Договор купли-продажи недвижимости

      • законодательного требования к продавцу  перед актом продажи  реализовать свое право на получение в собственность участка под зданием, строением, предприятием;

      • отмены неоправданных ограничений на гражданский оборот земельных участков. Следует отказаться от "дозволительного порядка" оборота земельных участков (например, п. З ст. 129 ГК РФ) и иных объектов недвижимости, определив, что оборот разрешён во всех случаях, кроме прямо установленных федеральным законом. Это необходимо для того, чтобы собственники недвижимости могли реализовать свои права на имущество, в том числе на распоряжение им, получение действительной цены имущества, которая может быть выявлена только при возможности его свободной купли-продажи.

       Необходимо сформировать  систему установления и гарантирования  прав на объекты недвижимости путем:

   •   законодательного закрепления единства кадастрового учёта, в который должен входить учёт земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости как физических объектов.

Зафиксировать права и обязанности  кадастровых органов и граждан  в связи с кадастровым учётом, обеспечить публичность сведений кадастра недвижимости. Кадастровый учёт единых объектов недвижимости на территории муниципального образования или иной установленной юрисдикции должен осуществлять один орган, который ведет учёт и земельного участка, и здания, помещений и иных объектов недвижимости (лес, участки недр, обособленные водные объекты и пр.).

  •   обеспечения гарантии надёжности регистрации прав на недвижимость, доверия к записям Единого государственного реестра прав, а в перспективе – переход к принципу полной защиты государством имущественных прав добросовестного приобретателя.

  • определения содержания прав по использованию и развитию недвижимости.

Необходимо установить, сделать  общеизвестными и защитить от произвольного  изменения со стороны властей  права владельцев недвижимости на её использование и строительное изменение. Необходимо правовое зонирование территории, в рамках которого правила обращения с земельным участком заранее определены местным законодательным актом, а не сиюминутным решением очередного аппаратчика. Администрациям не нужно, чтобы правила владения земельными участками были известны заранее, они хотят иметь полный контроль над оборотом и использованием участков и менять правила этого контроля сколь угодно часто. 
      Также нужно усовершенствовать гражданское законодательство о недвижимости. Сделать единым гражданское законодательство о недвижимости, отразив особенности недвижимого имущества, отличающие его от движимого имущества.

Внести изменения в земельное  законодательство, исключающее его  противоречие нормам гражданского законодательства по вопросам недвижимости. Подготовить законопроекты и внести изменения в существующее законодательство относительно определения земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка.

 

 

 

 

 

Список использованной литературы:

 

   1.  Конституция Российской Федерации    (принята      всенародным голосованием 12.12.1993)

   2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994)

   3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)  от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995)

  4. Гражданское право: Учебник: В 2 т.  Отв. ред. Е.А. Суханов. М. 2000.

   5. Гришаев С.П.  Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа): Учебно-практическое пособие. М.// Бек// 2000.

    6. Гришаев С.П.    Все о недвижимости: регистрация, мена, дарение, купля-продажа.   М. //Бек.//  2000.

    

¹ Р. З. Лившиц «К вопросу об источниках права». // Судебная практика как источник права. Сборник статей. М. 1995 г. с.23.

² Ранее продажа таких судов (объектов) осуществлялась по договору поставки и купли-продажи.

³ Шершеневич  Г.Ф.  Учебник  русского гражданского права (По изданию 1907 г.). М., 1995. С. 96.

⁴ См.: информационное письмо  ВАС  от  01.06.2000  N  53  "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений".

⁵ См.:  Дорожинская Е.А.  Правовое регулирование сделок  снедвижимостью / Диссерт.  на соиск.  степени кандидата юрид. наук. Москва,  2000. С.  43;  Фалилеев П.А.  Правовые проблемы  ипотеки морских  судов   //Залог и ипотека в российском и зарубежном праве (материалы международной научной конференции). С. 27.

⁶ Звоницкий А.С.  О залоге по русскому праву. Киев, 1912. С. 306

⁷ Черных А.В. Залог недвижимости в рос-ском праве. Москва, 1995. С. 57.

⁸ Болтанова Е.С.  Автореферат к.д.  "Договор купли – продажи недвижимости". Томск, 2000.

⁹ ГК РФ. Ст. 130, ч. 2, п. 1.

¹⁰ Советское  гражданское  право.  Ч.  1  /  Под  ред.   В.А. Рясенцева. Москва, 1986. С. 167.

¹¹ Садиков ОН «Комментарий к ГКРФ» М 1997 С. 127

¹² Копейкин «Опыт защиты праыв собственника».  Право и собств-ть. -2003 № 2 С. 49.

¹³ Президиум ВАС. Постановление от 27 апреля 2002г. 1101/01.

¹⁴ Определение судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 8 октября 2002г.

¹⁵ Вестник ВАС 1998г № 9 С. 26.

16 Определение  Судебной коллегии по гражданским  делам Верховного Суда РФ от 8 октября 2002 г.

¹⁷ СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3813.

¹⁸ Садиков «Комментарий к ГК. РФ.» М -1997 С. 129

¹⁹ Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам  купли-продажи недвижимости" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г., № 1

²⁰ Витрянский В.  «Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе» Хозяйство и право. -2003. -№ 6. С. 12

²¹ См.  п.  3 Обзора практики разрешения споров, возникающих   по  договорам купли - продажи недвижимости (инф. письмо ВАС РФ от      13.11.97 N 21) // Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С. 82 - 83.

²² Витрянский В. «Купля -продажа недвижимости». Консультант плюс. 2003г. С. 15.

²³ Введен в действие с 31 января 1998 г.

²⁴ Кузнецов А.В. «Комментарий к ФЗ о гос. рег. на недвижимое им-во и сделок с ним». Зак-во и экономика.   -1999. № 6,  С. 18.

²⁵ Пискунова «Госуд. регистрация на недвижимое имущество» Эж-юрист, -2002. март № 2, С. 11.

²⁶ См.: Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С. 81 - 90.

²⁷ См.: Там же. N 10. С. 14 - 21.

²⁸ Брагинский М.И. Договорное право. М., 1997. С. 283.

²⁹ Козырь  О.М.  Понятие недвижимого имущества в российском      гражданском праве.  Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. N 4. С. 22.

³⁰ См.  п. 2 Обзора практики // Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С.  82.

³² См.: Вестник ВАС РФ. 1998. N 10. С. 18.

³³ Витрянский  В.В.  Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ. 1999. N 9. С. 79 - 80.

³⁴ Афонина «о некоторых вопросах рассмотрения споров связанных с применением ФЗ. о гос рег недв им-ва и сделок с ним». Консультант плюс. -2002г. п.2

³⁵ См.: Вестник ВАС РФ. 1998. N 10. С. 18 - 19.

³⁶ См.:  Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе      России // В кн.:  Гражданский  кодекс  России.  Проблемы.  Теория.      Практика / Отв.  ред. А.Л. Маковский. М., 1998. С. 293; см. также:      Гражданское право:  Учебник.  В 2 т.  Том 1 / Отв. ред. проф. Е.А.      Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М., 1998. С. 352.

³⁷ Шулёва Г.Г. «Гос. регистрация на недвижимое имущество и сделок с ним» Бухучет. -1998. №11. С.78.

³⁸ См.: Вестник ВАС РФ. 1998. N 10. С. 18.

⁴⁰ См.  п. 1 Обзора практики // Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С.  81.

⁴¹ Афонина «о некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применением ФЗ о гос. рег. недв им-ва и сделок с ним».  Консультант плюс, Комментарии -2003. С. 4.