Договор строительного подряда

Согласно п. 1 ст. 743 ГК РФ подрядчик  обязан осуществить строительство  и связанные с ним работы в  соответствии со сметой, определяющей цену работы. В соответствии с п. 3 ст. 744 ГК РФ, если по не зависящим от подрядчика причинам стоимость работ  превысила смету не менее чем  на 10%, он вправе требовать ее пересмотра. Что касается сроков продления строительных работ, то они могут быть изменены только по соглашению сторон. Если подрядчик  в установленном порядке не согласовал с заказчиком условия о повышении  стоимости строительных работ и  продлении срока их завершения, то при таких обстоятельствах допущенные подрядчиком нарушения являются существенными, и это дает, например, право заказчику, руководствуясь ст. 450 ГК РФ (основания изменения и  расторжения договора), расторгнуть  договор строительного подряда. В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении  договора может быть заявлено стороной в суд только после получения  отказа другой стороны на предложение  изменить или расторгнуть договор  либо после неполучения ответа в  срок, указанный в предложении  или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. При  этом, если основанием для расторжения  договора послужило существенное нарушение  договора одной из сторон, другая сторона  вправе требовать согласно п. 5 ст. 453 ГК РФ возмещения убытков, причиненных  расторжением договора (п. 10 Информационного  письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров").

Условия договора сохраняют  силу в течение всего срока  действия договора. В случаях, когда  после заключения договора законодательством  устанавливаются условия, ухудшающие положение хотя бы одной из сторон, договор может быть изменен.

ГЛАВА 2. ЗАКЛЮЧЕНИЕ И ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА

1. Заключение  договора строительного подряда

Порядок его заключения. В § 3 гл. 37 ГК не содержится указаний относительно формы рассматриваемого договора. Исходя из ст. 161 ГК форма договора строительного подряда должна быть, как правило, письменная. Если же его  сторонами выступают два гражданина-предпринимателя, а сумма сделки не превышает 10 минимальных  размеров оплаты труда, договор может  быть совершен устно.

Порядок заключения договора строительного подряда регламентируется общими положениями ГК для договоров, заключаемых по свободному усмотрению сторон, согласно которым выбор контрагента, определение условий договора осуществляются сторонами самостоятельно либо путем  торгов. Широкое распространение  практики подрядных торгов составляет важную особенность заключения договора строительного подряда. Порядок  организации и проведения торгов определяется Положением о подрядных  торгах в Российской Федерации⁴.

В строительном подряде важно  правильно определить момент заключения договора. Он должен выбираться сторонами  с учетом того обстоятельства, что  подрядчик обязан выполнить работы в соответствии с технической  документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые  к ним требования, а также со сметой, определяющей стоимость работ (п. 1 ст. 743 ГК). При этом нередко частью технической документации заказчик должен обладать еще до начала работ. Так, при строительстве (капитальном  ремонте) объектов, эксплуатация которых  затрагивает публичные интересы, до начала выполнения работ заказчик в установленном порядке обязан получить разрешение на их проведение: получить "право на строительство (реконструкцию)" или "право на проведение капитального, планово-предупредительного ремонта, перепланировки помещений и др."⁵ Преждевременно было бы заключать договор до получения названных документов. Поэтому договоры на выполнение подобных работ, как правило, заключаются в тот момент, когда будущий заказчик уже имеет часть технической документации, необходимую и достаточную для начала выполнения работ.

2. Права и обязанности сторон договора строительного подряда

Основным исполнителем работ  по договору строительного подряда  является, конечно, подрядчик, но и заказчик - активный участник исполнения. ГК предусмотрены  различные формы участия заказчика  в отношениях строительного подряда, содействующие либо обеспечивающие выполнение работ.

Прежде всего заказчик должен дать задание подрядчику, содержащееся главным образом в технической  документации. Без сомнения, важной является обязанность заказчика  по материальному обеспечению исполнения работ. Формы и объем такого обеспечения  весьма разнообразны. Несмотря на то, что  общими положениями о подряде (п. 1 ст. 704 ГК) предусмотрено, что работы выполняются иждивением подрядчика, в договоре подобное правило можно  изменить (п. 1 ст. 745 ГК). Заказчик вправе по договору принять на себя обязанность  обеспечить строительство в целом  или в части материалами, деталями, конструкциями и проч. При сооружении промышленных объектов заказчик чаще всего обеспечивает строительство  оборудованием, подлежащим монтажу  на будущем предприятии.

