Договір купівлі-продажу

1. Договір купівлі-продажу житлового будинку
2. Договір купівлі-продажу квартири
3. Договір купівлі-продажу частини житлового будинку
4. Договір купівлі-продажу  частини квартири
5. Договір купівлі-продажу частки

    У судовій практиці, зв'язаної з відчуженням  житлових приміщень, найбільша кількість  спорів виникає при продажі частки житлового приміщення (квартири, житлового  будинку).  

    Громадянин, що продає свою частку в загальній власності на житлове приміщення, у першу чергу повинен запропонувати викупити її своїм співвласникам, і тільки у випадку їх відмови придбати зазначену частку за ціну і на умовах, названих власником, можливий продаж цієї частки іншим особам. Факт відмовлення співвласників житлового приміщення від придбання відчужуваної частки в загальній власності на житлове приміщення, або підтвердження того, що власник, що відчужує свою частку в загальній власності, сповістив про продаж  і ціну договору інших учасників загальної часткової власності повинний бути  відбитий у тексті договору.

    На  відчуження кімнати в комунальній  квартирі згоди сусідів на продаж кімнати не потрібно, оскільки така квартира вже розділена між мешканцями в натурі, і правила про загальну часткову власність на такі квартири не поширюються.

    б)    по цілісності предмета

1. Договір закупівлі-продажу житлового приміщення, незавершеного будівництва
2. Договір закупівлі-продажу житлового приміщення, (закінченого об'єкта).

    2.    по підставах   перебування житлового  приміщення з власності 

1. Договір закупівлі-продажу житлового приміщення в житлово-будівельних і житлових кооперативах
2. Договір закупівлі-продажу житлового приміщення, що належить на праві власності за іншими підставами (наприклад, у результаті приватизації).

3. по  суб'єктах
1. Договір закупівлі-продажу житлового приміщення  між громадянами
2. Договір закупівлі-продажу житлового приміщення за участю юридичних осіб  (юридичної особи)
3. Договір закупівлі-продажу житлового приміщення  за участю державних чи органів муніципальних утворень

    Значно  відрізняється від загальних  положень про договори і така умова  договору продажу житлового приміщення, як ціна .

    По-перше, положення про те, що виконання  договору, у якому не визначена  ціна, повинне бути оплачене за ціною, звичайно стягнутої при порівнянних  обставинах за аналогічні товари , не підлягає застосуванню до договорів продажу  житлових приміщень, як і взагалі  до  договорів продажу  нерухомості. Тут буде діяти інше правило: при  відсутності в договорі погодженого  сторонами в писемній формі умови  про ціну нерухомості договір  про її продаж визнається неукладеним.

    По-друге, ціна на житловий будинок, що знаходиться  на земельній ділянці, повинна включати і ціну переданої з цим об'єктом  частини земельної чи ділянки  права на неї, якщо інше не передбачено  чи законом договором. У випадках, якщо відбувається одночасне відчуження житлового будинку і земельної  ділянки, сторони в договорі можуть  указати ціну кожного об'єкта окремо.

    У випадках, коли ціна житлового приміщення в договорі продажу  встановлена  за одиницю її  площі чи  іншого показника її розміру, загальна ціна такого житлового приміщення, що підлягає сплаті, визначається виходячи з фактичного розміру переданого покупцю нерухомого майна.

    Як  істотні умови договорів, предметом  яких є нерухомість, ЦК України  встановлює два — предмети і ціну. Істотною умовою договору продажу житлового будинку (його частини) чи квартири, у яких проживають громадяни, що зберігають право користування відповідним житловим приміщенням після його придбання покупцем, додатково визнається перелік таких осіб із указівкою їхніх прав користування продаваним житловим приміщенням. При недотриманні цієї вимоги договір вважається неукладеним.

    Перехід права власності (у тому числі  за договором купівлі-продажу) на житло  сам по собі не є підставою для  припинення права користування цим  приміщенням з боку членів родини попереднього власника, що раніше проживали  в цьому приміщенні.

      Інакше кажучи, це право як  би "обтяжує" таку нерухомість,  що зближає його з речовими  правами. Практично це означає,  що при чи відчуженні іншім  розпорядженні власником-громадянином  приналежним йому житлом без  згоди спільно проживаючих з  ним членів його родини, вони  продовжують користатися колишнім  приміщенням на законній підставі, і новому набувачу (чи іншому  власнику) не вдасться припинити  їхнє право. Таким чином, у  даному "праві користування" речові  елементи переважають над зобов'язальними,  що і дає підстави закону  оголосити його речовим правом.

