Договір купівлі-продажу

"justify">     Як  вже зазначалося, продавець повинен  забезпечити перехід права власності  до покупця. У зв'язку з цим важливого  значення набуває питання про  момент виникнення права власності у покупця, оскільки від цього багато в чому залежать можливості захисту прав сторін, а також розподіл ризику випадкової загибелі предмета договору. Воно має вирішуватися на підставі положень статті Ї28 ЦК України, відповідно до якої право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. На практиці досить часто момент виникнення у покупця права власності на придбану річ збігається з моментом передачі йому продавцем майна, оскільки сторони не завжди його визначають безпосередньо в договорі. Сторони вправі довільно визначати момент виникнення у покупця права власності (якщо інше прямо не передбачено законом), приурочивши його до тих чи інших обставин, подій тощо. Однак за угодами, які потребують обов'язкового нотаріального або іншого оформлення під страхом недійсності, право власності у покупця у будь-якому разі не може виникнути раніше спеціального оформлення. Тобто таке право може виникнути в момент нотаріального посвідчення чи іншого обов'язкового оформлення або в інший обумовлений сторонами момент. У Законі України «Про приватизацію майна державних підприємств» затвержено, відповідно до статті 27, що порядок переходу права власності на приватизовані об'єкти має визначатися відповідно до чинного законодавства.

     Земельним кодексом України передбачено особливий  порядок переходу права власності на земельну ділянку. Так, відповідно до статті 22 цього Кодексу право власності на землю або право користування наданою земельною ділянкою виникає після встановлення землевпорядними організаціями меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) і одержання документа, що посвідчує це право (державними актами, які видаються і реєструються відповідними Радами народних депутатів). При відчуженні будівель і споруд право власності на земельну ділянку переходить разом з переходом права власності на ці об'єкти, якщо інше не передбачено у договорі відчуження будівлі та споруди (ст.3О Земельного кодексу). Звідси можна дійти висновку, що тут можливий збіг моментів виникнення права власності на споруди

      (будівлі) і земельні ділянки.  Між тим, таке положення може  вступати в суперечність із статтею 22 Земельного кодексу, за якою право власності на земельну ділянку виникає лише після одержання державного акта, чого не вимагається для набуття права власності на будівлі.

     Важливе значення має також чітке визначення обов'язків покупця. У Цивільному кодексі названі лише обов'язки по оплаті і прийняттю купленої речі. Звичайно ж, у договорі можуть бути сформульовані й інші обов'язки покупця, як і продавця. Додаткові обов'язки можуть встановлюватися також законодавчими актами (наприклад, про приватизацію, цінні папери).

     Кожна з сторін договору купівлі-продажу  повинна належним чином виконувати усі обумовлені в ньому або  передбачені законом обов'язки. У разі порушення їх продавець або покупець несуть майнову відповідальність чи інші правові наслідки, які можуть і не бути мірою цивільно-правової відповідальності, яка настає, зокрема, за наявності умов, передбачених законом за порушення зобов'язань (гл.18 ЦК України).

     Як  зазначалося, основним обов'язком продавця є його обов'язок передати продану річ покупцеві. Невиконання цього обов'язку надає покупцеві право вимагати від продавця передачі купленої речі в примусовому порядку або, з свого боку, відмовитися від подальшого виконання договору. При цьому і в першому, І в другому випадках покупець має право вимагати також відшкодування понесених внаслідок таких дій продавця збитків (ст.231 ЦК України). У разі невиконання продавцем обов'язку попередити покупця про всі права третіх осіб на продавану річ (право наймача, право застави, право довічного користування тощо) останній набуває право вимагати зменшення ціни або розірвання договору і відшкодування збитків (ст.229 ЦК України).

