Договор купли-продажи недвижимости

          После установления цены в договоре продажи жилого помещения и исполнения договора стороны не вправе изменять цену продаваемого имущества. Такой вывод подтверждается судебной практикой¹⁹.

    Исключение  составляет  лишь  договор продажи жилых помещений.      Договор продажи жилого  дома,  квартиры,  части жилого дома или      квартиры   подлежит   государственной   регистрации   и  считается     заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).          Следует  обратить  особое внимание на то,  что договор продажи      недвижимости  (за  исключением  продажи жилых помещений) считается      заключенным и вступает в силу именно с момента его подписания,  а      не   с момента   регистрации   перехода   права собственности к   покупателю.²⁰                                Так,   комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный      суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании      стоимости помещения магазина,  приобретенного по договору купли -      продажи,  заключенному на основании результатов аукциона,  и пеней за просрочку оплаты.

          Арбитражный  суд в удовлетворении исковых требований отказал в      полном объеме.  При рассмотрении спора судом было установлено, что      сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во      взыскании   пеней   отказано   в  связи  с тем,   что  договор  не      зарегистрирован  в установленном  порядке,  то  есть  не вступил в      законную  силу.  В  этом случае,  по мнению суда первой инстанции,      договорная ответственность не применяется.

          Апелляционная   инстанция  не  согласилась  с решением  суда  и      удовлетворила  исковые  требования комитета о взыскании с общества      пеней  за  просрочку оплаты в размере,  предусмотренном договором.      При   этом   апелляционная   инстанция  обоснованно  сослалась  на     следующие обстоятельства.

          В   соответствии со статьей 425 ГК  РФ договор вступает в силу  и      становится  обязательным  для  сторон с момента его  заключения.  В      статье  433  указано,   что  договор,  подлежащий  государственной      регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если      иное не установлено законом. Г.К. Р.Ф. предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений и договора купли-продажи предприятия (ст.  560).   Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли - продажи иных,  кроме указанных,  видов недвижимого имущества.   Регистрация перехода права собственности (ст. 551) не означает      регистрации самого договора купли - продажи.

Поэтому апелляционная инстанция  постановила, что договор купли- продажи  здания  следует  считать  заключенным  с момента  его  подписания согласно  пункту 1статьи 433 ГК РФ, а не с момента государственной  регистрации ²¹.

          Государственной   регистрации  подлежит  не сам договор продажи      недвижимости,  а  переход  права  собственности на недвижимость по      такому  договору  от  продавца к покупателю (ст.  551 ГК РФ).  Для      сторон  договор вступает в силу с момента его подписания.  Роль же      государственной   регистрации   перехода  права собственности на      недвижимость  к покупателю  заключается в том,  что только после      регистрации   покупатель   становится   собственником недвижимого      имущества в глазах  третьих лиц.²²         

5. Государственная регистрация.

      Государственная   регистрация  прав  на  недвижимое  имущество и      сделок  с ним  впервые  была  предусмотрена   Гражданским  кодексом      Российской Федерации 1994 года (ст. 131) и принятым в соответствии  с ним Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ "О регистрации прав  на  недвижимое  имуществом и сделок  с ним"  (далее -  Закон о регистрации).  С учетом времени введения  в действие  названного  Закона²³  обобщение судебной практики проведено на основании тех дел, которые были рассмотрены кассационной инстанцией в период с января 1998 по декабрь 1999 года (57 дел).

               Пунктом 1 статьи 165 предусмотрено,  что  несоблюдение нотариальной  формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной   регистрации   сделки  влечет  ее недействительность (ничтожность);

          в силу  пункта 3 статьи 433 договор, подлежащий  государственной      регистрации,  считается заключенным с момента его регистрации, если      иное не установлено законом.²⁴

