказанному, отметим, что договор  ипотеки должен соответствовать требованиям, установленным законодательством, без выполнения которых данный вид договора не является договором ипотеки. К ним относятся:

1) основанием для заключения договора ипотеки должны быть определенные обязательства, например, он заключается в обеспечение обязательства по кредитному договору, договору займа и т. п.;

2) договор ипотеки заключается в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации.

     Сторонами по договору ипотеки являются: 

физическое  лицо – залогодатель, который передает в залог свое имущество (о котором говорилось ранее); 

банк, кредитная организация – залогодержатель, который принимает недвижимость в качестве залога для обеспечения исполнения основного обязательства.

     В соответствии с законодательством  о банковской деятельности, кредитная  организация – это юридическое  лицо, которое для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) Банка России имеет право осуществлять банковские операции. Банк – один из способов создания кредитной организации. Он имеет исключительное право осуществлять в совокупности следующие банковские операции: привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности, открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц.⁷ Проще говоря, в качестве основного кредитора выступает так называемый ипотечный банк, т. е. кредитная организация, основной формой деятельности которой является кредитование физических и юридических лиц под залог недвижимости.

     Права и обязанности сторон по договору установлены законодательством и включают следующее.

     1. Основная обязанность заемщика состоит в возврате полученных кредитных средств и выплате процентов за пользование ими.

     2. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании, т. е. должник по договору ипотеки имеет право им пользоваться по своему усмотрению, но ни продать, ни обменять, ни подарить его не вправе без согласия на то залогодержателя.

     3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

     4. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

     Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.

     5. При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке (т. е. если заемщик без согласования с залогодателем осуществит реализацию заложенного имущества), с нарушением указанных ранее требований залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

     а) признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий недействительности сделки (ст. 167 ГК РФ);

     б) досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

     6. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

     Таким образом, обобщая вышесказанное, нужно  остановиться на следующем. После подписания договора ипотеки возникают правоотношения его сторон (залогодателя и залогодержателя). Эти субъекты наделяются взаимными правами и обязанностями.