Договор купли-продажи жилого помещения

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК).

Итак, сторонами гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями могут выступать различные субъекты экономического оборота. Острые правовые проблемы возникают с гарантиями осуществления прав такими субъектами, как несовершеннолетние дети, бывшие члены семьи собственника жилого помещения и др. Поэтому существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования им после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3. Форма договора купли-продажи  жилого помещения.

 

Требования законодательства к сделкам с жилыми помещениями сформулированы главным образом применительно к форме сделки и ее государственной регистрации.

В отношении формы сделок с жилыми помещениями следует отметить, что предписывается письменная форма, причем требуется составление единого документа, подписанного сторонами.

В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи жилого помещения, влечет его недействительность.

Договор продажи жилого помещения не нуждается в нотариальном удостоверении.

По законодательству, действовавшему ранее, договоры купли-продажи жилого дома или его части, требовали квалифицированной (нотариальной) формы (ст. 239 ГК 1964 года).

Однако введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок.

Таким образом, нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью не стало общим правилом нашего законодательства, да в этом и нет необходимости при условии соблюдения сторонами сделки правил о государственной регистрации.

В то же время согласно статье 163 ГК РФ по требованию одной из сторон любая сделка с недвижимостью может быть нотариально удостоверена.

Такое требование является для контрагента обязательным, и нарушение его приведет к недействительности соответствующего договора.

 

2.4. Содержание договора купли-продажи жилого помещения.

 

Содержание договора образуют его условия. Закон четко указывает те условия, которые обязательно должны быть закреплены в договоре купли-продажи недвижимого имущества. Такие условия называются существенными. Если в договоре отсутствует какое-либо условие из числа существенных, такой договор не считается заключенным и не подлежит государственной регистрации. Таким образом, чрезвычайно важно знать, какие же условия должны быть обязательно закреплены в договоре купли-продажи недвижимого имущества.

Условие о сторонах договора (покупателе и продавце), а именно наименование сторон. Стороны в данном договоре называются «Продавец» и «Покупатель» соответственно. В качестве сторон могут выступать любые субъекты гражданского права - граждане (в т.ч. граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства), юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования. 
Стороны договора указываются в соответствии с требованиями гражданского законодательства, п. 1, 2 ст. 18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и п. 18 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219.   

Для физических лиц указываются:

1. Фамилия, имя, отчество (полностью, без сокращений);

2. Дата рождения;

3. Место проживания;

4. Наименование и реквизиты документов, устанавливающих личность (например, паспортные данные).

 

Для юридических лиц указываются:

1. полное наименование, включая  организационно-правовую форму;

2. место нахождения;

3. реквизиты государственной регистрации  юридического лица (дата и место  регистрации, номер документа о  регистрации);

4. индивидуальный номер налогоплательщика.

 
         Предметом договора является собственно объект недвижимости, который передается по этому договору. Предметом договора могут быть следующие объекты недвижимого имущества: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, иной объект недвижимого имущества; часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры; доля в праве общей собственности на объект недвижимого имущества. 
Определение предмета осуществляется путем указания данных, которые способствовали бы точному установлению недвижимого имущества, подлежащего передаче покупателю по договору, в том числе данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. 
Отметим, что при отсутствии данных о предмете договор купли-продажи не считается заключенным (ст. 554, п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ). 
В зависимости от того, какое именно недвижимое имущество отчуждается, различны и требования к описанию товара. 
 
