Договор строительного подряда

Специфический договор строительного  подряда - договор о строительстве "под ключ": подрядчик принимает  на себя все обязанности своими силами и средствами, из своих материалов построить по заданию заказчика  объект, который передается заказчику  в готовом виде, в состоянии, пригодном  к немедленной эксплуатации. При  строительстве "под ключ" объектами  строительства чаще всего выступают  жилые дома, дачные постройки и  проч.

Правовое регулирование. Поскольку договор строительного  подряда - вид договора подряда, то к  нему, если иное не предусмотрено специальными правилами о строительном подряде, применяются общие положения  ГК о подряде (п. 2 ст. 702). Так, общими положениями о подряде регулируются структура договорных связей, условия  о порядке оплаты работ, качестве работ, сроках, способах защиты, цене и  др. (ст. 706 - 709, 711, 712, 715, 724 ГК и др.).

К работам по капитальному ремонту зданий и сооружений правила  о договоре строительного подряда  применяются, если иное не предусмотрено  договором (п. 2 ст. 740 ГК). Если же в договоре на выполнение работ по капитальному ремонту предусмотрено, что нормы  договора о строительном подряде  к нему не применяются, то будет действовать  правовой режим, установленный гл. 39 ГК ("Возмездное оказание услуг"). Не исключается и такое правовое регулирование, когда отношения  сторон будут определяться лишь отдельными правилами договора о строительном подряде при условии, что это  не затронет императивных предписаний  гл. 39 ГК. Таким образом, правило, в  силу которого к выполнению работ  по капитальному ремонту применяются  нормы о строительном подряде, представляет лишь легальную презумпцию, отступление  от которой возможно по соглашению сторон.

Если же заказчиком по договору строительного подряда выступает  гражданин, а работы выполняются  для удовлетворения его бытовых  или других потребностей (при строительстве  гаража, дачного домика, жилого дома и проч.), к такому договору соответственно применяются правила ГК о бытовом  подряде, но лишь в части, касающейся прав заказчика (п. 3 ст. 740). Такой гражданин  также пользуется правами, предоставленными потребителю Законом "О защите прав потребителей".

Важное место в правовом регулировании строительного подряда  занимают нормативные акты публичного порядка, регулирующие условия и  порядок вложения инвестиций, определяющие требования в области градостроительного планирования, использования земельных  участков под строительство, регламентирующие технические требования к выполнению работ, архитектурный и градостроительный  надзор, обеспечение соблюдения требований экологической безопасности и т.п. К подобным актам относятся, в  частности: Федеральные законы от 27 декабря 2002 г. №184 "О техническом регулировании", от 25 февраля 1999 г. №39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", от 9 июля 1999 г. №160-ФЗ "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации", от 17 ноября 1995 г. №169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", Градостроительный кодекс Российской Федерации и др.²

Другой особенностью правового  регулирования отношений по рассматриваемому договору является наличие системы  нормативно-технических актов, т.е. нормативных актов, регламентирующих технические процессы проектирования объектов строительства, строительно-монтажных, пусконаладочных работ, а также  определяющих технические требования к применяемым в строительстве  материалам, конструкциям и изделиям. Прежде всего это СНиП - строительные нормы и правила. Широко распространены также государственные и отраслевые стандарты (ГОСТ, ОСТ) и технические  условия (ТУ) на строительные материалы, детали и конструкции, технические регламенты в отношении зданий, строений, сооружений.

Указанные документы содержат как обязательные, так и рекомендуемые  положения по соответствующему кругу  вопросов. Так, обязательны положения  СНиП, определяющие надежность зданий и сооружений, прочность и устойчивость строительных конструкций, безопасность людей при аварийных ситуациях. Как обязательными, так и рекомендательными  могут быть положения государственных  стандартов относительно требований к  проектной, технологической и другой документации либо требований по размерной  и функциональной совместимости  и взаимозаменяемости материалов и  прочего.

3. Разновидности договора строительного подряда

Различаются следующие разновидности  договора строительного подряда:

• договоры на выполнение строительно-монтажных и иных работ по объекту в целом: на новое строительство, в том числе строительство объектов "под ключ", на расширение, реконструкцию или техническое перевооружение действующих предприятий, зданий и сооружений. Такие договоры заключаются заказчиком с генеральным подрядчиком, в качестве которого обычно выступают общестроительные организации, осуществляющие основные виды массовых общестроительных работ (бетонных, земляных, каменных и т.д.);
• договоры на выполнение отдельных комплексов монтажных и иных специальных строительных работ: на монтаж технологического, энергетического или другого оборудования, на монтаж металлических, деревянных или иных строительных конструкций, на выполнение изоляционных, отделочных или других специальных строительных работ. Как правило, это субподрядные договоры;
• договоры на выполнение пусконаладочных работ. Это в большинстве случаев прямые договоры. Заключаются они обычно заказчиком со специализированными пусконаладочными организациями или с поставщиками оборудования (их специализированными организациями).

По согласованию сторон по правилам о договоре строительного  подряда могут осуществляться и  работы по капитальному ремонту зданий и сооружений (п. 2 ст. 740 ГК).

Форма договора строительного  подряда письменная. Какого-либо обязательного  для сторон типового или примерного договора строительного подряда (субподряда) нет. Договор может быть заключен в произвольной, по усмотрению сторон, письменной форме. При заключении договора они могут использовать форму (образец) договора, приведенную в качестве приложения к упомянутому выше Руководству  по составлению договора подряда  на строительство в Российской Федерации.

4. Условия договора строительного подряда

Существенными условиями  договора строительного подряда  являются условия о предмете, цене и сроке договора.

Предмет договора. Условие о предмете договора строительного подряда определяется в договоре его наименованием (договор подряда на строительство такого-то сооружения, договор подряда на реконструкцию такого-то предприятия и т.п.). В соответствии со ст. 740 ГК РФ предмет договора является существенным условием договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным. В силу ст. 743 ГК РФ строительство и связанные с ним работы должны осуществляться согласно технической документации и смете.

Согласно п. 3 ст. 743 ГК РФ подрядчик, обнаруживший в ходе строительства  не учтенные в технической документации работы и в связи с этим необходимость  проведения дополнительных работ и  увеличения сметной стоимости строительства, обязан сообщить об этом заказчику. При  неполучении от заказчика ответа на свое сообщение в установленный  срок (в течение десяти дней, если законом или договором строительного  подряда не предусмотрен для этого  иной срок) подрядчик обязан приостановить  дополнительные работы. При невыполнении этой обязанности подрядчик лишается права требовать от заказчика  оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения вызванных  этим убытков. Если подрядчик нарушает предусмотренную п. 3 ст. 743 ГК РФ обязанность, он не вправе требовать от заказчика  оплаты дополнительных работ и в  случае подписания представителем заказчика  акта приемки работ, так как этот акт подтверждает только факт выполнения подрядчиком работ, а не согласие заказчика на оплату дополнительных работ.

Цена  договора. Это согласованная сторонами стоимость работ по договору. При определении цены договора стороны могут руководствоваться Порядком определения стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений³. В соответствии со ст. 709 ГК РФ в договоре подряда указывается цена подлежащей выполнению работы или способ ее определения. Согласно ст. 743 ГК РФ цена работы может быть определена путем составления сметы. Если работа выполняется в соответствии со сметой, составленной подрядчиком, смета приобретает силу и становится частью договора подряда с момента подтверждения ее заказчиком. Цена работы (смета) может быть приблизительной или твердой. При отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой.

Для определения сметной  стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений (или их очередей) рекомендуется составлять следующую  документацию:

• в составе проекта (рабочего проекта):
• сводку затрат (при необходимости);
• сводный сметный расчет стоимости строительства (ремонта);
• объектные и локальные сметные расчеты;
• сметные расчеты на отдельные виды затрат;

• в составе рабочей документации (РД) - объектные и локальные сметы (Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации. МДС 81-35.2004, утвержденная Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1 и введенная в действие с 09.03.2004 "Об утверждении и введении в действие методики определения стоимости строительной продукции на территории РФ").

В соответствии со ст. 711 ГК РФ, если договором подряда не предусмотрена  предварительная оплата выполненной  работы или ее отдельных этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной  сдачи результатов работы. В случае отсутствия договорных условий и  при наличии разногласий по определению  цены судом устанавливаются воля сторон в определении цены выполненной  работы, а также возможность применения норм делового оборота, предусмотренных  ст. 5 ГК РФ.

