Гражданско-правовое законодательство, регламентирующее понятие и виды недвижимого имущества

Поэтому необходимо закрепить в законе обязательные признаки, позволяющие квалифицировать вещь как недвижимость. При этом ограничиваться только двумя признаками (прочная связь с землей и несоразмерный ущерб) не стоит. Следует указать как можно больше таких признаков, что позволит снизить риск возникновения практических ошибок при определении вещи в качестве недвижимой.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

§2.Виды объектов недвижимости

 Изучив понятие и  признаки недвижимого имущества, перейдем к рассмотрению его  видов. Сразу оговоримся, что настоящая  работа посвящена нетипичным  объектам недвижимого имущества, подробный анализ которых содержится во второй главе исследования, а в данном параграфе представлен обзорный экскурс традиционных видов недвижимости.

В науке гражданского права наиболее распространенной является классификация объектов недвижимого имущества, основанная на                  ст.130 ГК РФ:

1. Недвижимость по природе - земельные участки, участки недр;
2. Недвижимость по характеру связи с землей - все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без ущерба их целостности и назначению (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства);
3. Недвижимость в силу указания закона - объекты, которые по своим природным характеристикам могут быть перемещены в пространстве без несоразмерного ущерба, но приравненные к недвижимости прямым указанием закона (например, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, предприятие).

При обращении к ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и сделок с ним» видим, что к недвижимому имуществу отнесены жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы34.

Перейдем к рассмотрению каждого объекта недвижимости в отдельности.                                                   

Земельный кодекс РФ в ст.11.1 дает определение земельного участка, под которым понимается часть земной поверхности, границы которой определены в установленном порядке35.

В российском праве предусмотрено участие земельных участков в имущественном обороте, но в той мере, в какой их оборот допускается законодательством (ст.129 ГК РФ).

Но, чтобы земельный участок мог участвовать в гражданском обороте, он должен быть индивидуализирован. Индивидуализация земельного участка как объекта права происходит в результате государственного кадастрового учета земельных участков. Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Следующим объектом, относящимся к первой группе, являются недра. Под участками недр, согласно статье 7 Закона «О недрах», понимается геометрически определенное пространство недр, индивидуализация которого происходит в виде горного отвода – геометризованного блока недр36. Недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Федерации.

Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Недра могут  предоставляться в пользование для геологического изучения, разведки и добычи полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений и т.д.

В литературе встречается точка зрения, что замысел законодателя по отказу от самостоятельного гражданско-правового статуса природных ресурсов следует довести до логического конца. Так, леса и воды утратили свой самостоятельный гражданско-правовой статус, превратившись после принятия Лесного кодекса РФ и Воздушного кодекса РФ в принадлежность земельного участка. Следовательно, в настоящее время в сфере действия гражданского права из всех природных ресурсов остались только земельные участки и недра. И если законодательство не содержит четких правил о необходимости государственной регистрации участков недр, можно предположить, что в будущем нормы законодательства будут приведены в соответствие с существующей реальностью, когда «де-факто недра не являются объектом недвижимости и права на них не регистрируются в установленном порядке, и это положение будет закреплено де-юре»37.

Далее обратимся ко второй группе объектов.

В отношении таких объектов недвижимости, как здания и сооружения, в науке есть разные точки зрения относительно того, что понимать под данными объектами.

Некоторые авторы разграничивают эти понятия, обосновывая тем, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же предназначены для «выполнения технических задач (мост, туннель, станция, трансформаторы и др.)»38.

Согласно позиции  П.В. Крашенинникова: «попытки дать юридические дефиниции понятий "здание" и "сооружение" вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий», и что «с юридической точки зрения существующие (в обыденном смысле) различия между понятиями "здание" и "сооружение" не имеют никакого правового значения»39.

Соответственно, выводит следующее определение: «под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно»40.

На практике возможны ситуации, когда здание и сооружение связаны физически. Поэтому вопрос о том, к какой категории отнести объект - к зданию или сооружению, решается в зависимости от его общего функционального назначения. Так, если строение в целом предназначено для постоянного нахождения в нем людей, то это здание, а инженерное сооружение представляет собой его конструктивный элемент. Если же сооружение предназначено в первую очередь для решения некой технической задачи, то оно является инженерно-техническим сооружением, а здание является его конструктивным элементом.

Таким образом, в конкретном случае отнесение того или иного объекта к зданиям или сооружениям осуществляется в соответствии с данными органов, которые проводят технический учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (далее - ЕГРП), исходя из категории, присвоенной ему при кадастровом и техническом учете.