Заказчик обязан своевременно предоставить земельный участок  в состоянии, необходимом для  его использования в строительстве; передать в пользование здания и  сооружения, нужные для обеспечения  работ или относящиеся к фронту работ. На отдельно расположенных стройках заказчик принимает на себя ряд дополнительных обязанностей: передать в пользование  складские помещения, общежития  для работников подрядчика, обеспечить временную подводку сетей энергоснабжения, водоснабжения, паропровода, оказание транспортных и других услуг (п. 1, 2 ст. 747 ГК).

Главные обязанности заказчика  на стадии завершения строительства: принятие законченного строительством объекта  и оплата выполненных работ.

Поскольку от хода и характера  строительных работ зависит результат, передаваемый заказчику, последний  наделен правом контроля и надзора  за выполнением работ (ст. 748 ГК). Заказчику  предоставлено право наблюдать  за ходом и качеством работ, соблюдением  сроков их выполнения (графика), за качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также за правильностью использования подрядчиком материалов заказчика. Однако недопустимо вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. Подрядчик обязан исполнить указания заказчика по устранению недостатков в работах, если указания не противоречат условиям договора и не являются вмешательством в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.

В то же время надзор и  контроль за выполнением работ - право, а не обязанность заказчика. Поэтому  подрядчик, ненадлежащим образом выполнявший  работы, не вправе ссылаться на то, что  заказчик не осуществлял в процессе строительства должного надзора  или контроля за их исполнением. Исключения возможны лишь для случаев, когда  законом на заказчика возложена  обязанность осуществлять такой  надзор и контроль (п. 4 ст. 748 ГК).

Основная обязанность  подрядчика - построить в установленный  срок объект либо выполнить иные работы. Причем, как уже отмечалось, подрядчик  обязан осуществить строительство  и связанные с ним работы в  соответствии с технической документацией  и сметой качественно, исполняя указания заказчика, не противоречащие условиям договора и не представляющие собой  вмешательство в оперативно-хозяйственную  деятельность подрядчика (п. 1 ст. 743, п. 3 ст. 748, ст. 754, 755 ГК).

Для строительного подряда  подобно другим разновидностям подряда  характерна независимость подрядчика от заказчика в организации работ  при выполнении задания. Заказчик, как  уже отмечалось, не вмешивается в  оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. Независимость подрядчика выражается в том, что он самостоятельно определяет способ выполнения задания. Подрядчик поэтому, если иное не предусмотрено  соглашением с заказчиком, выполняет  работы своим иждивением - из своих  материалов, своими силами и средствами (п. 1 ст. 704, п. 1 ст. 745 ГК), самостоятельно решая все вопросы организации  и обеспечения выполнения работ. Наиболее ярко это проявляется при  заключении договора о строительстве "под ключ". В таком строительном подряде подрядчиком выполняется  полный инвестиционный цикл на основании  задания заказчика: разработка технической документации и сметы, обеспечение строительства материалами и оборудованием, выполнение общестроительных и специальных работ, сдача объекта в эксплуатацию.

Подрядчик рассматривается  законом как профессиональный исполнитель  работ в отличие от заказчика, который обращается к подряду  лишь от случая к случаю. Поэтому  ГК предусматривает обязанности  подрядчика предупреждать заказчика  о степени пригодности предлагаемых последним материалов или способов выполнения работ (п. 1 ст. 716, п. 2 ст. 751 ГК). Неисполнение этой обязанности влечет для подрядчика неблагоприятные  последствия (п. 2, 3 ст. 716 ГК).

Существенное значение для  договора строительного подряда  имеет обязанность подрядчика по охране окружающей среды и обеспечению  безопасности строительных работ. В  процессе строительства должны соблюдаться  требования природоохранного законодательства ⁶, предупреждающие ведение работ, следствием которых может быть нарушение экологических норм и правил. Подрядчик при осуществлении работ также должен предусматривать меры, обеспечивающие их безопасность, в частности оснащение строительной площадки и отдельных видов работ, а также специалистов средствами безопасности.

Надлежащее исполнение подрядчиком  своих обязанностей зачастую обусловлено  встречным исполнением обязательств заказчиком. Так, в силу п. 1 ст. 719 ГК подрядчик вправе не приступать к  работе, а начатую работу приостановить  в случаях, когда нарушение заказчиком своих обязанностей по договору подряда, в частности непредставление  материалов, оборудования, технической  документации, препятствовало исполнению договора.

