Гражданско-правовое законодательство, регламентирующее понятие и виды недвижимого имущества

Таким образом, чтобы поставить точку в дискуссии о том, является ли нежилое помещение самостоятельным объектом недвижимости либо это техническая часть здания, необходимо на законодательном уровне дать определение нежилому помещению, а также в ст.130 ГК РФ при перечислении объектов недвижимого имущества, дополнить жилыми и нежилыми помещениями, что предложено в Проекте ФЗ № 47538-6/3.

Согласно Пояснительной записке к данному законопроекту, важным признаком помещения как самостоятельного объекта гражданских прав является то, что данный объект получает существование только после его выделения в составе здания в установленном порядке.

Наконец, в третью группу входят объекты, признаваемые недвижимостью в силу специального указания в законе. Это космические объекты, водные и воздушные суда, которые, по сути, являются движимым имуществом.

Некоторые авторы отмечают, что признание данных объектов недвижимостью «обусловлено высокой их стоимостью и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского оборота»51.

Признание судов и космических объектов недвижимыми вещами имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости.

Если проанализировать новую редакцию ст. 130 Проекта ГК РФ52, то можно увидеть, что теперь законодатель прямо не называет их в качестве объектов недвижимого имущества, а лишь указывает на применение к такого рода объектам правил о недвижимых вещах, если иное не установлено законом и не вытекает из существа указанных объектов гражданских прав. Это приводит к выводу о том, что воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты приобретут статус, по мнению Д. Базаркина, «квазинедвижимости»53.

Обозначив перечень так называемых типичных объектов недвижимости, стоит заключить следующее.

На сегодня существует только один объект недвижимого имущества, который всеми, без исключения, признается таковым – это земельный участок.

В отношении всех остальных объектов, в литературе, в судебной практике нет единой позиции, признавать их недвижимым имуществом или нет.

Думается, что выход из сложившейся ситуации сводится все к тем же признакам недвижимости, проанализированным в параграфе первом настоящей главы.

Действительно, определение недвижимости нужно совершенствовать путем детальной регламентации признаков недвижимой вещи, что позволит снизить возникновение практических ошибок в данной сфере.

Нужно принимать во внимание и тот факт, что признание того или иного объекта недвижимым имуществом влечет соответствующие правовые последствия, что в, конечном счете, влияет на гражданский оборот в целом, поэтому необходимо решать вопрос в отношении каждого объекта с учетом современных условий и потребностей общества.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2

Правовая природа нетипичных объектов недвижимого имущества:

концептуальные подходы и судебная практика

Исследовав понятие и признаки недвижимого имущества, а также имея представление о традиционных объектах недвижимости, перейдем к главе, которая посвящена правовому положению так называемых нетипичных объектов.

Изучение судебных актов, в которых решается вопрос о том, является ли конкретный объект недвижимым имуществом, позволяет сделать следующий вывод: сейчас растет количество случаев, когда нетипичные объекты вводятся в оборот именно как недвижимое имущество. В качестве объектов недвижимости регистрируются:  заборы, асфальтовые площадки, спортивные площадки, машино-места и др.

В судебной практике существуют два подхода к определению  того, является ли соответствующий объект недвижимым имуществом или нет.

Первый подход состоит в том, что судами анализируется наличие у конкретного объекта признаков недвижимого имущества, предусмотренных ст. 130 ГК РФ: неразрывной связи с землей, невозможности перемещения объектов без несоразмерного ущерба их назначению.

При втором подходе суды устанавливают, выдан ли органами технической инвентаризации технический паспорт на объект. При этом наличие паспорта признается единственным и достаточным доказательством того, что объект является недвижимым имуществом.

Однако такая позиция подвергается критике. Обосновывается это тем, что при «осуществлении технической инвентаризации и определении того, является ли объект недвижимым имуществом, орган по инвентаризации руководствуется Общероссийским классификатором основных фондов (ОКОФ) и не осуществляет оценки соответствия объекта требованиям ст.130 ГК РФ. На практике это приводит к тому, что объект по ОКОФ относится к сооружениям, в техническом паспорте описывается как сооружение, но судами недвижимым имуществом не признается, т.к. не отвечает признакам, предусмотренным в ст.130 ГК РФ»54.