Таким образом, существенное значение имеют положения договора, касающиеся порядка расчетов, принятия результатов работы, связанные с  возникновением у заказчика денежного  обязательства по оплате.

Обязательства должны исполняться  надлежащим образом (ст. 309 ГК РФ) в соответствии с условиями обязательства и  требованиями закона и иных правовых актов. Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штраф, пени), залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими  способами, предусмотренными законом  или договором.

В договоре строительного  подряда может быть установлен способ определения цены или ее составной  части. Например, в договоре могут  быть определены конкретная цена работ  исходя из базисного уровня сметных  цен и ее составная часть - применение при расчетах текущих индексов стоимостных  показателей, определенных областным  центром по ценообразованию на день сдачи работ. Следует отметить, что  индексы региональных органов ценообразования  носят рекомендательный характер и  применяются по соглашению сторон. Таким образом, в договоре может  быть определено, что цена работ  состоит из двух частей: сметной, выраженной конкретной суммой, и переменной, выраженной текущим индексом стоимостного показателя. В данном случае конкретный вид индексов указывается в акте приемки работ, если договором не установлено, что  каждое изменение рекомендуемого индекса  цен требует внесения соответствующей  поправки в условия договора в  отношении стоимости работ. При  этом применение индексов не обязательно  оформлять как дополнение к договору, когда способ определения цены согласован сторонами в форме, позволяющей  произвести ее расчет без дополнительных согласований, что может подтверждаться также отсутствием между подрядчиком  и заказчиком в течение длительного  времени разногласий по стоимости  работ при проведении промежуточных  платежей.

В соответствии с п. 4 ст. 706 ГК РФ расчеты субподрядчика могут  производиться непосредственно  с заказчиком в случае, если между  ними с согласия генерального подрядчика заключен договор на выполнение отдельных  работ либо в договорах генподряда и субподряда стороны предусмотрели, что расчеты за выполненные работы субподрядчик производит непосредственно с заказчиком, минуя генерального подрядчика. Если в договорах такого условия нет, то субподрядчик вправе требовать от генерального подрядчика оплаты выполненной работы независимо от того, произвел ли заказчик расчет с генеральным подрядчиком.

Срок  договора. В соответствии со ст. 740 ГК РФ основанием для возникновения правоотношений по строительному подряду является договор. Согласно п. 1 ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный срок по заданию заказчика построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы. В договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки). Следовательно, условие о сроке выполнения работ является существенным условием договора строительного подряда. Кроме того, не выполнив обязательство по оплате в срок, должник обязан уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами, установленные ст. 395 ГК РФ. Если в договоре условие о сроке отсутствует, то в силу ст. 432 ГК РФ данный договор следует считать незаключенным. Таким образом, у заказчика и подрядчика не возникает обязательств.

Если заказчик до истечения  срока действия договора и сдачи  ему результата работы в порядке, установленном ст. 717 ГК РФ, отказался  от исполнения договора и факт расторжения  договора сторонами признан, то в  соответствии с п. 1 ст. 15 ГК РФ причиненный  ущерб возмещается полностью, если законом или договором не предусмотрено  возмещение убытков в меньшем  размере. Согласно ст. 717 ГК РФ, помимо уплаты подрядчику части установленной  договором цены пропорционально  объему работы, выполненной до получения  извещения об отказе заказчика от исполнения договора, заказчик обязан возместить убытки, причиненные прекращением договора подряда, в пределах разницы  между ценой, определенной за всю  работу, и частью цены, выплаченной  за выполненную работу. Следует отметить, что установленные ст. 717 ГК РФ пределы возмещения убытков ограничиваются в случае, если фактический ущерб превышает установленный законом максимальный предел. При этом истец не освобождается от обязанности доказывания возникших у него убытков в соответствии со ст. 393 ГК РФ. При предъявлении требования о взыскании с ответчика в судебном порядке убытков в размере, составляющем разницу между ценой работ, определенной в договорах подряда, и частью цены, оплаченной заказчиком за выполненные работы, подрядчику (истцу) необходимо представить доказательства, подтверждающие размер ущерба и наличие причинной связи между досрочным прекращением договора и причиненными ему убытками (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.02.1999 N 5506/98).