Введение

  Залог является одним из самых предпочтительных способов обеспечения обязательств. Удовлетворение требований кредитора, обеспеченных залогом не зависит  от финансового положения должника, с которым связана его возможность  выплатить неустойку, и успешной деятельности поручителя, что обеспечивает выполнение им обязательств перед кредитором должника. ГК 1964 г. значительно ограничивал  применение залога. На практике обязательства  предприятий, как правило, обеспечивались только залогом товаров в обороте  и переработке. Граждане вправе были закладывать принадлежащие им предметы домашнего потребления и личного  пользования. Роль залога возросла в  условиях рыночной экономики, появилась  возможность заложить предприятия, здания, сооружения и иное имущество  и имущественные права.

  Решение автора работы выбрать именно эту  тему связано с её новизной, относительной  неразработанностью, а также тем, что работая в Костромском  областном регистрационном центре с момента его организации, автор  вносит скромный посильный вклад  в создание и отлаживание механизма  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе ипотеки.

  Однако  для более полного раскрытия  темы государственной регистрации ипотеки автор счел необходимым начать с предмета, содержания, заключения и нотариального удостоверения договора об ипотеке. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.Правовое  регулирование договора  об ипотеке в  гражданском праве 

      Правоотношения, связанные с залогом недвижимого  имущества регулируются следующими нормативно правовыми актами:

• Гражданским кодексом Российской Федерации – параграф 3 главы 23;
• Федеральным законом Российской Федерации “Об ипотеке (залоге недвижимости);
• Федеральным законом Российской Федерации “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”;
• Законом Российской Федерации “О залоге”;
• Основными положениями о залоге недвижимого имущества - ипотеке, одобренными Распоряжением Правительства РФ N 96-рз от 22 декабря 1993 года.

  Однако  наиболее важным в регулировании  отношений в этой сфере безусловно является Федеральный Закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принятый Государственной думой 24 июня 1997 года и одобренный Советом Федерации 9 июля 1998 года, действующий в Российской Федерации с 22 июля 1998 года. Поэтому работа основана большей частью на положениях этого Закона.

  Существование нескольких нормативно-правовых норм, регулирующих одни и те же правоотношения и принятых в различное, очень  изменчивое в экономическом и  юридическом смысле время, порождает  немало проблем. Рассмотрим некоторые  из них.

  Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не отменяет норм Гражданского кодекса РФ, регулирующих залог, Закона "О залоге", отдельных  Указов Президента России и постановлений Правительства РФ, так или иначе касающихся регулирования залоговых правоотношений. В абз. 1 п. 2 ст. 79 Закона "Об ипотеке" отмечается, что со дня введения в действие Закона "Об ипотеке" нормы Закона РФ "О залоге" подлежат применению к залогу недвижимого имущества (ипотеке) лишь постольку, поскольку они не противоречат настоящему Федеральному закону. Между тем, в какой части подлежат применению нормы Закона "О залоге", законодатель не указывает. Следовательно, сам правоприменитель должен решать: противоречит ли определенная норма Закона "О залоге" Закону "Об ипотеке" или нет. На мой взгляд, такая позиция законодателя усложняет положение правоприменителя, который уже устал от неиссякаемого потока законотворчества.

  Еще более  затрудняет правоприменение редакция абз. 2 п. 2 ст. 79 Закона "Об ипотеке", в которой говорится, что впредь до приведения в соответствие с настоящим Федеральным законом федеральных законов и иных правовых актов Российской Федерации ¹ эти федеральные законы и иные правовые акты Российской Федерации применяются в части, не противоречащей настоящему Федеральному закону.

  Не совсем ясно, однако, действуют ли Основные положения о залоге недвижимого  имущества - ипотеке, одобренные Правительством РФ 22 декабря 1993 года. Кроме того, для временного (т. е. до принятия соответствующего закона) регулирования некоторых аспектов ипотечных отношений Президент РФ еще 28 февраля 1996 года подписал Указ "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования". Закон "Об ипотеке" прямо не отменил действия вышеупомянутых правовых актов, но следует полагать, что два из них утратили свою силу с 22 июля 1998 года.

  21 июля 1997 года принят и действует ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" № 122-ФЗ. Согласно п. 2 данного закона такой вид залога, как ипотека, подлежит государственной регистрации. Если учесть, что закон № 122-ФЗ вступил в силу 31 января 1998 года, то здесь, собственно, и не кроется существенных противоречий. Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки².