Объекты незавершенного строительства. Легального определения на  уровне закона объекта незавершенного строительства нет. По смысловому значению этого слова,  речь может идти о «завершающих стадиях строительства, когда уже выполнена основная часть работ по объекту, но строительство приостановлено из-за отсутствия средств и материально-технического обеспечения». Как справедливо отмечает М.М.Гасанов: «процесс строительства является с юридической точки зрения процессом утраты строительными материалами своей идентичности, а в некоторых случаях, когда речь идет о потребляемых материалах, - и самого физического бытия»41.

Следует отметить, что вопрос об отнесении объектов незавершенного строительства к недвижимости в течение длительного времени являлся дискуссионным. В научной литературе высказывались мнения, что объект незавершенного строительства ни в коей мере не может считаться объектом недвижимости, поскольку до регистрации в порядке ст. 219 ГК любой объект не может считаться недвижимостью42.

В настоящее время эта дискуссия утратила практический смысл, поскольку       ФЗ от 30.12.2004г. N 213-ФЗ в п. 1 ст. 130 ГК были внесены изменения, согласно которым объекты незавершенного строительства были включены в перечень недвижимых вещей43.

Говоря о правовом положении всех выше указанных видов недвижимого имущества, важным моментом является новшество, предложенное в Проекте обновленного ГК РФ44.

Так, согласно новой редакции ст. 130 ГК РФ, земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь.

Следовательно, земельный участок, который относится к первой группе недвижимых вещей, и все, что прочно связано с ним, относящееся ко второй группе, при условии нахождении этих объектов в собственности одного лица будут рассматриваться как единый объект недвижимого имущества. 

Представляется, что принцип единой судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов будет положительно влиять на упорядочение оборота объектов недвижимого имущества.

Предприятие. Слово «предприятие» многозначно (завод, фабрика и т.д.). В гражданском праве о предприятии говорится, во-первых, как о субъекте (участнике) отношений, регулируемых этой отраслью права (унитарное предприятие (ст. ст. 113 - 115 ГК), и, во-вторых, как об объекте прав. Именно как объект прав предприятие интересует нас в данном исследовании.

Согласно ст.132 ГК РФ, предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности45.

Из данного определения вытекают два признака.

Во-первых, предприятие это имущественный комплекс. Понятие «комплекс» не имеет четкого правового содержания. Представляется, что о комплексе в данном случае говорится как о совокупности. Далее, указание на то, что это комплекс имущественный. Под  имуществом здесь понимается совокупность вещей, прав и обязанностей.

Во-вторых, предприятие есть имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Понятие предпринимательской деятельности дается в п. 1 ст. 2 ГК РФ. Это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке46.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Однако в свете проводимой реформы по обновлению ГК РФ предлагается исключить норму, признающую предприятие таковым. Обосновывается это тем, что входящие в состав предприятия здания, строения, сооружения регистрируются как отдельные объекты недвижимости, а регистрация предприятия в качестве недвижимости порождает вопросы - какое именно имущество входит в состав этой недвижимости. По этой причине предприятие практически выбыло из оборота недвижимости47.

По этой причине предприятие практически выбыло из оборота недвижимости.

Жилые и нежилые помещения. В  Жилищном кодексе РФ (далее  – ЖК РФ) дается легальное определение жилого помещения. Так, согласно                                ч.2 ст.15 ЖК РФ, жилым помещением является изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)48.

К жилым помещениям в соответствии со ст.16 ЖК РФ относятся:

1) жилой дом, часть жилого  дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Таким образом, как объект гражданских прав, жилое помещение относится к недвижимому имуществу; должно быть изолированным, т.е. оно индивидуализировано и обособлено в пространстве; предназначено для постоянного проживания граждан, соответственно, помещение юридически признанно жилым уполномоченным органом при условии его соответствия требованиям законодательства.

В современном законодательстве Российской Федерации нет легального определения понятия нежилого помещения.

Однако в нормативных актах содержатся соответствующие термины, употребляемые в различных контекстах. Так, ЖК РФ содержит главу 3 о переводе жилого помещения в нежилое и наоборот; упоминается нежилое помещение и в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статьей 1 жилые и нежилые помещения включаются в состав недвижимого имущества, исходя из анализа п. 6 ст. 12 данного закона помещение представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.     В этой связи остается непонятным, каким образом в правовом поле могут существовать одновременно два объекта - здание (сооружение) и помещение, технически являющееся его частью, и является ли помещение самостоятельным объектом гражданских прав.

   Основываясь на положениях действующего российского законодательства, ряд авторов относят нежилые помещения к числу объектов гражданских прав в силу закона.

Так, О.А. Городов, выделяя их в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, подчеркивает их производный, рукотворный характер. При этом среди производных объектов  автор также выделяет здания и сооружения49. 
   Однако существуют сторонники и противоположного мнения. По мнению Е.А. Суханова, «признание помещений, как жилых, так и нежилых, в качестве самостоятельных объектов гражданских прав ведет к юридическому исчезновению здания (сооружения, дома), в котором помещение расположено» 50.