             Как   уже   отмечалось,   применительно   к  договору  продажи      недвижимости  в ГК РФ имеются специальные  правила о государственной      регистрации   перехода   права   собственности   на  недвижимость,      исключающие   применение   некоторых  общих  положений  Кодекса  о      государственной  регистрации сделок и договоров:  положение о том,      что   сделки  с землей  и другим  недвижимым  имуществом  подлежат      государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных      статьей   131  ГК  РФ  и Федеральным  законом  "О  государственной      регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 1 ст. 164);  положение  о том,  что договор,  подлежащий государственной      регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433). Заключение договора продажи недвижимости и вступление его в      силу  делает его обязательным для продавца и покупателя (но не для      третьих лиц!). Именно с момента заключения договора (до государственной   регистрации) покупатель вправе требовать  от   продавца  его исполнения,  то есть передачи ему проданного объекта недвижимости.²⁵ Учитывая существующий   порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,  во   всех   случаях   исполнения   договора  продажи  недвижимости предполагается,  что  в течение  определенного  промежутка времени  покупатель  находится  в положении  фактического владельца объекта недвижимости  при  сохранении  права  собственности  на  указанный  объект  за  продавцом  (во  всяком случае,  с точки зрения третьих  лиц).

В практике судов округа возник вопрос,  связанный с тем, какие      сделки    с   недвижимым   имуществом   подлежат   государственной      регистрации.  В  некоторых  случаях  стороны в споре и суды округа      требование  о государственной  регистрации  относили  ко  всем без      исключения  сделкам  с недвижимостью,   полагая,   что  отсутствие      регистрации  влечет  недействительность  сделки  в силу  пункта  1 татьи  165  ГК РФ. В отношении договоров купли - продажи нежилых помещений,   зданий,   сооружений  указанная  позиция  Федеральным арбитражным судом  Северо – Кавказского округа, а также судебной практикой Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации (см. Постановление Президиума  Высшего  Арбитражного Суда  Российской Федерации от 02.02.99 N 4749/98) признавалась неправильной.

По делу N 962/98 окружной суд указал, что по смыслу пункта 1      статьи 165 ГК РФ установленные в ней правила относятся к  сделкам,      требование  о  государственной  регистрации  которых предусмотрено      законом. Поскольку законом  для   оспариваемой   сделки   (договора   купли  - продажи сооружений)  государственная  регистрация   не предусмотрена, ее отсутствие не влечет недействительность спорного договора. Закон    устанавливает   требование   государственной  регистрации  перехода права собственности на недвижимое имущество,  необходимость  осуществления  регистрации  договора  связана  не с соблюдением  формы сделки в договоре купли - продажи недвижимости, а  с определением  момента  перехода права собственности на нее от  продавца к покупателю (статьи 131 и 223 ГК РФ).

 Разъяснения    по   данному   вопросу   содержатся   также   в      Информационном   письме   Высшего   Арбитражного  Суда  Российской      Федерации от  13.11.97  N  21  "Обзор  практики разрешения споров,      возникающих по договорам купли - продажи недвижимости"²⁶ (п. 3), в   пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерацииот  25.02.98  N  8  "О  некоторых   вопросах практики разрешения   споров, связанных с защитой  права  собственности и других вещных прав".²⁷

          В   соответствии   со   статьей   164  ГК  РФ  государственной      регистрации   подлежат   сделки   с землей   и другим  недвижимым      имуществом  в случаях и в порядке,  предусмотренных статьей 131 ГК   РФ  и Законом о регистрации.  Однако ни в статье 131 ГК РФ,  ни в Законе  о регистрации (ст. 4) не названы виды сделок,  подлежащих   государственной регистрации. Казалось бы,  что вопрос, какие сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации,  должен решаться исходя из того,  содержится ли требование о регистрации сделки в специальной правовой норме, регулирующей   тот   или  иной  вид  договора,   либо  в Законе  о      регистрации или другом специальном законе, и если такое требование      не содержится, то отсутствие государственной регистрации  сделки не   должно   влечь  правовых   последствий  в виде признания сделки  недействительной  либо  незаключенной (как в примере с договором купли - продажи недвижимости - ст. 550).

      Между тем в  юридической литературе высказываются  мнения, что "в  силу  ст.  131 (хотя в данной статье перечислены  не сделки,  а права, подлежащие регистрации. - Е.А.) государственная регистрация  обязательна   для  любого договора, предметом которого служит недвижимость²⁸, а "исключения  из обязательности регистрации содержатся  и в ГК и могут быть предусмотрены специальным законом"²⁹.

