Гражданско-правовое законодательство, регламентирующее понятие и виды недвижимого имущества

Представляется, что такие изменения смогут поставить точку в споре относительно правовой природы машино-места.

Весьма противоречивый характер имеет судебная практика в отношении вопроса о том, может ли асфальтовое покрытие являться самостоятельным объектом недвижимого имущества.

В отношении правовой природы данного объекта существует троякая позиция судов.

Первая основана на выводе, что асфальтовое покрытие не является объектом недвижимого имущества.

 Так, ВАС РФ указал: «спорное замощение не является недвижимым имуществом, поскольку представляет собой асфальтобетонную площадку на земельном участке, относящемся к зданию проходной. Замощение не является объектом, который имеет цели использования, отличные от целей использования земельного участка, на котором оно расположено, и представляет собой улучшение (благоустройство) этого земельного участка»84.

Действительно, спорное покрытие обеспечивает только чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь делает более удобным использование земельного участка, на котором оно находится.

Противники второй позиции относят асфальтовое покрытие к объектам недвижимого имущества.

ФАС Западно - Сибирского округа по одному из дел оставил без изменения решение суда, которым было отказано в иске о признании недействительной государственной регистрации права собственности на асфальтовое покрытие85.

В другом случае судьи Поволжского округа, изучив техпаспорт БТИ и расшифровку к плану приватизации, решили, что асфальтовое покрытие, вместе со зданием, наружным освещением и забором из металлической сетки, в данном случае входит в состав автостоянки и является «объектом, прочно связанным с участком, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, поэтому нет никаких причин не признать такой застил недвижимостью»86.

Получается, что определяющим для судей является тот факт, что асфальтовый настил предполагается эксплуатировать вместе с другими элементами, например зданием или системой освещения. Поэтому речь будет идти о сложной вещи.

Согласно ст. 134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее их использование по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). При этом действие сделки, заключенной по поводу такой вещи, распространяется на все ее составные части (если только договором не предусмотрено иное)87.

По справедливому заключению А.Мишиной, получается, что если «арбитры решат, что асфальтовое покрытие имеет лишь вспомогательное, а не основное значение по отношению к остальному имущественному комплексу, то настил станет частью сложной вещи. А дальше его судьба будет полностью зависеть от того, признают ли судьи недвижимостью основной имущественный комплекс»88.

В свою очередь, Н.Щербаков придерживается следующей позиции: «требование государственной регистрации асфальтового покрытия как самостоятельного объекта недвижимости приведет к тому, что значительное количество асфальтовых покрытий на соответствующих земельных участках не имеют собственника, поскольку практика не исходит из принципа признания асфальтового покрытия как самостоятельного объекта. Кроме того, возникают вопросы о судьбе земельного участка, занятого асфальтовым покрытием, при отчуждении последнего и наоборот, поскольку сомнения вызывает возможность пользования асфальтовым покрытием без пользования соответствующим земельным участком и наоборот»89.

Действительно, при признании асфальтового покрытия самостоятельным объектом недвижимости аренда земельного участка без покрытия (и наоборот) теряет смысл.

Третий подход исходи из того, что асфальтовое покрытие – функциональный элемент земельного участка.

«Покрытие земельного участка будет выступать в качестве характеристики земельного участка, но несамостоятельного права собственности»90.

Такая позиция согласуется с судебной практикой.

ФАС Центрального округа сделал вывод о том, что площадку, покрытую асфальтом, равно как и железобетонный забор, нельзя рассматривать в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества, поскольку по существу покрытие (замощение) какой-либо площади земельного участка и ограждение несут вспомогательную функцию по отношению к назначению земельного участка и в данном случае замощение и ограждение являются лишь элементами благоустройства земельного участка91.

Из данного примера видно, что асфальтовое покрытие не имеет самостоятельного функционального назначения, создается с целью улучшения качества земельного участка, соответственно, является его неотъемлемой частью.

