Ипотека в гражданском праве

     Содержание 

Введение…………………………………………………………………....2

1 Понятие ипотеки,  ее предмет и формы………………………………....4

2 Правовые основы  ипотечного кредитования………………………….10

3 Договор об  ипотеке, права и обязанности  сторон…………………….12

4 Закладная,  как ценная бумага удостоверяющая ипотеку……………..19

Заключение……………………………………………………………....…24

Список использованной литературы……………………………………..26 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Введение 

     Развитие  рыночных отношений в России в  последние годы привело к обращению  к тем правовым институтам, которые способны обеспечить их эффективное функционирование. Одним из таких институтов является ипотека.

     Интерес к этой проблеме обусловлен как относительной  новизной института ипотеки для  правоотношений, возникающих в России в сфере предпринимательства, так  и многочисленными, но пока еще не разрешенными вопросами теоретического и практического порядка, которые возникают при реализации прав, вытекающих из залога.

     Институт  ипотеки - неотъемлемая составная часть  любой развитой системы частного права. Особенно возрастает роль ипотеки тогда, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система может помочь стабилизировать положение. Ипотека, с одной стороны, способствует снижению инфляции, временно оттягивая на себя свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой стороны, помогает решать социальные и экономические проблемы.

       Ипотека представляет собой залог, предметом которого являются объекты недвижимого имущества, имеющие, как правило, большую стоимость и пользующиеся спросом на рынке по сравнению с прочим имуществом. Поэтому ипотека на сегодняшний день является наиболее привлекательным видом залога. Это позволило ипотеке стать важной составляющей экономической и социальной политики государства.

     Активное  использование ипотеки в России обещает большое количество преимуществ, способных улучшить состояние отечественной  экономики, обеспечить жильем социально  незащищенные категории граждан. Развивающаяся экономика нуждается в инвестициях. Следствием этого является рост объемов кредитования и активный процесс вовлечения в отношения по привлечению заемных средств новых субъектов. Банки и кредитные организации постоянно работают над поиском новых схем кредитования, позволяющих привлечь максимальное количество потенциальных заемщиков. Вместе с тем растет необходимость совершенствования института обеспечения исполнения таких обязательств.

     Развитие  института ипотеки имеет принципиальное значение и для банковской системы. Вложения в недвижимость, под гарантии государства, особенно во время нестабильности на фондовом рынке, представляют интерес даже при невысокой доходности.

     Важнейшей предпосылкой развития и применения ипотеки является нормативное регулирование  залоговых правоотношений. Основными  законодательными актами в этой области являются: Гражданский Кодекс Российской Федерации; Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ; Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г.; Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.  Ситуация в данной области стала меняться с принятием указанных нормативных актов.

     Активное развитие правоприменительной практики предполагает дальнейшее совершенствование указанных норм, их адаптация к условиям динамично развивающейся экономики, а вместе с ней — и рынка недвижимости. Достаточно большая правоприменительная практика показала, что ипотечное кредитование является перспективным направлением, нашедшим свое применение как в социальной сфере, так и в предпринимательской деятельности.

     О значимости развития института ипотеки  говорит и тот факт, что этому  вопросу в последние годы серьезное  влияние уделяет государство. В настоящее время развитие и совершенствование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики, направленной на решение проблем качества и доступности жилья для всех категорий граждан.

1 Понятие ипотеки, ее предмет и формы 

     Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.¹

     Залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных действующим законодательством. В гражданском праве под способами обеспечения исполнения обязательств понимаются предусмотренные законодательством или договором специальные меры имущественного характера, стимулирующие надлежащее исполнение обязательств должниками путем установления дополнительных гарантий удовлетворения требований кредиторов.

     Термин  «ипотека» (от др.-греч. hypoteheke-залог) впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. Древние греки так обозначали ответственность должника перед кредитором своей землёй. На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг.²

     Легальное определение ипотеки раскрывается лишь через понятие договора об ипотеке: по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.³

      Ипотечное кредитование – предоставление банками  долгосрочных кредитов на приобретение или строительство недвижимости под залог недвижимого имущества. Ипотечное жилищное кредитование граждан имеет ряд отличительных черт.