     У статті 230 ЦК України прямо не визначаються правові наслідки для продавця, з вини якого сталося погіршення майна, прийнятого ним на зберігання до передачі його покупцеві. У частині другій цієї статті лише зазначається, що покупець зобов'язаний відшкодувати продавцеві понесені у зв'язку із зберіганням майна витрати. Тому питання про можливу відповідальність продавця за погіршення проданого майна повинно вирішуватися на підставі загальних норм про відповідальність за неналежне виконання (невиконання) норм, що регулюють відносини схову. Це випливає, зокрема, із змісту статті 424 ЦК України, відповідно до якої правила про договір схову, визначені у статті 413, частині першій статті 415, статтях 416, 418—422 цього Кодексу, застосовуються також до випадків, коли схов здійснюється на підставі інших договорів або в силу вказівок закону, якщо інше не встановлено законом або спеціальними правилами про ці договори. Обов'язок схову виникає в силу укладеного з відповідною умовою договору купівлі-продажу. Отже, продавець-охоронець має нести відповідальність за втрату, нестачу, пошкодження майна в обсязі, передбаченому статтею 419 ЦК України. Однак у законодавстві нічого не сказано про допустимість розірвання договору купівлі-продажу з ініціативи покупця у разі нестачі чи пошкодження придбаного майна. На мій погляд, якщо нестача чи пошкодження майна сталися з вини продавця-охоронця, застосування зазначених наслідків не суперечить загальним принципам цивільного права.

     Продавець повинен забезпечити виникнення права власності (права повного  господарського відання, права оперативного управління) у покупця, інакше за законом для нього настають певні негативні наслідки. Проблеми з цього приводу, як правило, виникають тоді, коли продавець не є власником майна і не має спеціальних повноважень на здійснення дій по його відчуженню, а лише є законним або незаконним володільцем. Зрозуміло що за таких умов правомірність придбання покупцем такого майна може бути поставлена під сумнів власником або іншою уповноваженою особою. Тому, якщо третя особа на підставі, що виникла до продажу речі пред'явить до покупця позов про її відібрання, покупець зобов'язаний притягнути продавця до участі у справі, а продавець зобов'язаний вступити у цю справу на стороні покупця (частина перша ст.238 ЦК України). Така участь продавця в справі необхідна для сприяння захисту покупця від можливого відсудження у нього купленої речі, обгрунтування безпідставності пред'явленого третіми особами позову.

     Може  статися так, що покупець не притягне продавця до участі у справі з власних  міркувань або через незнання його місцезнаходження, або продавець відмовиться взяти в ній участь. Не притягнення покупцем продавця до участі в справі, зазначено в частині другій статті 238 ЦК України, звільняє продавця від відповідальності перед покупцем, якщо продавець доведе, що, взявши участь у справі, він міг би запобігти вилученню речі у покупця. Річ може бути витребувана, зокрема у покупця, на підставі правил статті 145 ЦК України і Закону «Про власність». Отже, в разі недоведення цього факту з продавця не знімається відповідальність за відсудження у покупця придбаної речі. Відмова продавця взяти участь у такій справі позбавляє його права доводити неправильність ведення справи покупцем.

     Продавець зобов'язаний відшкодувати покупцеві  понесені ним збитки з урахуванням  вартості відсудженого майна, якщо за рішенням суду, арбітражного або третейського суду продана річ була вилучена у  покупця. Угода сторін про звільнення або обмеження відповідальності продавця є недійсною, якщо продавець, знаючи про існування прав третьої особи на продавану річ, навмисно приховав це від покупця (ст.239 ЦК України),

     Не  виключені випадки, коли покупець, дізнавшись про відсутність у продавця в  момент укладення угоди належних повноважень на продаж майна, добровільно поверне його законному володільцю. І хоч законом така ситуація не передбачена, покупець не може бути позбавлений права звернутися з позовом до такого продавця про відшкодування заподіяних даною угодою збитків.

     На  продавця покладається відповідальність за продаж майна неналежної якості. Основоположні принципи такої відповідальності та інших правових наслідків продажу майна неналежної якості сформульовані в статті 234 ЦК України. Покупцеві надається право у разі придбання речі неналежної якості, якщо її недоліки не були застережені продавцем, за своїм вибором вимагати:

— заміни речі, визначеної в договорі родовими ознаками, річчю належної якості;

— відповідного зменшення купівельної  ціни;

— безоплатного усунення недоліків речі продавцем чи відшкодування витрат покупця на їх виправлення;

— розірвання договору з відшкодуванням покупцеві збитків;

— заміни на такий самий товар іншої  моделі з відповідним перерахуванням купівельної ціни.

