Договор купли-продажи жилого помещения

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» возложил на Министерство Юстиции России координацию работ по созданию учреждений юстиции по регистрации прав, правовому контролю за деятельностью учреждений юстиции, разработке методических материалов по ведению государственной регистрации, а также назначению и освобождению от должности регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, соблюдению Правил ведения Единого государственного реестра, обучению и повышению квалификации работников системы государственной регистрации.

Установлены организаций, занимающихся деятельностью по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними. Ими являются учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории нахождения недвижимого имущества.

Законом о регистрации определена и компетенция учреждений юстиции по государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью, к которой относится следующее:

1. Проверка действительности  поданных заявителем документов  и наличие соответствующих прав  у подготовившего документ лица  или органа власти. Эта проверка  осуществляется специальными должностными  лицами - регистраторами прав.

2. Проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

3. Государственная регистрация  прав.

4. Выдача документов, подтверждающих  государственную регистрацию прав.

5. Выдача информации о  зарегистрированных правах.

Государственной регистрации подлежит как сам договор продажи жилого помещения, так и переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю.

При заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее. До момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив объект договора во владение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.). Только с момента регистрации перехода права собственности покупатель вправе совершать сделки с приобретенным жилым помещением.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Актуальные проблемы договора купли-продажи жилого помещения.

 

В ходе проведенного анализа  совершения  договора купли-продажи  жилых помещений, были выявлены следующие проблемы:

1.  Проблемы при  заключении договоров  купли-продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних. В данном случае часто возникает проблема  отчуждения доли в праве собственности на жилое помещение при условии, что сособственником другой доли является несовершеннолетний, либо имеет право пользования другой долей. Необходимо ли при этом согласие органов опеки и попечительства, ведь в данном случае вещные права несовершеннолетнего на свою долю в праве не меняются. Возможно изменение только режима пользования местами общего пользования в квартире, принадлежащей на праве общей долевой собственности.

Отчуждение доли в праве общей собственности на объект недвижимости не может рассматриваться как отчуждение обособленной части указанного объекта, последняя может поступить лишь во владение и пользование нового участника общей собственности. При указанных обстоятельствах все субъекты права общей собственности на жилой дом, квартиру являются собственниками объекта недвижимости в целом.   

 Таким образом, в случае если  собственниками не определен  порядок пользования жилыми помещениями  в доме, квартире, ином объекте  жилой недвижимости, то в порядке  п.4 ст.292 ГК разрешение органов  опеки и попечительства обязательно при отчуждении доли в праве собственности любым из участников общей долевой собственности. Если же соглашением сособственников определен порядок пользования помещением и несовершеннолетний член семьи сособственника не имеет права пользования на ту часть помещения, которая принадлежит собственнику, отчуждающему имущество, разрешение органов опеки и попечительства не требуется.

Хотелось бы отметить, что сделки с недвижимостью в жилищной сфере, в которых участвуют несовершеннолетние собственники (сособственники) жилья или при совершении которых так или иначе затрагиваются их права и законные интересы, представляют значительную сложность для практических работников в данной сфере — судей, сотрудников органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органов опеки и попечительства, нотариусов.

Наиболее часто проблемы возникают вследствие несовершенства законодательной базы (нечеткости, противоречий, пробелов), что не способствует формированию единой правоприменительной практики. В связи с этим каждая конкретная сделка должна оцениваться именно с позиций обеспечения соблюдения и защиты прав и охраняемых законом интересов наиболее незащищенных участников гражданского оборота, с учетом того, что во многих случаях невозможно принять решение, основываясь на общих указаниях закона.

