Договор купли-продажи

 

·  Применение правил об энергоснабжении к иным договорам

Правила, предусмотренные ст. 539http://dogovor-inform.ru/pravo/dogovor_energosnabzheniya.html - st539#st539- 547 настоящего Кодекса, применяются к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией через присоединенную сеть, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

К отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими  товарами, правила о договоре энергоснабжения (статьи 539 – 547 ГК РФ) применяются, если иное не установлено законом, иными  правовыми актами или не вытекает из существа обязательства.

 

2.6 Договор продажи недвижимости

 

По договору купли-продажи недвижимого  имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность  покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Правила, предусмотренные настоящим  параграфом, применяются к продаже  предприятий постольку, поскольку  иное не предусмотрено правилами  о договоре продажи предприятия.

 

·  Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается  в письменной форме путем составления  одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

Несоблюдение формы договора продажи  недвижимости влечет его недействительность.

 

·  Государственная  регистрация перехода права собственности  на недвижимость

1.  Переход права собственности  на недвижимость по договору  продажи недвижимости к покупателю  подлежит государственной регистрации.

2.  Исполнение договора продажи  недвижимости сторонами до государственной  регистрации перехода права собственности  не является основанием для  изменения их отношений с третьими  лицами.

3.  В случае, когда одна из  сторон уклоняется от государственной  регистрации перехода права собственности  на недвижимость, суд вправе по  требованию другой стороны, а  в случаях, предусмотренных законодательством  Российской Федерации об исполнительном  производстве, также по требованию  судебного пристава-исполнителя  вынести решение о государственной  регистрации перехода права собственности.  Сторона, необоснованно уклоняющаяся  от государственной регистрации  перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Права на земельный участок при  продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права  собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью  и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая  недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный  участок, занятый такой недвижимостью  и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся  на земельном участке, не принадлежащем  продавцу на праве собственности, допускается  без согласия собственника этого  участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным  законом или договором. При продаже  такой недвижимости покупатель приобретает  право пользования соответствующим  земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

 

·  Определение предмета в договоре продажи недвижимости

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке  либо в составе другого недвижимого  имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий  договор не считается заключенным.

 

·  Цена в договоре продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме  условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом  или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого  имущества, находящегося на земельном  участке, включает цену передаваемой с  этим недвижимым имуществом соответствующей  части земельного участка или  права на нее.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади  или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного  покупателю недвижимого имущества.

 

Передача недвижимости

Передача недвижимости продавцом  и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному  акту или иному документу о  передаче.

Если иное не предусмотрено законом  или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается  исполненным после вручения этого  имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа  о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности  передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе  в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности  за ненадлежащее исполнение договора.

 

·  Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

 

·  Особенности продажи  жилых помещений

Существенным условием договора продажи  жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают  лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования  этим жилым помещением после его  приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и  считается заключенным с момента  такой регистрации.

 

2.7 Договор продажи предприятия

 

Договор продажи предприятия

1. По договору продажи предприятия  продавец обязуется передать  в собственность покупателя предприятие  в целом как имущественный  комплекс (статья 132), за исключением  прав и обязанностей, которые  продавец не вправе передавать  другим лицам.

2. Исключительные права на средства  индивидуализации предприятия, продукции,  работ или услуг продавца (коммерческое  обозначение, товарный знак, знак  обслуживания), а также принадлежащие  ему на основании лицензионных  договоров права использования  таких средств индивидуализации  переходят к покупателю, если  иное не предусмотрено договором.(п. 2 в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 231-ФЗ)

3. Права продавца, полученные им  на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью,  не подлежат передаче покупателю  предприятия, если иное не установлено  законом или иными правовыми  актами. Передача покупателю в  составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем  невозможно при отсутствии у  него такого разрешения (лицензии), не освобождает продавца от  соответствующих обязательств перед  кредиторами. За неисполнение  таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.

 

·  Форма и государственная  регистрация договора продажи предприятия

1. Договор продажи предприятия  заключается в письменной форме  путем составления одного документа,  подписанного сторонами (пункт  2 статьи 434), с обязательным приложением  к нему документов, указанных  в пункте 2 статьи 561 настоящего Кодекса.

2. Несоблюдение формы договора  продажи предприятия влечет его  недействительность.

3. Договор продажи предприятия  подлежит государственной регистрации  и считается заключенным с  момента такой регистрации.

 

·  Удостоверение  состава продаваемого предприятия

1. Состав и стоимость продаваемого  предприятия определяются в договоре  продажи предприятия на основе  полной инвентаризации предприятия,  проводимой в соответствии с  установленными правилами такой  инвентаризации.

2. До подписания договора продажи  предприятия должны быть составлены  и рассмотрены сторонами: акт  инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора  о составе и стоимости предприятия,  а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав  предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков  их требований.

Имущество, права и обязанности, указанные в названных документах, подлежат передаче продавцом покупателю, если иное не следует из правил статьи 559 настоящего Кодекса и не установлено  соглашением сторон.

 

·  Права кредиторов при продаже предприятия

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже  одной из сторон договора продажи  предприятия.

Кредитор, который письменно не сообщил продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев  со дня получения уведомления  о продаже предприятия потребовать  либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора продажи  предприятия недействительным полностью  или в соответствующей части.

Кредитор, который не был уведомлен  о продаже предприятия в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей  статьи, может предъявить иск об удовлетворении требований, предусмотренных  пунктом 2 настоящей статьи, в течение  года со дня, когда он узнал или  должен был узнать о передаче предприятия  продавцом покупателю.

После передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в  состав переданного предприятия  долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.

 

·  Передача предприятия

Передача предприятия продавцом  покупателю осуществляется по передаточному  акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже  предприятия, а также сведения о  выявленных недостатках переданного  имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление  на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено  договором.

Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного  акта обеими сторонами.

С этого момента на покупателя переходит  риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного  в составе предприятия.

 

Переход права собственности  на предприятие

Право собственности на предприятие  переходит к покупателю с момента  государственной регистрации этого  права.

Если иное не предусмотрено договором  продажи предприятия, право собственности  на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации  непосредственно после передачи предприятия покупателю (статья 563).

В случаях, когда договором предусмотрено  сохранение за продавцом права собственности  на предприятие, переданное покупателю, до оплаты предприятия или до наступления  иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности  распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного  предприятия, в той мере, в какой  это необходимо для целей, для  которых предприятие было приобретено.

 

Последствия передачи и принятия предприятия с недостатками

Последствия передачи продавцом и  принятия покупателем по передаточному  акту предприятия, состав которого не соответствует предусмотренному договором  продажи предприятия, в том числе  в отношении качества переданного  имущества, определяются на основании  правил, предусмотренных статьями 460 - 462, 466, 469, 475, 479 настоящего Кодекса, если иное не вытекает из договора и не предусмотрено  пунктами 2 - 4 настоящей статьи.

В случае, когда предприятие передано и принято по передаточному акту, в котором указаны сведения о  выявленных недостатках предприятия  и об утраченном имуществе (пункт 1 статьи 563), покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если право на предъявление в таких  случаях иных требований не предусмотрено  договором продажи предприятия.

Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему  в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи  предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия.