Ипотека в гражданском праве

     Залогодатель (должник по кредитному договору) обязан:

     а) застраховать заложенное имущество в полной его стоимости, а также осуществить страхование в соответствии с требованиями кредитной организации (например, своей жизни, здоровья и трудоспособности);

     б) уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;

     в) при намерении повторного залога уже заложенного имущества сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех предшествующих залогах данного имущества, в противном случае залогодатель отвечает за убытки, причиненные залогодержателям.

     Кроме обязанностей залогодатель имеет следующие  права:

     а) пользоваться заложенной квартирой в соответствии с назначением (в настоящем случае – для проживания);

     б) для дальнейшего отчуждения предмета залога, передачи его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу запрашивать согласие залогодержателя;

     в) завещать заложенное имущество;

     г) прекратить обращение взыскания на предмет залога и его дальнейшую реализацию путем исполнения обеспеченного залогом обязательства;

     д) если иное не предусмотрено Законом об ипотеке и договором, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут).

     Правда, некоторые права из приведенного перечня больше похожи на обязанности, но этого требует закон.

     Залогодержатель в свою очередь имеет следующие права:

     1. Передать свои права другому лицу:

     а) по договору об ипотеке;

     б) по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

     2. Требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога.

     3. Потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях:

     а) если предмет залога выбыл из владения залогодателя не в соответствии с условиями договора о залоге;

     б) нарушения залогодателем правил о замене предмета залога (ст. 345 ГКРФ);

     в) утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает;

     4. Не только потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, но и, если это требование не будет выполнено, обратить взыскание на предмет залога в случаях:

     а) нарушения залогодателем правил о последующем залоге;

     б) невыполнения залогодателем своих обязанностей;

     в) нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом.

     Таким образом, действия заемщика очень регламентированы законом и гражданским законодательством и чего нельзя сказать о правах и обязанностях кредитной организации. Ее обязанности будут выполненными в момент предоставлению заемщику кредита на приобретение жилья и при подаче заявления на государственную регистрацию. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     4 Закладная, как ценная бумага удостоверяющая ипотеку 

     Кредитный договор между банком и заемщиком  в целях последующего приобретения заемщиком на полученные деньги необходимого жилого помещения является одним из основополагающих в механизме правового регулирования ипотечного жилищного кредитования. Он может быть охарактеризован как договор ипотечного жилищного кредитования, который в силу специфики и содержания выступает самостоятельным подвидом кредитного договора, не предусмотренным действующим законодательством.

     Основными принципами договора ипотечного жилищного  кредитования являются платность, срочность, целевой характер, обеспеченность и  возвратность.

     Закон об ипотеке ввел в гражданский  оборот новую именную ценную бумагу – закладную, которая призвана удостоверить право ее обладателя на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой.

     Значение  закладной состоит в том, что  она позволяет упростить и  ускорить оборот прав по обеспеченному  ипотекой обязательству. Передача прав по закладной производится путем совершения сделки в простой письменной форме, не требующей государственной регистрации смены залогодержателя.⁸

     Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом – так  же и должником по обеспеченному  ипотекой обязательству. Закладная  подписывается указанными лицами и  вместе с договором об ипотеке, либо иными документами, влекущими за собой ипотеку в силу закона, сдается в орган государственной регистрации. После регистрации закладная находится у залогодержателя.

     Закладная – это новое правовое явление  для института обеспечения исполнения обязательств. Основные нормы, посвященные  закладной содержатся в Законе об ипотеке.

     Закладная – это именная ценная бумага, удостоверяющая права ее владельца, вытекающие из двух договоров –  договора об ипотеке и основного  договора. Все уступки связанные  с договорами полностью подчинены  правилам закладной. Уступка залогодержателем своих прав по договору об ипотеке другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права по основному обязательству, обеспечиваемому ипотекой. Если не доказано иное, то уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку по обеспеченному ипотекой обязательству. Таким образом, допускается несовпадение в одном лице должника и залогодателя и не допускается возможность несовпадения кредитора и залогодателя. Поэтому целесообразно, чтобы права, возникающие у залогодержателя и кредитора, удостоверялись одним документом – закладной. С передачей закладной производится одновременно передача прав залогодержателя и кредитора (ст. 13 Закона об ипотеке).