     1. Кредиты носят целевой характер  и предоставляются гражданам  на цели приобретения жилья  или строительства индивидуального жилья.

     2. Обеспечением кредита, как правило,  является жилье, приобретаемое  с помощью кредита, или, в  случае строительства индивидуального  дома, залог земельного участка.  На срок кредита недвижимость  находится в залоге, и в случае  дефолта заемщика кредитор может покрыть свои потери путем обращения взыскания на предмет залога.

     3. Срок погашения кредита (кредитный  период) достаточно длителен —  как правило, 10―15 лет и более.

     4. Обычно в течение кредитного  периода заемщик регулярно выплачивает не только проценты, но и часть суммы основного долга, так что к концу кредитного периода основной долг полностью погашается (амортизируется). Такой кредит называется «самоамортизирующимся».

     5. Сумма кредита составляет обычно  не более 60–70% оценочной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога.

     6. Благодаря длительному сроку  погашения уменьшается размер  ежемесячных выплат заемщика.⁴

     Ипотека может возникнуть в силу закона, либо договора. По договору залогодатель (в том числе и не являющийся должником) добровольно отдает в залог любое принадлежащее ему недвижимое имущество, гарантируя тем самым удовлетворение требований кредитора в случае неисполнения обязательства, обеспеченного залогом. Договор - основная форма возникновения ипотеки. Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.

     Ипотека может возникнуть и на основании  норм закона. Ипотека в силу закона (легальная ипотека) — ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов. Например, если жилой дом или квартира приобретаются за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность заемщика, то приобретенная недвижимость считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи.

     Ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей на основании договора, только тем, что первая возникает  в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон, а ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон.

     Перечень  имущества, которое может быть заложено по договору об ипотеке, ограничен. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права, на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

     1) земельные участки, за исключением  земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами  органов местного самоуправления для земель  различного целевого назначения и разрешенного использования (ст. 63 ФЗ «Об ипотеке»)

     2) предприятия, а также здания, сооружения  и иное недвижимое имущество,  используемое в предпринимательской деятельности;

     3) жилые дома, квартиры и части  жилых домов и квартир, состоящие  из одной или нескольких изолированных  комнат;

     4) дачи, садовые дома, гаражи и другие  строения потребительского назначения;

     5) воздушные и морские суда, суда  внутреннего плавания и космические объекты.⁵

     В отношении отдельных предметов  ипотеки Закон об ипотеке предусматривает  определенные требования. Так, земельные  участки не подлежат ипотеке в  случае, если они находятся в государственной  или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Кроме того, не допускается ипотека земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

       В случае если предметом ипотеки  является предприятие как имущественный комплекс, то на все входящее в его состав имущество распространяется действие договора ипотеки, а именно: материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права, если иное не предусмотрено договором.

     Ипотека зданий и сооружений допускается  только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором находится  это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Согласно Гражданскому кодексу РФ (п.2 ст.267 ГК РФ) не допускается залог земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении.

     Не  допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов  и квартир, находящихся в государственной  или муниципальной собственности.

     Не  допускается заключение договора ипотеки  жилого дома или квартиры, находящихся  в частной собственности граждан, через представителя, за исключением законных представителей несовершеннолетних граждан, представителей ограниченно дееспособных и недееспособных лиц.

     Предусмотрены  особенности оформления ипотечного кредита при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, если его части согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц. Собственник квартиры не вправе  отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

    Не  допускается ипотека следующего имущества:

1) изъятого  из оборота;

2) имущества, на которое в соответствии с со ст. 79 ФЗ «Об исполнительном производстве» не может быть обращено взыскание. К такому имуществу относится имущество, принадлежащее гражданину–должнику на праве собственности, в том числе жилое помещение (его часть), если для гражданина и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением (за исключением жилого помещения, которое является предметом ипотеки и на него в соответствии с законом об ипотеке может быть обращено взыскание). Полный перечень имущества, принадлежащего должнику-гражданину на праве собственности, на которое не может быть обращено взыскание, установлен ст. 446 ГПК РФ;