    Перелік таких осіб виявляється на підставі довідки житлово-експлуатаційної  організації або паспортного  столу за місцем перебування відчужуваного  житлового приміщення, і в договорі повинна бути присутнім посилання  на реквізити цієї довідки.

    У довідці вказується:

    - для приватизованих житлових  приміщень - хто проживав у  житловому приміщенні на момент  приватизації і хто проживає  в даний час;

    - для житлових приміщень, придбаних  іншим способом - хто проживає  в даний час.

 Ці  зведення необхідно знати для  того, щоб визначити - хто, крім власника вправі претендувати на користування житловим приміщенням

 У законодавстві  передбачено порівняно небагато випадків, коли необхідне спеціальне оформлення договірних відносин купівлі-продажу. Зокрема, за статтею 227 ЦК України договір  купівлі-продажу жилого будинку  повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (ст.47 ЦК України).

 Такий договір має бути зареєстрований у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів. Реєстрація договору купівлі-продажу жилого будинку, яку безпосередньо здійснюють бюро технічної інвентаризації, має переважно адміністративно-правове значення, а її відсутність не тягне за собою недійсність нотаріально посвідченої угоди купівлі-продажу.

 Як  відомо, об'єктами права власності  громадян з недавнього часу можуть бути також квартири. Так, ще Постановою Ради Міністрів СРСР від 2 грудня 1988 р. «Про продаж громадянам в особисту власність квартир у будинках державного і громадського житлового фонду» було вперше за період існування СРСР дозволено громадянам набувати за договором купівлі-продажу в особисту власність квартири в будинках державного і громадського фонду. На такі договори Постановою Ради Міністрів УРСР і Укрпрофради від 19 травня 1989 р. «Про затвердження Положення про продаж громадянам в особисту власність квартир у будинках державного і громадського житлового фонду, їх утримання і ремонт» (втратила чинність), було поширене правило про їх нотаріальне посвідчення. Відповідно до Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду”, прийнятого 19 червня 1992 р., одержання громадянами державного житла в порядку приватизації, безоплатно чи з доплатою, оформляється Свідоцтвом про право власності на квартиру (будинок), яке реєструється в органах приватизації і не потребує нотаріального посвідчення (п.5 ст.8).

 Згідно  із статтею 15 Закону України «Про власність» кожному наймачеві жилого приміщення в будинку державного чи громадського фонду та членам його сім'ї було надано право придбати у власність відповідну квартиру або будинок шляхом їх викупу або на інших підставах, передбачених законодавством. Не зважаючи на застосування в Законі терміну «викуп», фактично законодавець мав на увазі придбання такого житла на умовах договору купівлі-продажу, для якого необхідне відповідне нотаріальне посвідчення. Нині у зв'язку із здійсненням в Україні приватизації державного та громадського житлового фонду викуп втратив своє первісне значення.

За Законами України «Про приватизацію майна  державних підприємств» і «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)  договори купівлі-продажу  державного майна підлягають нотаріальному посвідченню з наступною реєстрацією виконкомом Ради народних депутатів протягом місяця з дня його укладення (за першим Законом) або місцевою Радою народних депутатів (за другим Законом).

Відповідно  до статті 18 Земельного кодексу України  земельні ділянки також можуть бути у приватній або колективній  власності. Так, громадянам надаються  з державного земельного фонду ділянки  у власність для ведення селянського (фермерського) господарства у встановлених межах безоплатно, а понад ці межі — за договором купівлі-продажу  з посвідченням у нотаріальному порядку. Однак для укладення такого договору повинно бути прийняте відповідною Радою народних депутатів рішення з цього питання. Придбання земельних ділянок, що перебувають у колективній або приватній власності, проводиться лише за нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу. В обох випадках договір купівлі-продажу земельної ділянки і документ про сплату вартості землі є підставою для відведення земельної ділянки в натурі і видачі державного акта на право власності.

      Недодержання  форми договору купівлі-продажу  та інших вимог до його оформлення тягне за собою наслідки, визначені загальними правилами цивільного права, якщо інше не передбачено спеціальним законом. 

