Гражданско-правовое законодательство, регламентирующее понятие и виды недвижимого имущества

Представленные в дело данные об объекте указывают, что арочный склад представляет собой сооружение со стенами в виде металлического профиля на железобетонном ленточном фундаменте и асфальтированной площадкой для складирования, не имеющее стационарных коммуникаций, а потому статусом объекта недвижимости не обладает12.

Профессор Садиков О.Н.делает категоричный вывод о том, что определяющим признаком, позволяющим отнести объект к недвижимому имуществу, является, таким образом, его прочная связь с землей, при отсутствии прочной связи с землей объект недвижимостью не является13.

Однако в литературе высказываются сомнения относительно абсолютности  такого вывода.

Так, Емелькина И.А. указывает, «что многие объекты, не имеющие прочной связи с землей, относятся к недвижимости. Например, квартира на пятом этаже или офис будут относиться к недвижимости не по признаку прочной связи с землей, а в силу прямого указания в законе (ст.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)» 14.

Действительно, связь с землей может также быть физической, но опосредованной (через водную поверхность, через другие объекты недвижимости (здания и сооружения, построенные на воде, жилые и нежилые помещения)).

Отсюда следует вывод о том, что наличие фундамента не свидетельствует о возведении недвижимости - оно является лишь одним из признаков объекта недвижимости, но может применяться лишь в совокупности с другими признаками.

Стоит отметить, что цивилистами высказывается мнение ввести юридический критерий связи объекта с землей, предполагающий признание недвижимым имуществом только объектов, земля под которыми принадлежит лицу на праве собственности. Соответственно, напрашивается вывод, что строения на чужой земле получат статус движимого имущества.

Л.Щенникова, критикуя такую позицию, указывает, что «в современных российских условиях, когда многие собственники зданий и сооружений не владеют и пользуются земельными участками на праве собственности, большинство объектов перестанут быть таковыми»15.

Ряд других ученых, говоря о юридической связи объекта с земельным участком, ссылаются на нормы о самовольной постройке - ст.222 ГК РФ. Авторами отрицается факт существования в качестве недвижимости самовольно построенного жилого дома, реально существующих зданий, сооружений и т.п. до момента возникновения права собственности на такие объекты, т.е. до государственной регистрации этих объектов.

Однако В.А.Алексеев занимает противоположную позицию: «обстоятельство, что на такие вещи не возникает право собственности, не должно влечь вывода о том, что они не считаются недвижимостью, являются движимым имуществом»16.

Представляется верным согласиться с такой точкой зрения, исходя из логики соответствия законодательству.

 ГК РФ, давая в ст. 222 определение самовольной постройки, указывает, что это – недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных или строительных норм и правил17.

 Таким образом, верно, что незаконность возведения - это критерий отнесения недвижимости к самовольным постройкам, а не решения вопроса об отнесении объекта к недвижимости.

Следующим легальным критерием является - невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. 

 В правоприменительной  практике встречаются случаи  вынесения решения судом, основываясь  на этом признаке: суд не признал спорную трансформаторную подстанцию объектом недвижимого имущества, поскольку пришел к выводу о возможности ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. Трансформаторная подстанция представляет собой металлический шкаф и оборудование, установленные на фундаменте из стальных труб»18.

Однако критерий несоразмерного ущерба также вызывает ряд вопросов.

Термин «несоразмерный» носит оценочный характер, и недостаток этого критерия состоит в том, что ни законодатель, ни практика не дают ответа на вопрос о том, насколько (на 1/2, 1/3, 1/4 и т.д.) должна уменьшиться стоимость объекта недвижимости». К тому же, не совсем понятно, какую стоимость объекта брать за основу.

 Л.Наумова предлагает  исходить из оценки стоимости  объекта в сравнении того же  объекта после его перемещения, а также с оценкой расходов  на перемещение19. Также не определено однозначно, какая стоимость должна учитываться - рыночная, балансовая, стоимость по оценке органов технической инвентаризации, все они исчисляются по разным методикам.

Представляется, что должна применяться рыночная оценка как наиболее полно отражающая стоимость имущества.

В то же время некоторые практики предлагают исключить признак невозможности перемещения без несоразмерного вреда назначению20. Данный вывод связан с тем, что любое перемещение влечет прекращение существования объекта недвижимости. Сам факт перемещения  свидетельствует о том, что в момент начала перемещения объект прекратил свое существование и во всех случаях это уже будет новый объект.

Рассмотрев  критерии, установленные в ст. 130 ГК РФ, следует заключить, что на практике возникает ряд вопросов: как и когда необходимо признать их достаточными, чтобы объект признать недвижимой вещью; когда эти критерии перестанут быть субъективными и зависеть от воли регистратора или судьи, при рассмотрении дела.

Выход из такой ситуации предлагает Д.Базаркин: «все объекты материального мира, учтенные в Государственном кадастре недвижимости, автоматически признать недвижимостью. При этом критерии "прочная связь с землей" и "неперемещаемость" объекта материального мира перейдут из разряда субъективных в разряд объективных и станут критериями для учета объекта в Государственном кадастре недвижимости. Надо ввести новый критерий "учтен в Государственном кадастре недвижимости", который будет являться основанием для государственной регистрации прав на объект недвижимости»21.

 Отнесение объекта к капитальным – критерий, который выводится путем анализа нормативных источников и материалов судебной практики. Так, в ст.1 Градостроительного кодекса РФ определено: объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек22.