      Такая ситуация  некоторой   юридической   неопределенности  порождает  множество вопросов  в арбитражно - судебной практике. В  частности,   имеет   ли   право  покупатель,   ставший  владельцем     недвижимого  имущества    в  результате исполнения продавцом  обязательств,  вытекающих  из  договора  продажи недвижимости,  до  государственной  регистрации  перехода  к нему права собственности отчуждать либо иным образом распоряжаться соответствующим объектом недвижимости?  Практика  арбитражных  судов  дает  на  этот вопрос отрицательный  ответ,  принимая  во внимание прежде всего интересы третьих лиц (кредиторов продавца), которые вправе рассчитывать на  недвижимое  имущество продавца вплоть до момента прекращения права  собственности последнего на это имущество, совпадающего с моментом  регистрации перехода права собственности к покупателю.

       Например, акционерное  общество обратилось в арбитражный  суд с      иском   о  признании  недействительным  договора  купли  - продажи      строения, заключенного между индивидуальным частным предприятием и      обществом с ограниченной ответственностью.

          В   обоснование  своих  требований  истец  указал,  что  продал      строение  по  договору  купли  - продажи  индивидуальному частному      предприятию, которое,  не уплатив   его   стоимости   и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной  ответственностью. Получив плату за  строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся.

          Арбитражный   суд отказал акционерному обществу  в иске.  Данное      решение   было  отменено по следующим  основаниям.  В соответствии с      пунктом  2 статьи 223 ГК РФ в  случаях,  когда отчуждение имущества      подлежит   государственной   регистрации,   право  собственности  у      приобретателя возникает с момента такой регистрации,  если иное не      установлено законом. Статьей 551 ГК   РФ   предусмотрена  государственная    регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли - продажи.   Поскольку права собственности на строение у индивидуального предприятия не возникло, оно не  вправе  было отчуждать это имущество другому лицу.

     Общество с ограниченной  ответственностью, покупая у индивидуального   частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца  прав  собственника, в частности,  данные  о регистрации,  хотя  было  обязано  это сделать,  то есть  действовало  неосмотрительно,   на  свой  страх  и риск.   Поэтому кассационная  инстанция   правомерно   отменила  решение суда  и      удовлетворила исковые требования акционерного общества.³⁰

    Определенным своеобразием  отличается и правовое положение   продавца  недвижимого имущества,  исполнившего обязательство перед   покупателем   по   передаче   объекта  недвижимости,   до  момента      регистрации  перехода  права  собственности  к покупателю.  В этом      случае  продавец  сохраняет право собственности на недвижимость и,      следовательно,  обладает  правомочиями по пользованию,  владению и      распоряжению в отношении проданного имущества. Однако и покупатель      имеет  статус  титульного  владельца,  поскольку владеет проданным      недвижимым  имуществом  на  законном  основании  (договор  продажи      недвижимости). Получается, что в подобной ситуации ни продавец, ни      покупатель   не   может   распорядиться  соответствующим  объектом      недвижимости.

Данное  обстоятельство  подтверждается  и официальной позицией      Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, нашедшей отражение      в Постановлении Пленума от 25 февраля 1998 г.  N  8  "О некоторых      вопросах  практики  разрешения  споров,  связанных с защитой права      собственности и других вещных прав".

          Согласно  пункту 14 данного  Постановления  при  разрешении споров,    связанных   с  возникновением   и  прекращением   права    собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить   из  того, что до  государственной  регистрации  перехода  права   собственности   покупатель   по  договору  продажи недвижимости,    исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом,  поскольку право   собственности   на имущество   до   момента государственной регистрации сохраняется за  продавцом.   После передачи  недвижимого имущества покупателю,  но до государственной  регистрации  перехода права собственности продавец также не вправе  им  распоряжаться,  поскольку указанное имущество служит предметом исполненного  продавцом  обязательства,   возникшего  из  договора  продажи,  а покупатель является его законным владельцем.  В случае заключения   нового   договора  об  отчуждении  ранее переданного покупателю   имущества   продавец  несет ответственность за  его   неисполнение.³²