Договор строительного подряда

Порядок приемки подобных объектов в эксплуатацию определяется СНиП 3.10.04.-87 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения"⁹. В соответствии с ним до предъявления объектов государственной приемочной комиссии заказчиком назначаются рабочие комиссии, осуществляющие предварительную приемку без участия представителей государственных органов либо органов местного самоуправления. И лишь затем законченные строительством объекты должны предъявляться к приемке государственным приемочным комиссиям.

Заказчик, получивший сообщение  подрядчика о готовности к сдаче  результата выполненных работ, обязан немедленно приступить к его приемке. Сдача результата работ подрядчиком  и приемка его заказчиком оформляются  актом сдачи или приемки, подписанным  обеими сторонами. При отказе одной  стороны от подписания акта в нем  делается отметка об этом и акт  подписывается другой стороной (п. 4 ст. 753 ГК). Оформленный таким образом  акт имеет юридическую силу, является доказательством исполнения подрядчиком  обязательства по договору и порождает  обязанность заказчика по оплате выполненных работ (п. 14 Обзора Высшего  Арбитражного Суда РФ от 24 января 2000 г. N 51). Акт может быть оспорен в суде заинтересованной стороной. Суд вправе признать односторонний акт недействительным, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными. Так, заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены заказчиком или подрядчиком (п. 6 ст. 753 ГК).

4. Особенности договора подряда на строительство  объектов «под ключ»

Такой договор заключается  между заказчиком и подрядной  организацией (генеральным подрядчиком) и предусматривает выполнение последним  цикла: проектирование, строительные, монтажные и специальные строительные работы, сдача объекта в эксплуатацию.

Основной обязанностью заказчика  является предоставление генеральному подрядчику документации, на основании  которой проектируется объект: проекты  застройки микрорайонов, кварталов, градостроительных комплексов, поселков и сельских населенных пунктов; утвержденные технико-экономические обоснования  строительства объектов производственного  назначения и крупных общественных зданий и сооружений и др.

К основным обязанностям генерального подрядчика относятся:

• обеспечение разработки строительной части проектно-сметной документации собственными силами или по договору с проектными организациями;
• обеспечение своевременного и качественного выполнения строительных, монтажных и других специальных строительных работ;
• комплектация объектов оборудованием, конструкциями и материалами; обеспечение ввода в действие объекта в предусмотренный договором срок и др.

Стоимость работ по договору определяется соглашением сторон. Затраты  генерального подрядчика до сдачи объекта  заказчику покрываются за счет его  собственных средств и полученных им кредитов банка.

Заказчик рассчитывается с генеральным подрядчиком после  подписания акта приемки объекта. Генеральный  подрядчик производит окончательные  расчеты с субподрядчиками после  завершения ими комплексов работ  в соответствии с ценой, установленной  при заключении договора субподряда.

Таким образом, в данном договоре подрядчик берет на себя все обязанности  по организации и обеспечению  строительства, освобождая от них заказчика. На последнем, по сути дела, остается лишь обязанность оплаты результата работ, причем только после его приемки (без авансирования). Поэтому договор подряда на строительство объектов "под ключ" считается одной из наиболее прогрессивных форм капитального строительства.

5. Имущественная ответственность за нарушение условий  договора строительного подряда

В случае неисполнения или  ненадлежащего исполнения обязанностей по договору строительного подряда  заказчик и подрядчик несут ответственность  в порядке и на условиях, установленных  законом и договором.

Поскольку участниками договора строительного подряда обычно являются предприниматели, ответственность  наступает независимо от их вины в  нарушении обязательств, если иное не предусмотрено договором. Гражданский  кодекс не предусматривает специальной  ответственности сторон по договору строительного подряда. В связи  с этим в случае нарушения обязательств по договору строительного подряда  могут применяться любые виды санкций, предусмотренные действующим  законодательством. При этом некоторые  из них, в частности неустойка, действуют  лишь тогда, когда они специально установлены законом или договором, а другие, в частности взыскание  убытков, применяются во всех случаях  нарушения сторонами принятых обязательств.