2.2  Купівля - продаж в зовнішньоторговельному  обігу. 
 

 Міжнародне  економічне співробітництво в  сучасних умовах

є великим  стимулом розвитку світової економіки. Зовнішня торгівля всіх країн збільшується значно скоріше на відміну їх сукупного  національного продукту. Зараз неможливо  уявити країну, народне господарство якої розвивалось би без її участі в світовому господарчому обміні; від ступеню інтеграції економіки  в міжнародний розподіл праці  залежить рівень промислового та сільськогосподарчого виробництва. Активізація зовнішньоекономічних зв”язків стала однією з головних вимог функціонування економічного комплексу країн на сучасному етапі - із залученням найновіших досягнень науки і техніки, здатних забезпечити інтенсивний розвиток промислового та сільськогосподарчого виробництва.

      Способом  здійснення комерційних операцій в  більшості видів співробітництва  являються зовнішньоекономічні  угоди, при укладенні яких виникають  конкретні права та обов”язки цивільно -правового характеру для сторін, що є суб’єктами угоди. Серед цих угод центральне місце посідає договір купівлі - продажу.

      Зовнішньоекономічний  договір (контракт) - є матеріально оформлена угода двох чи більше суб’єктів зовнішньоекономічної діяльності та інших іноземних контрагентів, спрямована на встановлення, зміну або припинення їхніх взаємних прав та обов”язків у зовнішньоекономічній діяльності (ст. 1 Закону України “Про зовнішньоекономічну діяльність” від 16.04.1991 року № 959- XII, в подальшому - Закон). Він укладається лише у письмовій формі суб’єктами, здатними до його укладення відповідно до законодавства України або місця укладення договору (контракту). Загалом зовнішньоекономічні угоди укладаються відповідно до законодавства України та міжнародних угод, міжнародних звичаїв, рекомендацій міжнародних органів та організацій, якщо це не заборонено прямо та у виключній формі законодавством України.

      Всі суб’єкти зовнішньоекономічної діяльності мають рівне право здійснювати  будь - які її види, прямо не заборонені законами України, незалежно від  форм власності та інших ознак. Втручання  державних органів у зовнішньоекономічну  діяльність її суб’єктів у випадках не передбачених Законом, в тому числі  і шляхом видання підзаконних  актів, які створюють для її здійснення умови, гірші від встановлених у  Законі, є обмеженням права здійснення зовнішньоекономічної діяльності як таке забороняється.

        Фізичні особи мають право  здійснювати зовнішньоекономічну  діяльність з моменту набуття  ними цивільної дієздатності. Фізичні  особи, які мають постійне місце  проживання на території України,  мають зазначене право, якщо  вони зареєстровані як підприємці  згідно з Законом України “Про підприємництво”. У тому випадку, коли вищезазначені особи не мають постійного місця проживання на території України - вони мають це право, якщо вони є суб’єктами господарської діяльності за законом держави, в якій вони мають постійне місце проживання або громадянами якої вони є. Юридичні особи мають право здійснювати зовнішньоекономічну діяльність відповідно до їх статутних документів з моменту набуття ними статусу юридичної особи. Суб’єкти зовнішньоекономічної діяльності здійснюють вищезазначене право після державної реєстрації їх як учасників зовнішньоекономічної діяльності. Цю реєстрацію здійснює Міністерство зовнішньоекономічних зв”язків і торгівлі України на підставі подання до нього заяви подавця у довільній формі, нотаріально завірених копій статутних документів або нотаріально завірених документів фізичної особи про її реєстрацію як підприємця. Міністерство зовнішньоекономічних зв”язків України не може відмовити подавцю в реєстрації, якщо подавець відповідає вимогам, зазначеним в ст. 5 Закону України “Про зовнішньоекономічну діяльність”. Іноземні суб’єкти господарської діяльності, що здійснюють зовнішньоекономічну діяльність на території України, мають право на відкриття своїх представництв на території України. Реєстрацію зазначених представництв здійснює Міністерство зовнішньоекономічних зв”язків і торгівлі України протягом 60 робочих днів з дня подання іноземним суб’єктом господарської діяльності документів на реєстрацію. Відмова у реєстрації може бути оскаржена у судових органах.