Получается, что наличие технического паспорта на объект не означает,  что такой объект действительное есть недвижимое имущество.

Теперь обратимся к анализу тех объектов, в отношении которых наиболее часто возникают споры о признании таковых недвижимым имуществом, и в отношении которых сложилась неоднозначная судебная практика.

Одной из планируемых новелл Проекта ФЗ № 47538-6/3 является положение новой редакции п. 2 ст. 130 ГК РФ.

В соответствии с указанным пунктом недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, признается единый имущественный комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных объектов, неразрывно связанных физически или технологически (включая линейные объекты: железные дороги, линии электропередачи, трубопровод, автомобильные и железные дороги и др.) либо расположенных на одном земельном участке, если объединение указанных объектов в одну недвижимую вещь отражено в ЕГРП55.

Проанализируем данное определение.

Комплекс недвижимого имущества представляет собой совокупность нескольких недвижимых вещей, объединенных с целью их использования по общему назначению. Обязательным элементом такого комплекса недвижимого имущества выступает земельный участок, дополнительными элементами выступают здания и сооружения, расположенные на этом земельном участке. Элементы комплекса недвижимого имущества определенным образом взаимосвязаны, причем взаимосвязаны как фактически, так и юридически.

Фактическое соединение предполагает физическую взаимосвязь нескольких объектов недвижимости (например, земельного участка и расположенных на нем зданий и (или) сооружений). Без фактического объединения, образования единого целого невозможно возникновение комплекса недвижимого имущества.

Юридическое соединение нескольких вещей в единое целое, осуществляемое посредством государственной регистрации прав на комплекс недвижимого имущества.

До настоящего времени проблема правовой природы имущественного комплекса решается несколькими способами.

Так, в одних  случаях это делается в рамках отраслевого законодательства. Например, Указ Президента РФ от 05.05.1999г. № 544 «Об обеспечении надежного функционирования единой системы газоснабжения при осуществлении открытым акционерным обществом «Газпром» мер по совершенствованию своей структуры» упоминает магистральные газопроводы в качестве объектов недвижимости56.

С другой стороны, суды квалифицируют подобные объекты как недвижимое имущество на основании анализа технических характеристик этих объектов, а также на основании анализа нормативных правовых актов, регулирующих их функционирование.

В качестве примера можно привести квалификацию как недвижимого имущества канализационных сетей, под которыми суды понимают систему траншей, колодцев и иных стационарных элементов, расположенных в земле, неразрывно связанных с землей, возможность перемещения которых без причинения ущерба их назначению невозможна57.

 Получается, что основной  причиной создания комплекса недвижимого имущества и введения его в гражданский оборот является его способность придать совокупности вещей то особое качество, которым по отдельности эти вещи не обладали. Будучи вне комплекса, эти вещи по своему функциональному назначению были неспособны удовлетворять те потребности конкретных лиц, которые способен удовлетворить совокупный объект, каковым является комплекс недвижимого имущества.

Следует отметить, что от предприятия единый технологический комплекс отличается тем, что в его состав входят только вещи, но не права и обязанности58.

На сегодня можно выделить такие наиболее распространенные технологические комплексы недвижимого имущества, как технологические комплексы в сфере газоснабжения, технологические комплексы в сфере электроснабжения, технологические комплексы в сфере транспорта.

Ниже рассмотрим некоторые из них.

Видом технологических комплексов недвижимости в сфере транспорта являются железнодорожные технологические комплексы.

В соответствии со ст. 2 ФЗ «Устав железнодорожного транспорта Российской Федерации» инфраструктура железнодорожного транспорта общего пользования - технологический комплекс, включающий в себя железнодорожные пути общего пользования и другие сооружения, железнодорожные станции, устройства электроснабжения, сети связи, системы сигнализации, централизации и блокировки, информационные комплексы и систему управления движением и иные обеспечивающие функционирование этого комплекса здания, строения, сооружения, устройства и оборудование59.