2. Проблемы применения преимущественного права покупки.  Несовершенство законодательства не позволяет  прекращать общую собственность на квартиру путем выдела комнаты в натуре. Если же признавать и осуществлять государственную регистрацию комнаты в виде простой арифметической доли в праве общей собственности, определяемой как отношение размера этой комнаты к жилой площади всей квартиры, то обозначенные выше проблемы отпадут. Одновременно это означало бы признание того, что собственник комнаты является участником долевой собственности на объект недвижимого имущества в виде квартиры, в состав которой входит комната. При продаже комнаты продается доля в общей собственности на квартиру, приходящаяся на комнату, в связи с чем должно быть соблюдено правило о преимущественном праве покупки. Определенную спорность подобного вывода отрицать нельзя.

Целесообразно решить данный вопрос на законодательном уровне, прямо урегулировав преимущественное право покупки комнат в коммунальной квартире. При этом было бы правильно расширить указанное право, предоставив нанимателям комнат равные с собственниками комнат преимущества в покупке продаваемых в коммунальной квартире комнат.

 

                                           

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение.

 

На фоне участившихся случаев махинаций на рынке жилья, увеличилась и потребность граждан в правовой защите их интересов. Можно сделать вывод, что сегодняшнее законодательство не обеспечивает полной защиты граждан от посягательств на свое недвижимое имущество - жилье. На деле, все правовые процедуры договора купли-продажи жилья соблюдаются не всегда.

Очень часто, никаких письменных договоров не подписывается, и все отношения строятся исключительно на доверии обеих сторон. В таком случае, восстановление нарушенных прав является очень тяжелой, а иногда и непосильной задачей и вся правовая помощь выливается в совет: не связывайтесь с незнакомыми людьми. Это, конечно же, показывает несовершенство защиты прав граждан.

Из данной курсовой работы следует, что строгое соблюдение формальных правил заключения сделок с жильем хоть и не дает стопроцентной гарантии и страховки от возможного обмана, но существенно облегчает восстановление нарушенных прав.

Разборчивость и осторожность в выборе фирм-посредников для совершений сделок купли-продажи жилья также является условием, обязательным для неукоснительного соблюдения.

И в данной области юридические данные фирмы крайне важны. Наличие или отсутствие того или иного реквизита часто определяет, можно ли вообще иметь дело с данной фирмой.

В процессе исследования обнаружилось, что в судебной практике встречаются дела о признании договора купли-продажи недействительным ввиду того, что обнаружились скрытые недостатки недвижимого имущества.

Поэтому  предлагаю ввести в Гражданский кодекс РФ диспозитивную норму, предусматривающую участие экспертов при передаче продавцом недвижимого имущества покупателю. В этом случае покупатель обезопасит себя от того, что в процессе эксплуатации здания возникнут скрытые недостатки, которые возникли до передачи недвижимости по договору. Конечно, у покупателя есть права, которые он может реализовать в случае, если товар окажется ненадлежащего качества, но реализация этих прав требует много времени и сил. Привлечение экспертов требует материальные затраты, поэтому предлагается сделать эту норму диспозитивной. Стороны договора и сейчас могут привлекать экспертов при передаче недвижимости в собственность. Однако, если эта возможность будет закреплена в законе, то заключение эксперта будет иметь законную силу, и сможет защитить стороны договора. Например, если вдруг покупатель "недобросовестно" объявит о том, что у недвижимости имелись скрытые недостатки и предъявит претензию к продавцу.

Следует отметить, что большую роль в комплексном обобщении спорных вопросов, возникающих у судов при анализе договоров продажи недвижимости, играют Постановления Пленумов и Обзоры, а также Информационные письма Верховного и Высшего Арбитражного Судов РФ, Постановления Конституционного Суда РФ.

Отдельные решения также обогащают правовую действительность, тем более что судебная практика нередко выступает компромиссом между спорной ситуацией, подлежащей разрешению, и нормой права, регулирующей спорные правоотношения.

Судебная практика по договорам купли-продажи недвижимости отражает, прежде всего, нормы гражданского законодательства, включая общие нормы об обязательствах и договорах. При рассмотрении дел, связанных со сделками с недвижимостью затрагиваются и другие отрасли законодательства. Например, если объектом спора является жилое помещения, то судьи обращаются к Жилищному кодексу РФ. Способы защиты в судебном порядке гражданских прав, в том числе и жилищных, весьма разнообразны, но ст.12 Гражданского Кодекса РФ, тем не менее, выделяет наиболее значимые из них. Это - исковое требование гражданина о признании нарушенного или оспариваемого права на жилое помещение.