Наряду с гражданско-правовыми  санкциями применяются и меры административно -правовой ответственности. Правовую базу здесь составляет Кодекс РФ об административных правонарушениях  от 30 декабря 2001 года №195-ФЗ. В соответствии с указанным законом, предприятия, независимо от ведомственной принадлежности и форм собственности являющиеся заказчиками или подрядчиками в  области строительства, подвергаются штрафам за такие нарушения, как  строительство объекта без получения  в установленном порядке разрешения, за нарушение обязательных требований нормативных актов в области  строительства, влекущее снижение прочности, устойчивости и надежности зданий, строений и сооружений, за уклонение  от исполнения или несвоевременное  исполнение предписаний, выданных органами Государственного архитектурно-строительного  надзора РФ, и т.д. Штрафы налагаются в административном порядке уполномоченными  органами в порядке, предусмотренном  Кодексом РФ об административных правонарушениях. Уплата штрафа не освобождает виновных лиц от обязанности по устранению допущенных ими нарушений, возмещению ущерба и несению иной гражданско-правовой ответственности.

Одним из видов нарушения  договорных обязательств подрядчиком  могут выступать допущенные им отступления  от требований, предусмотренных в  технической документации и в  обязательных для сторон строительных нормах и правилах. Таким нарушением может считаться любое отступление  подрядчика от требований, предусмотренных  названными документами, и не согласованное  с заказчиком, даже если оно, по мнению подрядчика, не влечет ухудшения качества работ.

В этих случаях заказчик может потребовать устранения допущенных отступлений в разумный срок, соразмерного уменьшения установленной за работу цены или возмещения своих расходов на устранение этих отступлений, если такое право предусмотрено в  договоре строительного подряда. Разумеется, договором могут быть предусмотрены  и иные неблагоприятные для подрядчика последствия как данного, так  и любого другого допущенного  им нарушения своих обязательств.

Однако необходимо помнить, что подрядчик не несет ответственности  за допущенные им без согласия заказчика  мелкие отступления от технической  документации, если докажет, что они  не повлияли на качество выполненных  работ. Спор между сторонами о  характере допущенных отступлений  разрешается судом с учетом в  случае необходимости заключения соответствующих  специалистов. Но о любых, даже мелких отступлениях от технической документации подрядчик должен предупредить заказчика, так как в противном случае он будет отвечать за всякое повреждение  объекта строительства, обусловленное  отсутствием у заказчика полных данных об объекте.

С рассматриваемым нарушением тесно связан такой негативный результат  деятельности подрядчика, как недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе запроектированной производственной мощности предприятия.

Произойти это может, в  сущности, лишь по двум причинам: либо потому, что в технической документации изначально заложены ошибочные данные относительно производственной мощности предприятия или иных показателей объекта строительства, либо потому, что при строительстве объекта имели место отступления от технической документации. В первом случае подрядчик несет ответственность только тогда, когда подготовка всей технической документации по строительству объекта возлагалась на него самого.

Если же за подготовку технической  документации отвечает заказчик, все  неблагоприятные последствия возлагаются  на него. Во втором случае подрядчик  освобождается от ответственности  лишь тогда, когда докажет, что допущенные им отступления от технической документации санкционировал заказчик, что и привело  к недостижению соответствующих показателей.

При обнаружении в построенном  подрядчиком объекте недостатков, снижающих его качество или мешающих использовать результат работ по его прямому назначению, наступает  ответственность за ненадлежащее качество работ. Этот вид ответственности  подрядчика в строительном подряде  в основных чертах совпадает с  аналогичным видом ответственности  в обычном подряде. Однако здесь  имеются и некоторые особенности:

1) как и при обычном  подряде, подрядчик несет ответственность  за недостатки объекта, обнаруженные  в пределах гарантийного срока.  При этом дополнительно подчеркивается, что заказчик должен заявить  о недостатках в разумный срок  по их обнаружении, что гарантийный  срок прерывается на то время,  когда объект не мог эксплуатироваться  вследствие недостатков, за которые  отвечает подрядчик, и что по  соглашению сторон установленный  законом гарантийный срок может  быть увеличен;

2) если на результат  работ гарантийный срок не  установлен, требования, связанные  с недостатками строительного  объекта, могут быть предъявлены  при обнаружении недостатков  в разумный срок, но в пределах  пяти лет со дня передачи  объекта заказчику; 

3) подрядчик может быть  освобожден от ответственности,  если докажет, что недостатки  объекта произошли вследствие  нормального износа объекта или  его частей, неправильной его  эксплуатации или неправильности  инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, а также ненадлежащего ремонта объекта, произведенного силами заказчика или привлеченными им третьими лицами.