Стоит отметить, что если имеется цель признания настила недвижимым имуществом, в документах необходимо подчеркивать его самостоятельное и четко определенное назначение. А «обтекаемых» формулировок типа «объект внешнего благоустройства», относящихся к этим же «облагороженным» площадкам, в документах лучше избегать92.

Нельзя признать объектом недвижимого имущества  спортивную площадку.

Говоря на бытовом языке, спортивная площадка есть комплекс гимнастических снарядов.

Сооружения для занятия спортом, возведенные на земельном участке (турники, ворота, скамейки, ограждения, тренажеры и т.п.), не являются недвижимостью, поскольку их перемещение не приводит к несоразмерному ущербу их назначения (несмотря на то, что они могут быть прочно связаны с землей).

Так, по одному из дел кассационная инстанция указала: «в имеющихся в деле технических паспортах указано, что спортивная площадка представляет собой «замощение на участке», не имеет кадастрового номера и не отнесена к объектам недвижимости. При таких обстоятельствах суды обоснованно сделали вывод о том, что асфальтовое покрытие (замощение) земельного участка не является объектом капитального строительства, а свидетельствует об изменении функционального использования земельного участка, его благоустройстве для достижения уставных задач организации, т.е. для проведения спортивных мероприятий, что соответствует целевому назначению и разрешенному виду использования земельного участка. Подобное замощение не приводит к созданию нового объекта недвижимости, а служит улучшением существующего земельного участка»93.

А вот спортивные стадионы признаются недвижимыми объектами.

Показательной является позиция Президиума ВАС РФ  в отношении стадиона «Химик»:«Стадион представляет собой имущественный комплекс разнородных элементов, объединенных одним общим функциональным использованием - занятие физкультурой и спортом, организация отдыха и развлечений граждан. В состав стадиона входят специально оборудованные площадки для занятия различными видами спорта и вспомогательная инфраструктура, необходимая для использования самих спортивных площадок. В свою очередь, инфраструктура стадиона включает объекты недвижимости и иные элементы (трибуны, административное здание стадиона, раздевалки, туалеты, водопровод и канализация, забор и т.д.), использование которых по назначению невозможно в отрыве от самих спортивных сооружений и площадок»94.

В другом деле ВАС РФ указал:  «спорный стадион следует рассматривать как единое спортивное сооружение, прочно связанное с землей и имеющее в своем составе объекты недвижимости вспомогательного характера»95.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод о том, что в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ и примененной по аналогии ст. 132 ГК РФ спортивный стадион является самостоятельным объектом недвижимости.

В арбитражной практике можно встретить довольно много примеров, связанных с определением имущественного статуса торговых точек. В зависимости от того, является торговый павильон недвижимым или движимым имуществом, вытекает обязанность или невозможность государственной регистрации прав на него и договоров по распоряжению им в целом или отдельными частями (например, сдача в аренду).

Например, ФАС Поволжского округа отнес торгово-информационный киоск к движимому имуществу, исходя из его конструкции. А именно: стены изготовлены из металлопрофиля, обшитого ДСП и сайдингом, чердачное покрытие сделано из ДСП с утеплителем, крыша отделана металлочерепицей, внутренняя отделка – сайдинг, полы деревянные, оконные витражи остеклены. В результате суд указал, что сборно-разборный характер киоска позволяет демонтировать объект и перемещать на иную площадку без причинения ущерба его назначению96.

В отношении таких объектов, как рекламные щиты, скамейки, навесы и иные сформировалась единая практика, что они не относятся к недвижимому имуществу, так как не обладают критериями прочной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению97.

Представляется верным относить такие объекты к движимому имуществу, ведь отнесение их к недвижимости усложнило бы гражданский оборот.

Итак, завершая настоящую главу, можно отметить следующее.

Изучение судебных актов, в которых обсуждается вопрос о том, является ли конкретный объект недвижимым имуществом, позволяет сделать следующий вывод: в настоящее время отсутствует единообразие в судебной практике относительно природы нетипичных объектов.

