Договор долевого участия в строительстве

В соответствии с договором участия в долевом  строительстве участник долевого строительства  имеет право:

1) право  на ознакомление с проектной  декларацией;

2) уступать  права требования по договору  участия в долевом строительстве;

3) право  предъявить застройщику требования  в связи с ненадлежащим качеством  объекта долевого строительства  в течение гарантийного срока.  Однако законом четко оговаривается, что застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (п.7 ст.7).

4) право  до подписания передаточного  акта или иного документа о  передаче объекта долевого строительства  потребовать от застройщика составления  акта, в котором указывается несоответствие  объекта долевого строительства  требованиям к качеству, и отказаться  от подписания передаточного  акта или иного документа о  передаче объекта долевого строительства  (п.5 ст.8);

5) если  объект долевого строительства  построен застройщиком с отступлениями  от условий договора, приведшими  к ухудшению качества такого  объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным  для предусмотренного договором  использования, участник долевого  строительства, если иное не  установлено договором, по своему  выбору вправе потребовать от  застройщика:

а) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

б) соразмерного уменьшения цены договора;

в) возмещения своих расходов на устранение недостатков;

6) право  в одностороннем порядке отказаться  от исполнения договора участник  долевого строительства имеет  в следующих случаях: застройщик  нарушает срок передачи жилого  помещения; не выполняет требования  дольщика, предъявленные в связи  с обнаруженными недостатками  объекта строительства; дом построен с существенными нарушениями требований к качеству; застройщик нарушил правила оформления договора поручительства (ст.9).

В этом случае участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов. Если участником долевого строительства  является гражданин, то он вправе потребовать  уплаты процентов в двойном размере.

Кроме одностороннего отказа от исполнения договора, по требованию участника долевого строительства  договор может быть расторгнут в судебном порядке.

Приказом  Федеральной службы по надзору в  сфере защиты прав потребителей и  благополучия человека от 03.08.2006г. "О  мерах, направленных на повышение эффективности  работы, связанной с защитой прав потребителей в сфере долевого строительства  жилья" предусмотрены следующие  меры: активизация в пределах компетенции  работы по применению предусмотренных законодательством РФ мер ограничительного, предупредительного и профилактического характера, направленных на предупреждение, выявление и пресечение нарушений прав потребителей в сфере строительства многоквартирных домов. См: О мерах, направленных на повышение эффективности работы, связанной с зашитой прав потребителей в сфере долевого строительства жилья. Приказ Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 03.08.2006 г. № 228//Российская газета. № 201. 2006. 09 сентября. С.9

Основная  обязанность участника долевого строительства по договору участия  в долевом строительстве жилья - полностью и своевременно осуществлять все платежи в порядке, размере  и сроки, установленные договором  участия в долевом строительстве. Уплата цены договора производится путем  внесения платежей единовременно или  в установленный договором период. В случае нарушения участником долевого строительства обязательства по уплате цены договора (просрочка внесения платежа, систематическое нарушение сроков внесения платежей) наступает предусмотренная для него законом ответственность, что выражается в возможности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. Однако застройщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке не ранее, чем через 30 дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования (п.3 ст.9). В таком случае, застройщик возвращает денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора (п.5 ст.9).

Кроме того, участник долевого строительства за неисполнение обязанности по уплате цены договора уплачивает застройщику  неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка  РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного  платежа за каждый день просрочки (п.6 ст.5).

Другая, не менее важная обязанность участника  долевого строительства - в установленном  договором порядке и в предусмотренный  договором срок принять по акту приема-передачи от застройщика объект долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома в соответствии с договором и готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение 7 рабочих дней со дня получения указанного сообщения (п.4 ст.8).

Кроме того, по договору участия долевого строительства  участник обязан по предъявлении эксплуатирующими организациями счетов на оказание коммунальных услуг по окончании строительства  многоквартирного дома и передачи застройщиком объекта долевого строительства оплатить все расходы по коммунальным и другим эксплуатационным услугам.

2.3 Уступка прав требований  по договору

В вытекающем из договора участия в долевом  строительстве обязательстве передать объект строительства застройщик выступает в качестве должника, а участник - в качестве кредитора. Участнику долевого строительства принадлежит право требования, которое является имуществом, не исключенным из оборота, и которое может быть передано другому лицу путем уступки права требования. П.1 ст.388 ГК РФ, определяющий условия уступки требования, устанавливает, что уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

ФЗ-214,предусматривает специальные правила об уступке прав требований по данному договору. В соответствии с п.1 ст.11 Закона уступка участником долевого строитель прав требований по договору допускается только после уплаты им договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Таким образом, до исполнения участником своих обязательств по уплате цены, установленной договором участия в долевом строительстве, он не вправе уступать свои права: требования к застройщику, оставаясь участником договора в качестве должника. Права требования могут быть переданы другому лицу лишь одновременно с переводом на это лицо долга - обязанности по уплате цены. Такая замена стороны в договоре возможна лишь с согласия застройщика, поскольку перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора (п.1 ст.391 ГК РФ). При нарушении этих требований закона право требования передачи объекта не может перейти от первоначального кредитора (участника) другому лицу (новому кредитору).