Так, при купле-продаже квартиры в договоре должны быть указаны:

1. адрес (субъект РФ, населенный  пункт (город, поселок, село и т.п.), улица, дом, этаж, номер квартиры);

2. кадастровый номер объекта  недвижимости;

         3. технические характеристики квартиры и жилого дома, в котором она расположена: тип дома (кирпичный, панельный, блочный), состав (количество комнат), площадь (общая, жилая); технические характеристики квартиры должны соответствовать данным технического учета, содержащимся в извлечении технического паспорта квартиры или справке государственного органа, осуществляющего техническую инвентаризацию; 
         4. правоустанавливающие документы продавца. Это может быть любой документ, на основании которого продавец имеет право собственности на квартиру: договор купли-продажи, договор дарения или мены, инвестиционный договор с актом приема-передачи квартиры, свидетельство о праве на наследство. При этом должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который идет ссылка, и данные о его регистрации (свидетельство о государственной регистрации права).  
        Отметим, что регистрационное удостоверение БТИ не является правоустанавливающим документом. При купле-продаже жилого дома с хозяйственными постройками помимо вышеперечисленных характеристик в договоре указываются технические характеристики хозяйственных построек, а также сведения о земельном участке, на котором расположены объекты недвижимого имущества (кадастровый номер, площадь, категория земель, разрешенное использование (ограничения в использовании), описание границ земельного участка, его отдельных частей, принадлежность). 
       Объект недвижимости должен быть описан в соответствии с требованиями п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Таким образом, в договоре должны быть указаны: 
- вид (название) объекта: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры;

- адрес (местоположение);

- литеры или номера строений  в случае нахождения нескольких  объектов под одним почтовым  адресом;

- этажность объекта;

- этаж и номера помещений  на поэтажном плане;

- площадь объекта.

         Одним из обязательных условий договора купли-продажи недвижимости является цена жилого помещения (ст. 555 ГК РФ). Цена договора представляет собой стоимость недвижимого имущества, являющегося предметом договора и  устанавливается соглашением сторон. Возможно указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества. Допускается определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ). В данном случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа. 
Нельзя путать цену договора и инвентаризационную оценку недвижимости. Установленная соглашением сторон цена недвижимости может быть  выше. 
          При продаже недвижимого имущества в кредит с условием о рассрочке платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст489 ГК РФ). 
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются. 
Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. 
        Договором может быть предусмотрена оплата недвижимости через определенное время после передачи покупателю (продажа в кредит или рассрочка платежа), и если иное не предусмотрено договором, до момента оплаты недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязанностей по оплате (п. 5 ст. 488 ГК РФ). 
         Залог в силу закона может возникнуть в случае приобретения жилого помещения за счет кредита банка или иной кредитной организации, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). 
Залогодержателем в данном случае является кредитная организация. Договором может быть предусмотрено, что залога при оплате в рассрочку или кредит не возникает, так как нормы о залоге при купле-продаже являются диспозитивными. 
         Если заключается договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома, части квартиры, в этом случае необходимо указать проживающих лиц и их право пользования после приобретения жилого помещения покупателем либо указать на отсутствие таких лиц.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.5. Права и обязанности сторон  договора купли-продажи жилого  помещения.

 

Права, обязанности, ответственность продавца по договору купли-продажи недвижимого имущества

Для удовлетворения потребностей, которые послужили побудительным мотивом к заключению договора купли - продажи, стороны должны исполнить возникшее из договора обязательство. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Исполнение обязательства купли - продажи, в том числе купли - продажи недвижимости, регулируется общими нормами (гл.22 ГК РФ) и специальными правилами (гл.30 ГК РФ). Традиционно, под исполнением обязательства понимается совершение (воздержание от совершения) конкретных действий (в частности, передача-принятие вещи, передача - принятие обусловленной договором суммы). Исполнение обязательств по общему правилу производится обязанной стороной (должником) 2. Именно надлежащим исполнением договорного обязательства достигается его цель, поэтому само по себе истечение срока действия договора автоматически не влечет прекращения обязательства (п.3 ст.425 ГК РФ). Обязательство прекращается, по общему правилу, его исполнением. Необходимо уточнить, что не всякое исполнение обязательства влечет его прекращение, а только исполнение, соответствующее определенным требованиям.