Разрешая споры относительно правового положения  таких объектов, суды опираются не только на признаки недвижимости, обозначенные в               ст.130 ГК РФ. Их правовую природу правоприменители исследуют в совокупности с другими критериями: капитальность строения, целевое предназначение объекта (он должен изначально создаваться именно как недвижимое имущество), получение разрешительной документации на создание объекта, соблюдение градостроительных норм и правил и иные.

Некоторые из таких объектов суды относят к движимому имуществу, ввиду отсутствия признаков недвижимости, другие объекты суды признают элементами благоустройства, так как такие объекты не имеют самостоятельного функционального назначения и предназначены для улучшения качества земельного участка, с которым они взаимосвязаны (например, асфальтовые площадки).

Обзор судебной практики приводит к выводу, который лейтмотивом пронизывает настоящую работу, о том, что определение недвижимости нужно совершенствовать. Действительно, в законе необходимо уточнить обязательные признаки, позволяющие квалифицировать вещь как недвижимость.

Если исходить из концепции множественности видов недвижимости, которой придерживается российское право, то необходима классификация объектов недвижимости (а не просто перечисление, как в ст. 130 ГК РФ), поскольку каждая группа объектов имеет свой правовой режим. За основу классификации можно было бы взять целевое назначение недвижимой вещи, ее качественные отличия: прочная связь с землей, капитальность строения, предназначенность для постоянного использования.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Целью настоящей работы являлось исследование вопросов понятия, признаков недвижимого имущества, а также изучение правовой природы нетипичной недвижимости.

В ходе работы были изучены и проанализированы нормативные акты, судебная практика по разрабатываемой теме и сделаны следующие выводы.

В параграфе первом мы обратились к рассмотрению понятия и признаков недвижимого имущества.

Здесь мы пришли к выводу, что использованные законодателем критерии (прочная связь с землей и несоразмерный ущерб) в настоящее время подвергаются критике большинством цивилистов. В литературе высказываются замечания, о единой позиции говорить не приходится. Разные авторы предлагают разное число признаков: от классического - наличия неразрывной связи с землей и невозможности перемещения имущества без несоразмерного ущерба назначению, до целой системы критериев, только совокупное применение которых признается достаточным для определения природы объекта.

На практике это может привести к неправильной квалификации объекта, что породит неблагоприятные последствия для гражданского оборота в целом.

Поэтому необходимо закрепить в законе обязательные признаки, позволяющие квалифицировать вещь как недвижимость. При этом ограничиваться только двумя признаками (прочная связь с землей и несоразмерный ущерб) не стоит. Следует указать как можно больше таких признаков, что позволит снизить риск возникновения практических ошибок при определении вещи в качестве недвижимой.

Во втором параграфе была поставлена задача – представить обзор типичных объектов недвижимого имущества.

Стоит отметить, что на сегодня существует только один объект недвижимого имущества, который всеми, без исключения, признается таковым, – это земельный участок.

В отношении всех остальных объектов в литературе, в судебной практике нет единой позиции, признавать их недвижимым имуществом или нет.

Вторая глава работы посвящена таким нетипичным объектам недвижимого имущества, относительно правовой природы которых на практике наиболее часто возникают споры.

Разрешая споры относительно правового положения  таких объектов, суды опираются не только на признаки недвижимости, обозначенные в               ст.130 ГК РФ.

Их правовую природу правоприменители исследуют в совокупности с другими критериями: капитальность строения, целевое предназначение объекта (он должен изначально создаваться именно как недвижимое имущество), получение разрешительной документации на создание объекта, соблюдение градостроительных норм и правил и иные.

Обзор судебной практики приводит к выводу, который лейтмотивом пронизывает настоящую работу, о том, что определение недвижимости нужно совершенствовать.

Действительно, в законе необходимо закрепить обязательные признаки, позволяющие квалифицировать вещь как недвижимость.