Подрядчик несет специальную  ответственность за нарушение требований закона и иных правовых актов об охране окружающей природной среды  и о безопасности строительных работ. Если в результате своей деятельности подрядчик причинил вред окружающей среде, либо посторонним лицам, именно на него, а не на заказчика возлагается  обязанность этот вред возместить. Подрядчик в свое оправдание не вправе ссылаться даже на то, что он следовал указаниям заказчика либо использовал  в ходе работ материалы и оборудование, предоставленные заказчиком. Если указания заказчика, а также использование  предоставленных им материалов и  оборудования могут привести к нарушению  обязательных для сторон требований по охране окружающей среды и безопасности работ, подрядчик обязан не выполнять  подобные указания и отказаться от использования таких материалов и оборудования. Рассматриваемый  вид ответственности носит внедоговорный  характер и регламентируется правилами  главы 59 ГК РФ.

Аналогичной по характеру  является и ответственность заказчика  за вред, причиненный окружающей среде  или третьим сторонам в результате эксплуатации построенного объекта, обладающего  вредоносными свойствами вследствие присущих ему недостатков. Подрядчик несет  ответственность за все, что может  произойти как с персоналом подрядчика, так и с третьими лицами, причем ответственность наступает как  во время производства работ, так  и после принятия работ заказчиком в течение 10 лет.

Возместив потерпевшим причиненный  вред, заказчик вправе предъявить к  подрядчику регрессный иск о компенсации  своих убытков, поскольку они  обусловлены действиями подрядчика.

В договор строительного  подряда может быть включено условие  о том, что подрядчик по требованию заказчика и за его счет обязуется  устранять такие недостатки, за которые  он ответственности не несет. Например, подрядчик не отвечает за дефекты  работ, обусловленные скрытыми недостатками предоставленных заказчиком материалов. Но договором строительного подряда может быть предусмотрено, что подрядчик по просьбе заказчика и при условии оплаты последним дополнительных работ принимает на себя обязанность устранять и эти недостатки. Если подобное условие включено в договор, подрядчик может отказаться от выполнения обязанности по устранению таких недостатков только тогда, когда докажет, что их устранение не связано непосредственно с предметом договора либо не может быть осуществлено подрядчиком по не зависящим от него причинам.

6. Изменение и прекращение договора строительного  подряда

Изменение, расторжение договора строительного подряда осуществляются в соответствии с нормами гл. 37 ГК о подряде (как правило, исходя из ее общих положений) и правилами  гл. 29 ГК "Изменение и расторжение  договора".

Говоря об этом, следует  упомянуть, что одностороннее изменение  или расторжение договора строительного  подряда может быть осуществлено по решению суда либо без обращения  в суд путем отказа от исполнения договора полностью или частично. При этом можно указать на довольно большое число норм о подряде, допускающих односторонний отказ  от исполнения без обращения в  суд.

Чаще всего такая возможность  предусматривается как реакция  на строго определенные договорные нарушения. Так, подрядчик вправе отказаться от договора в случае обнаружившейся невозможности  использования предоставленных  заказчиком материалов или оборудования без ухудшения качества работ (п. 3 ст. 745 ГК) или когда нарушение  заказчиком своих обязанностей препятствует исполнению договора подрядчиком (п. 2 ст. 719). Односторонний отказ заказчика  как реакция на договорные нарушения  возможен в случае некачественного  выполнения работ (п. 3 ст. 723) либо выполнения их с недостатками, позволяющими полагать, что работа не будет выполнена  надлежащим образом (п. 3 ст. 715), и др.