  Законодатель  допускает и п. 3 ст. 339 ГК РФ подтверждает последующую ипотеку³, но также с обязательной ее госрегистрацией⁴. Данная норма права корреспондирует со ст. 342 ГК РФ, разрешающей последующий залог, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге⁵.

  Основания возникновения ипотеки мало чем  отличаются от основания возникновения залога вообще⁶. В п. 1 ст. 1 Закона "Об ипотеке" говорится, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом,

  В ГК, в  Законе "О залоге" и Законе "Об ипотеке" законодатель не ограничивает круг лиц, могущих быть залогодателями. В роли залогодателя могут выступать и должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, и всякое другое лицо, в том числе и не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Данное положение в общих чертах соответствует смыслу ст. 335 ГК РФ "Залогодатель". 

2.Предмет ипотеки 

  Закон очень  твердо оговаривает одно из главных  условий ипотеки как залога всякого  недвижимого имущества: имущество, на которое установлена, ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании⁷. Это правило также корреспондирует с абз. 2 п. 1 ст. 338 ГК РФ. Между тем в ГК РФ имеется оговорка относительно движимого имущества: "заложенные товары в обороте не передаются залогодержателю".

  Следует обратить внимание еще на один важный момент, вытекающий вновь из абз. 3 п. 1 ст. 1 Закона. Речь пойдет о словах: "владение" и "пользование". Залогодатель, отдавший недвижимость в залог, уже не может быть полным собственником, поскольку из так называемой триады собственности: владение, пользование и распоряжение⁸ выпадает право распоряжаться имуществом. Об этом необходимо помнить не только юристу, аудитору, финансисту и бухгалтеру, но и каждому предпринимателю. Лицо, отдавшее свое имущество в залог (движимое и недвижимое), имеет ограниченное (усеченное) право на это имущество. Однако и залогодержатель, оставивший у себя на время предмет залога, и третье лицо также имеют ограниченные права на заложенное имущество. Эти лица владеют (причем временно) предметом залога и могут пользоваться им, но не вправе распоряжаться заложенным имуществом.

  Как видим, нормы Закона "Об ипотеке" дублируют  правовые нормы о залоговых правоотношениях  Гражданского кодекса. Закона "О  залоге". О соотношении положений  Закона с общими правилами о залоге в Законе "Об ипотеке" сказано  следующее: к залогу недвижимого  имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

  Общие правила  о залоге, содержащиеся в Гражданском  кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным кодексом или Федеральным законом "Об ипотеке" не установлены иные правила.

  Залог земельных  участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами⁹.

  Ипотека может быть установлена в обеспечение  обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного  на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

  В силу Закона "О бухгалтерском учете", а  также согласно абз. 2 ст. 2 Закона "Об ипотеке" обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

  Как и  залог движимого имущества, ипотека  обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

  Ипотека, установленная в обеспечение  исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

  Кроме того, если договором не предусмотрено  иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

  1) в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

  2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

  3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

  4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества (данное положение корреспондирует со ст. 337 ГК РФ).

  Ипотека обеспечивает требования залогодержателя  в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, если договором не предусмотрено иное.

  Вместе  с тем в правилах об обеспечении обязательств ипотекой законодателем предусмотрено исключение. Например, если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на:

  - возмещении судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

  - возмещении расходов по реализации заложенного имущества¹⁰.

  Как видим, в правилах о залоге недвижимого  имущества, в ГК РФ, а также в  Законе "О залоге" законодатель использует диспозитивную норму: если иное не предусмотрено в договоре. Это подтверждает стремление законодателя не только упростить взаимоотношения участников ипотеки, но и в полной мере обеспечить демократичный принцип договорного права России - свободу граждан и юридических лиц при заключении договора¹¹.

  Закон "Об ипотеке" предусматривает, что ипотекой могут быть обеспечены также и другие дополнительные расходы залогодержателя. Так, в случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и (или) охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.

  Другой  немаловажный вопрос, какое имущество  может быть предметом ипотеки? Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ и ст. 5 Закона "Об ипотеке"  предметом ипотеки могут быть земельные участки (за исключением указанных в ст. 63 Закона), предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; воздушные и морские суда внутреннего плавания и космические объекты. При этом вся недвижимость, непосредственно связанная с землей, может быть предметом ипотеки при соблюдении правил, предусмотренных ст. 69 "Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся" Закона "Об ипотеке".