     Закладную можно продать, заложить, перезаложить при определенных условиях, не изменяя  при этом самого договора об ипотеке. Закладная не требует нотариального удостоверения, правила об усложненном порядке уступки прав к ней неприемлемы, следовательно, и не требуется государственная регистрация перехода прав. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которой удостоверены закладной не допускаются. При совершении такой сделки она признается ничтожной. Уступить права об ипотеке можно, только в случае если по нему не имеется закладной.

     В соответствии со ст. 13 Закона об ипотеке права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено Законом об ипотеке.

     Закладной в силу закона могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено Законом об ипотеке.

     Таким образом, держатель закладной находится  в более выгодном положении, чем  кредитор, исполнение обязательств перед  которым не обеспечено должником. В результате условия получения кредита для должников, обязательства которых обеспечены ипотекой с выдачей закладной, более благоприятны, чем для заемщиков, права которых не обеспечены ипотекой.⁹

     Составление и выдача закладной не допускается  в случае если:

     1) предметом ипотеки являются предприятие  как имущественный комплекс, либо  его право аренды;

     2) ипотекой обеспечивается денежное  обязательство, сумма долга по  которому на момент заключения  договора не определена.

     Если  же не смотря на данное условие, закладная все же будет составлена, то условия в договоре об ипотеке, о выдаче закладной признаются недействительными, а орган государственной регистрации при обнаружении подобного факта не должен выдавать закладную первоначальному залогодержателю.

     Большое значение придается форме и формальным признакам закладной. Данные и условия, вносимые в закладную можно разделить на две категории – обязательные (предусмотренные законом) и необязательные, которые вносятся в закладную по соглашению сторон.

     Обязательные  данные:

     1) слово «Закладная», включенное  в название документа;

     2) имя залогодателя и указание  места его регистрации либо  наименование и местонахождение,  если залогодатель юридическое  лиц;.

     3) имя первоначального залогодержателя  и указание места его регистрации либо его наименование и указание местонахождения, если залогодержатель юридическое лицо;

     4) название кредитного  договора или иного денежного  обязательства, исполнение которого  обеспечивается ипотекой, с указанием  даты и места заключения такого  договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

     5) имя должника  по обеспеченному ипотекой обязательству,  если должник не является залогодателем,  и сведения о документе, удостоверяющем  личность должника, либо его наименование  и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо;

     6) указание суммы  обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они  подлежат уплате по этому обязательству,  либо условий, позволяющих в  надлежащий момент определить  эту сумму и проценты;

     7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

     8) название и достаточное  для идентификации описание имущества,  на которое установлена ипотека,  и указание места нахождения  такого имущества;

     9) подтвержденную  заключением оценщика денежную  оценку имущества, на которое  установлена ипотека;

     10) наименование права,  в силу которого имущество,  являющееся предметом ипотеки,  принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право,  с указанием номера, даты и  места государственной регистрации,  а если предметом ипотеки является  принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды;

     11) указание на то, что имущество,  являющееся предметом ипотеки,  обременено правом пожизненного  пользования, аренды, сервитутом, иным  правом либо не обременено  никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;

     12) подпись залогодателя  и, если он не является должником,  также подпись должника по  обеспеченному ипотекой обязательству;

     13) сведения о государственной регистрации ипотеки;

     14) указание даты  выдачи закладной залогодержателю  и даты выдачи закладной ее  владельцу, если осуществлялись  аннулирование закладной и составление  новой закладной с указанием  даты аннулирования предыдущей  закладной.

     При этом документ, названный "Закладная", в котором отсутствуют какие-либо данные, приведенные выше, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю.

     Все листы закладной составляют единое целое, они должны быть пронумерованы  и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию права. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Заключение 

     Ипотека, являясь универсальным средством  обеспечения обязательств, открывает  собственнику земли возможность, установив  на эту недвижимость одну или несколько  ипотек, получить кредит в размере, соответствующем всей или части стоимости недвижимости, не лишая себя пользования последней. Кредитор же получает право, в случае неисполнения должником обязательства, получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Привлекательность залога недвижимого имущества (в том числе и земли) объясняется тем, что с его помощью проще произвести принудительное взыскание. В отличие от применения неустойки, поручительства или гарантии ипотека предполагает наличие заранее подготовленного для взыскания имущества.