При выполнении работ на крупных и дорогостоящих объектах ⁷ в договор нередко включается условие, устанавливающее обязанность подрядчика предоставить обеспечение надлежащего выполнения его обязательств (ст. 329 ГК). Таким обеспечением зачастую выступает банковская гарантия возврата аванса при неисполнении работ либо уплаты определенной суммы при нарушении подрядчиком обязанностей по сохранности оборудования, обеспечению эксплуатации объекта после его приемки заказчиком и проч.

Устранять искусственные  препятствия при исполнении обязательства  призвано правило ст. 750 ГК о сотрудничестве участников строительного подряда. Как неисполнение заказчиком обязанности  по сотрудничеству Высший Арбитражный  Суд РФ расценил, в частности, следующий  факт. Заказчик - муниципальное предприятие  по строительству жилья не принимал результат работ - построенный дом, поскольку он не подключен к системе  водо- и теплоснабжения. Подключение  же не было сделано подрядчиком из-за того, что администрация города отказывалась временно отключить подачу тепла  и воды для выполнения врезки коммуникаций дома в общегородскую систему  ресурсоснабжения. Заказчик мог оказать содействие в получении разрешения на указанные работы, в том числе путем обсуждения с руководством города вопроса об изменении способа подключения объекта, но оставил без ответа все обращения к нему. На этом основании суд пришел к выводу о непринятии заказчиком зависящих от него мер по устранению препятствий к исполнению договора и о неисполнении им обязательств по сотрудничеству и отказал ему во взыскании с подрядчика неустойки за просрочку сдачи объекта (п. 17 Обзора Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 января 2000 г. N 51).

3. Сдача и приемка результата работ, выполненных по договору строительного подряда

Согласно ст. 740 ГК заказчик обязан принять результат работ. В практике встречаются различные  виды приемки: промежуточная, частичная, приемка отдельных этапов работ, полная; а также приемка заказчиком и государственная приемка. Главное  назначение всех видов приемки - проверить  качество работ.

Промежуточная приемка проводится обычно в отношении тех выполняемых  промежуточных работ, которые скрываются последующими конструкциями либо предназначаются  для больших механических и иных нагрузок. Например, прочность фундамента здания может быть проверена и  приемка осуществлена до закрытия его  плитами и возведения стен. В процессе строительства возможна регулярная промежуточная приемка работ, в  частности ежемесячная, подтверждающая выполнение работ за определенный период.

Частичная приемка также  является приемкой в процессе строительства. Она применяется, как правило, когда  строится сложный строительный комплекс, включающий отдельно стоящие здания и сооружения, объекты гражданской  обороны и проч., которые могут  эксплуатироваться заказчиком самостоятельно. Допустим, объектом строительства являются административный корпус предприятия, производственное здание и здание оздоровительного комплекса. При частичной приемке (в отличие от промежуточной) заказчик не только проверяет качество части  выполненных работ, но также берет  в фактическое владение результат  работы и вправе его эксплуатировать (к примеру, административный корпус). Подобное возможно, если результат  определенной части работ выделен  в договоре в качестве отдельного этапа. Поэтому частичная приемка  ведет к приемке отдельного этапа  работ и, соответственно, к переходу риска случайной гибели или повреждения  результата отдельного этапа с подрядчика на заказчика (п. 3 ст. 753 ГК).

В то же время не следует  отождествлять приемку отдельного этапа работ и частичную приемку. Приемкой отдельного этапа может  быть и промежуточная приемка при условии, что подлежащая приемке в процессе строительства часть работ выделена в договоре как этап ⁸.

Полная приемка - приемка  законченного строительством объекта  в целом заказчиком либо комиссией, образуемой соглашением сторон. В  комиссию могут входить независимые  эксперты, представители субподрядчиков и другие лица, приглашенные заказчиком и подрядчиком.

В случаях, порядке и с  последствиями, предусмотренными правовыми  актами, возможно проведение государственной  приемки с участием представителей государственных органов и органов  местного самоуправления. Обычно такая  приемка проводится при строительстве  объектов недвижимости, эксплуатация которых затрагивает серьезные  публичные интересы - основных производственных и непроизводственных фондов (зданий и сооружений, жилых комплексов и  иных подобных объектов). При этих условиях объект считается принятым к эксплуатации и право на него подлежит государственной  регистрации только после надлежащего  завершения государственной приемки.