Для определения возможности признания железнодорожных путей составными элементами технологического комплекса недвижимого имущества прежде всего необходимо установить, являются ли данные объекты недвижимыми вещами. Анализ судебной практики позволяет ответить на этот вопрос утвердительно. Так, ФАС Северо-Западного округа указал: «В соответствии с нормативными актами каждый железнодорожный подъездной путь должен иметь технический паспорт, в котором указываются технические характеристики рельсов, шпал, балласта, земляного полотна и других обустройств и механизмов. При описании конкретного подъездного пути обязательно указание на точки примыкания его к железнодорожным путям общего пользования. Таким образом, железнодорожный подъездной путь представляет собой сложное сооружение, характеризующееся определенным месторасположением, обеспечивающим связь с железнодорожными путями общего пользования»60.

Таким образом, железнодорожные пути, являясь недвижимыми вещами в совокупности с отдельными зданиями или сооружениями, будут представлять собой технологический комплекс недвижимого имущества.

Технологический комплекс автомобильных дорог состоит из нескольких элементов. Во-первых, это сами автомобильные дороги, которые, как правило, признаются судами недвижимостью. Суды сходятся в позиции, что автомобильная дорога – это сложное сооружение.

Например, постановление ФАС Московского округа содержит вывод:

«Как имущественный комплекс она включает в себя земляное полотно, сооружения дорожного водоотвода, дорожное покрытие, сооружения дорожной службы и объекты дорожного сервиса. Следовательно, автомобильная дорога обладает признаками недвижимого имущества, предусмотренными в ст. 130 ГК РФ: неразрывная связь с землей, невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению»61.

Во-вторых, если говорить о возможности признания автомобильной дороги технологическим комплексом недвижимого имущества, то такое признание может быть осуществлено только в случае, если в состав данного комплекса, помимо земельного участка с асфальтовым покрытием, будут входить отдельные здания и сооружения.

К имущественному комплексу можно отнести и линейно-кабельные сооружения связи.

Постановлением Правительства РФ от 11.02.2005 N 68 утверждено Положение «Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи», где указано, что линейно-кабельные сооружения связи, право на которые подлежит государственной регистрации, представляют собой:

1) совокупность разнородных  недвижимых вещей, технологически  образующих единое целое, соединенных  являющимися движимым имуществом физическими цепями (кабелями), имеющих одновременно следующие признаки:

- наличие функциональной  и технологической взаимосвязанности;

- предназначение их для  использования по целевому назначению  для размещения кабеля связи;

- наличие протяженности (длины);

Такое линейно-кабельное сооружение связи в соответствии с п. 4 Положения подлежит государственной регистрации как одна сложная вещь, выступающая в гражданском обороте как единый объект права. По этой причине линейно-кабельные сооружения связи мы т можем отнести к имущественным комплексам

2) объект недвижимости, созданный  или приспособленный для размещения  кабеля связи, функционально и технологически не связанный и не образующий единое целое с другими сооружениями связи62.

К таким  линейно-кабельным сооружениям связи, являющимся объектами недвижимости, относятся, в частности, кабельная канализация, переходы через водные преграды, закрытые подземные переходы (п.5 Положения).

На практике возникают споры относительно государственной регистрации такого объекта, как волоконно – оптическая линия связи.

Суды не признают такой объект недвижимостью. Например,                               ФАС Поволжского округа указал в одном из постановлений:

«линейно-кабельным сооружением является не сам кабель, а в целом сооружение, предназначенное для его размещения и прочно связанное с землей; в рассматриваемом случае недвижимостью является сооружение кабельной канализации. Факт того, что волоконно-оптическая линия связи проложена под землей в кабельной канализации в асбесто - цементных трубах диаметром 100 мм не свидетельствует о том, что перемещение объекта невозможно без несоразмерного ущерба его назначению, поэтому данная линия связи является движимой вещью»63.