Основные обязанности сторон сформулированы в законодательном определении: договора купли-продажи: продавец обязуется передать вещь в собственность покупателю, который обязуется принять ее и уплатить за нее определенную денежную сумму (п.1 ст.454 ГК РФ).

Главная обязанность продавца - передать недвижимость в определенный срок. Срок исполнения обязанности передать имущество устанавливается в договоре; если срок в договоре купли-продажи не установлен, то обязанность (обязательство) должна быть исполнена продавцом в разумный срок после возникновения обязательства (заключения договора). Обязанность, не исполненную в разумный срок, продавец должен исполнить в семидневный срок со дня предъявления покупателем требования об исполнении (ст.314, 457 ГК РФ). Если сторонами договора не исполнена установленная законом обязанность по передаче предусмотренного условиями договора имущества, такой договор является незаключенным.

Установление срока передачи имущества имеет двоякое значение, и в соответствии с этим его нарушение влечет различные правовые последствия. Во-первых, исполнение в срок может рассматриваться как простая обязанность. При просрочке по вине продавца покупатель остается обязанным принять передаваемое недвижимое имущество, кроме случаев, когда он вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи (например, если вследствие просрочки исполнение утратило для него интерес), и приобретает право требовать возмещения причиненных убытков (ст.405, 484 ГК РФ). Во-вторых, срок исполнения может быть "условием исполнения", если из содержания договора следует, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Такой договор при нарушении определенного в нем срока продавец вправе исполнить только с согласия покупателя (п.2 ст.457 ГК РФ).

Продавец может исполнить договор досрочно, если иное не предусмотрено правовыми актами, условиями обязательства, либо не вытекает из его существа. Однако, при исполнении обязательств, связанных с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, действует прямо противоположное правило (см. ст.315 ГК РФ).

Обязательство по передаче объекта недвижимости, возникающее из договора купли-продажи недвижимости, должно быть реально исполнено. Реальное исполнение означает, что продавец должен исполнить обязательство к натуре в полном соответствии с определенными условиями о предмете, замена же исполнения в натуре денежным возмещением, то есть предоставление потерпевшей стороне суррогата исполнения, не допускается. Только после осуществления определенного согласованным волеизъявлением сторон действия (передачи объекта) можно говорить о том, что обязательство было реально исполнено. Если исполнение последовало, но были нарушены какие-то условия (например, о качестве передаваемого товара, сроке обязательства), то имеет место нарушение требования надлежащего исполнения обязательства.

Термин "передача" в самом широком смысле означает определенные согласованные действия, направленные на то, чтобы какой-то объект (недвижимое имущество) поступил из имущественной сферы одного субъекта к другому.

В результате передачи первоначальный обладатель вещи (продавец) утрачивает ее, а другой (покупатель) - приобретает. Из всех способов передачи, перечисленных в норме статьи 224 ГК РФ, к недвижимому имуществу применимо только "вручение вещи приобретателю" (такой вывод следует из правила ч.2 п.1 ст.556 ГК РФ и свойств недвижимости). Вещь считается крученной покупателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица (п.1 ст.224, п.1 ст.556 ГК РФ). Для обеспечения передачи и получения соответствующего имущества покупатель обязан в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями совершить необходимые действия, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, или договором купли-продажи (п.2 ст.484 ГК РФ).

Фактическая передача имущества должна быть зафиксирована в юридически значимых документах. Помимо фактической передачи - принятия недвижимости стороны договора купли - продажи должны подписать передаточный акт или иной документ о передаче (п.1 ст.556 ГК РФ). Таким образом, передача недвижимого имущества означает его фактическое вручение и подписание документа о передаче.

Только после передачи имущества и подписания документа о передаче продавец и покупатель считаются исполнившими свои обязанности соответственно по передаче и принятию недвижимого имущества (ст.556 ГК РФ). Норма части 2 пункта 1 статьи 556 ГК, определяющая момент исполнения обязанности по передаче, является диспозитивной, в законе или договоре может быть предусмотрено иное.