Существует также нормативно-правовой акт, действующий на уровне субъекта, - «Положение о размещении и установке на территории города Москвы объектов, не являющихся объектами капитального строительства», где прямо указан общий критерий отнесения объектов к некапитальным объектам (движимому имуществу) -  возможность свободного перемещения указанных объектов без нанесения несоразмерного ущерба их назначению, включая возможность их демонтажа (сноса) с разборкой на составляющие сборно-разборные перемещаемые конструктивные элементы. Некапитальные объекты не являются недвижимым имуществом, не подлежат техническому учету в бюро технической инвентаризации и ФГУП "Ростехинвентаризация", права на них не подлежат регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним23.

Суды выносят решение, ссылаясь на данный критерий:

«Техническими критериями отнесения имущества к недвижимому являются монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте, подведение к нему стационарных коммуникаций, принадлежность строения к капитальным, характер работ по привязке фундамента к местности»24.

В литературе предлагаются и иные критерии недвижимого имущества.

Так, развернулась дискуссия относительно того, является ли акт государственной регистрации признаком недвижимости, либо это является следствием отнесения имущества к недвижимости.

Согласно первому подходу, сторонником которой является Е.А.Суханов, для того, чтобы «недвижимость участвовала в гражданском обороте, необходимо, чтобы возникло право собственности, поэтому необходима государственная регистрация права собственности»25.

 Получается, что до  момента государственной регистрации права у объекта отсутствуют свойства недвижимой вещи. К тому же, если в дальнейшем право на объект будет оспорено, и запись из реестра будет исключена, вещь снова станет движимой – это обстоятельство подрывает стабильность гражданского оборота.

Более верным представляется противоположная позиция: государственная регистрация - следствие отнесения имущества к недвижимости26.

Действительно, имущество объективно существует и до этого акта (иначе регистрация невозможна), но права на недвижимость возникают после его совершения. В обоснование этого подхода следует сослаться на ст.131 ГК РФ: государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, очевидно, что можно регистрировать права на уже существующий объект27. Если, к примеру, жилой дом реально не существует, то невозможно и возникновение права собственности на него.

Судебная практика называет еще один критерий: объект должен изначально создаваться как недвижимость с соблюдением градостроительных и иных норм, регулирующих возведение недвижимости. ФАС Волго-Вятского округа отметил: «Для признания имущества недвижимым как объекта гражданских прав необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил»28.

Д.С.Некрестьянов особо выделяет признак пространственной  индивидуальности, который требует обязательное для объекта недвижимости наличие совокупности характеризующих его черт, при которых изменение всех или нескольких из них влечет прекращение этого объекта и возникновение нового. «Месторасположение, площадь, кадастровый номер - вот минимальный набор таких черт, которые придают каждому объекту уникальность его существования»29.

Думается, что автор основывает свою позицию исходя из положений ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», где по смыслу п.3 ст.1 следует вывод, что  объект должен иметь характеристики, позволяющие определить недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (уникальные характеристики объекта недвижимости).  

А.М. Эрделевский указывает, что отдельные виды недвижимости могут использоваться исключительно в соответствии с их целевым назначением, например, земельные участки, жилые помещения и иные30.

Анализ правоприменительной практики показывает, что в качестве условия признания объекта недвижимостью необходимо наличие разрешения на строительство капитального объекта.

Так, судьи ВАС РФ пришли к выводу, что спорные торговые павильоны не обладают признаками недвижимого имущества. В связи с этим сведения о правах на эти помещения (собственность и общая долевая собственность) и сделках с ними (купля-продажа) не подлежат внесению в ЕГРП. Установлено, что земельный участок, на котором расположены помещения, предоставлен распоряжением префекта для размещения и эксплуатации торгового павильона из быстровозводимых конструкций, а не для возведения капитального здания. В действительности сооружения возведены без получения разрешения на строительство недвижимости, в отсутствие воли собственника земельного участка (префектуры), который предоставил его для строительства и эксплуатации быстровозводимого торгового комплекса. Павильон не принимался в эксплуатацию как объект недвижимости31.

Иногда выделяют такой признак недвижимости, как ее высокая стоимость32. Недвижимость действительно обычно обладает повышенной экономической ценностью, это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Однако такой критерий  высокую стоимость недвижимости нельзя рассматривать в качестве ее универсального признака. Так, этому критерию будут отвечать произведения искусства, собрания редких книг и т.п., то есть объекты движимого имущества. Предполагается, что критерий высокой стоимости может использоваться в совокупности с иными основаниями.

 В литературе высказывается  предложение классифицировать признаки недвижимой вещи на признаки, наличие которых необходимо для признания вещи недвижимой (например, прочная связь с землей, несоразмерный ущерб), и признаки, которыми должна обладать недвижимая вещь (например, государственная регистрация, наличие технического паспорта и т. п.), т.е. вопрос о признании вещи недвижимой уже не возникает, речь идет только об обязанности правообладателя недвижимой вещи совершить определенные действия для наделения такой вещи соответствующими признаками33.

В завершение рассмотрения определения понятия недвижимости следует вывод, что использованные законодателем критерии в настоящее время подвергаются критике большинством цивилистов. В литературе высказываются замечания, о единой позиции говорить не приходится. Разные авторы предлагают разное число признаков: от классического - наличия неразрывной связи с землей и невозможности перемещения имущества без несоразмерного ущерба назначению, до целой системы критериев, только совокупное применение которых признается достаточным для определения природы объекта.

На практике это может привести к неправильной квалификации объекта, что породит неблагоприятные последствия для гражданского оборота в целом.