     Викладені правила є загальними і застосовуються до усіх різновидів договору купівлі-продажу. Аналізуючи ці правила, можна дійти  висновку, що покупцеві належить право  вибору будь-якої з наведених вимог  на свій розсуд і незалежно від  вини продавця у виникненні недоліків. Головне, щоб їх існування не було результатом неправильної експлуатації покупцем придбаного майна. щоб вони об'єктивно існували в момент укладення договору або виявили свою негативну дію протягом певного строку його нормального використання.

     Певні труднощі можуть виникнути при застосуванні за бажанням покупця правила про безоплатне усунення недоліків речі продавцем чи відшкодування витрат покупця на їх виправлення. Покупець може пред'явити додаткові вимоги про відшкодування збитків, викликаних, наприклад, простоєм речі (неможливістю її використання). Позитивну відповідь на це питання дала Судова колегія в цивільних справах Верховного Суду України, яка в своїй ухвалі по справі за позовом колгоспу ім.Мічуріна Хустського району Закарпатської області до Виноградівського районного підприємства матеріально-технічного постачання про відшкодування витрат на усунення недоліків проданої речі і збитків, заподіяних простоєм тракторів, зазначила, що останні мають відшкодовуватися на підставі загальних норм ЦК України, що регулюють правовідносини за договором купівлі-продажу, і, зокрема, статей 233, 234 цього Кодексу. “Покупцеві, який придбав товар з недоліками, не обов'язково відразу звертатися за захистом порушених прав до судових органів”[1]. Відповідно до статті 235 ЦК України покупець вправі заявити продавцеві претензію з приводу не застережених ним недоліків проданої речі, на яку не встановлено гарантійний строк, якщо недоліки були виявлені протягом шести місяців з дня передачі речі, а з приводу недоліків нерухомого майна — не пізніше трьох років з дня передачі їх покупцеві, а якщо день передачі нерухомого майна встановити неможливо або якщо майно перебувало у покупця до укладення договору купівлі-продажу — з дня його укладення (в редакції Закону від 15 липня 1994 р.).

     У законодавстві не визначений для  таких випадків певний порядок подання та розгляду претензій. Положення вищезгаданої статті 235 щодо необов'язковості подання претензії з приводу недоліків придбаної речі не є загальним, оскільки має винятки. Так, Арбітражним процесуальним кодексом України (ст.5—11) визначено спеціальний порядок доарбітражного врегулювання господарських спорів між підприємствами, установами, організаціями, іншими юридичними особами, за яким обов'язковим є подання претензії, за окремими винятками.

     Позов з приводу недоліків проданої речі може бути пред'явлений не пізніше шести місяців з дня відхилення претензії, а якщо претензія не заявлена або день її заявлення встановити неможливо, — не пізніше шести місяців з дня закінчення строку, встановленого для заявлення претензії (ст.237 ЦК України).

     Законом України від 15 липня 1994 р. «Про внесення змін і доповнень до деяких законодавчих актів України» Цивільний кодекс доповнено статтею 234' такого змісту: «Покупець протягом 14 днів, не рахуючи дня купівлі, має право обміняти непродовольчий товар належної якості на аналогічний у продавця, у якого він придбаний, якщо товар не підійшов за формою, габаритами, фасоном, кольором, розміром або якщо з інших причин він не може бути використаний за призначенням».

     Порядок здійснення такого обміну визначається Законом України «Про захист прав споживачів».

     Певні правові наслідки можуть також наставати  у разі неналежного виконання (невиконання) умов договору покупцем. Так, якщо покупець відмовиться прийняти куплену річ або заплатити за неї встановлену ціну, продавець вправі вимагати прийняття речі покупцем і оплати ціни, а також відшкодування збитків, завданих затримкою виконання, або, з свого боку, відмовитися від договору і вимагати відшкодування збитків (ст.232 ЦК України).

 

2. Особливості деяких видів договорів  купівлі – продажу

 

1. Купівля - продаж жилих будинків.

 

    Чинне законодавство дозволяє провести класифікацію договорів купівлі-продажу житла. Цю класифікацію можна провести по різних підставах, що дозволить визначити  особливості окремих видів договорів  купівлі-продажу житлових приміщень:

    1.  по предмету 

    а) по виду предмета