В большинстве случаев признание судом этого права является необходимой предпосылкой, обеспечивающей принудительное осуществление других требований. Например, требование о признании права на жилое помещение - необходимое условие для предъявления требования о выселении лица, незаконно занимающего это помещение.

Задача судебной практики, состоит не только в методической (рекомендательной) помощи судебным органам для обеспечения единообразия применения норм материального права, регулирующих оборот недвижимости, в устранении, таким образом, пробелов и других недостатков законодательства, но и в воздействии на законодателя с тем, чтобы он на основании выявленных судебной практикой спорных моментов, урегулировал отношения по возмездной передаче жилых помещений наиболее совершенным образом, и в интересах законопослушных участников гражданского оборота, устранил возможности участия криминальных элементов на рынке жилья, обеспечил защиту жилищных прав граждан.

Что касается проблем, указанных во введении,  подведены итоги и сделаны следующие выводы:

- Необходимо сократить сроки по признанию гражданина умершим или безвестно отсутствующим для упрощения совершения сделок с жильем собственника, но при этом сохранить его права согласно ГК РФ в случае признания ошибочным.

- Совершать куплю-продажу жилья непосредственно напрямую, без выдачи доверенности.

- Привести в соответствие формы собственности жилья и земли, на которой оно находится. Включить в цену квартиры цену на землю, как при продажи дома.

- Сделать обязательной приватизацию жилья не только при его продаже, но и при совершении обмена.

 

 

Список используемой литературы.

 

Нормативно-правовые акты:

1. Конституция РФ принята референдумом  от 12 декабря 1993, Москва Проспект, 2012;

2. Гражданский кодекс Российской  Федерации по состоянию на 20 января 2012, Москва Проспект;

3. Федеральный Закон РФ от 27.07.1997 г. № 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. от 17.07.2009 г. № 174-ФЗ);

4. . Указ Президента РФ от 22.07.1994 г. № 1535 " Государственная программа  приватизации государственных и  муниципальных предприятий в  РФ" (с изм. от 21.10 2008 г. Указом Президента № 1540);

5. Приказ Минюста РФ от 4 марта 2005 г. N 16 "Об утверждении Правил  внесения записей о правах  на предприятие как имущественный  комплекс и сделок с ним  в Единый государственный реестр  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами" от 04.03.2005 г. № 16 (с изм. от 20.12.2007 г. Приказом минюста № 58) ;

6. Приказ Минюста РФ от 18.09.2003 г. № 226 " Об утверждении Инструкции  о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними и информации о зарегистрированных правах" (с изм. от 06.12.2006 г. Приказом минюста № 352) ;

7. О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : Федеральный закон от 21 июля 1977г.,№ 122 -ФЗ в ред. Федеральных законов от 05.03.2001 № 20-ФЗ, от 12.04.2001 №36-ФЗ);

 

 

Учебная и специальная литература:

8. Андронатий А. Инвестиции в строительстве жилья: правов аспект // Правовые вопросы строительства, 2006, № 1;

9. Антокольская М.В. Семейное право: Учеб. для вузов / М.В. Антокольская - М.: Юристъ, 2006;

10. Безрук Н.Л. Проблемы защиты прав и законных интересов несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения// Семейное и жилищное право, 2007 №1;

11. Гатин А.М. Гражданское право: Учебное пособия/ А.М. Гатин - М: Дашков ИК, 2009;

12. Гущина К.О. Сделки с жилыми помещениями: Практическое пособие//Гущина К.О., Новикова Е.А., Сухарев Е.Е., Дашков И.К., 2011;

13. Жариков Ю.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. // Ю.Г. Жариков. - М.: Спарк, 2003;