Одновременно  закон предусматривает "временные" рамки совершения сделок уступки  участником долевого строительства  принадлежащего ему права требования, устанавливая, что такая уступка  допускается с момента государственной  регистрации договора участия в  долевом строительстве и до момента  подписания сторонами передаточного  акта или иного документа о  передаче объекта долевого строительства (ч.2 ст.11).

Возникает вопрос: запрещает ли ч.2 ст.11 ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." совершать сделки, направленные на отчуждение участником долевого строительства своих будущих прав? Сам по себе договор об отчуждении будущего права порождает права и обязанности только для его сторон, не приводит к переходу (уступке) права требования и не имеет никакого влияния на отношения с должником (застройщиком). В связи с этим возможно толкование положения Закона о запрете уступки до момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве как не содержащего запрета заключать обязательственные сделки в отношении будущих прав. Однако такое толкование, по мнению Новоселовой Л., не учитывает характера рассматриваемого запрета и связи этой нормы с целями и задачами Закона в целом. Допущение сделок в отношении "будущих" прав участника (то есть прав по договору участия в долевом строительстве, не заключенному на момент совершения сделки между участником и лицом, которому право предполагается передать) означает обход положений Закона о возможности привлечения денежных средств от физических лиц для целей осуществления строительства только при соблюдении требований данного Закона. Поэтому такие сделки, совершенные для целей привлечения денежных средств физических лиц - потребителей, следует рассматривать как сделки, совершенные с нарушением требований Закона, на основании ст.168 ГК РФ. Определенные проблемы могут возникнуть и при применении положения Закона о запрете уступки после подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Как следует  из п.1 ст.389 ГК РФ, сделки уступки требования оформляются в той же форме, в  которой была совершена сделка, на основании которой возникли уступаемые права. Поскольку ч.3 ст.4 Закона требует заключения договора участия в долевом строительстве в письменной форме, сделки уступки права требования по такому договору также должны быть совершены в письменной форме.

В соответствии с п.2 ст.389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной  регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для  регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Часть 3 ст.4 Закона требует государственной  регистрации договора участия в  долевом строительстве. В силу общих  положений ГК РФ уступка права  требования по такому договору также  должна быть зарегистрирована. Поэтому  дополнительное указание в Законе необходимости регистрации сделки уступки права требования по этому договору, как нам представляется, является излишним.

Положения ГК РФ об объеме уступаемых прав носят  диспозитивный характер и допускают  возможность соглашения сторон об ином, чем указано в ст.384 ГК РФ, объеме прав, передаваемых новому кредитору. В связи с этим большой интерес  представляет вопрос о возможности  уступки права требования участником долевого строительства в части.

Возможность "дробления" права требования при уступке зависит от характера  предмета обязательства. По договору участия  в долевом строительстве содержанием  обязательства застройщика является передача участнику долевого строительства  объекта долевого строительства - жилого или нежилого помещения, входящего  в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор  должен содержать определение подлежащего  передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с  проектной документацией.

С учетом особенностей предмета исполнения - определенного  помещения, подлежащего передаче участнику  строительства, - обязательство застройщика  ввиду невозможности его исполнения в части является неделимым.

Переход прав на неустойку, проценты, прав в  отношении поручителя в отношениях по договору участия в долевом  строительстве подчиняется общим  правилам об уступке без каких-либо особенностей.

Заключение

Подводя итог рассмотрению данной темы, можно  сделать следующие выводы:

1) в современных  условиях развития жилищного  строительства одним из самых  распространенных способов улучшения  жилищных условий граждан является  их участие в строительстве  жилья путем его финансирования  за счет собственных средств;

2) в настоящее  время в российском гражданском  законодательстве появился новый  вид гражданско-правового договора - договор участия в долевом  строительстве;

3) исследуемый  договор является консенсуальным, возмездным и взаимным (двусторонним);

4) отношения,  возникающие из долевого участия  в строительстве жилья, имеют  особенности в правовом регулировании;

5) существенными  условиями рассматриваемого договора  являются предмет договора, срок  передачи объекта долевого строительства,  цена договора, сроки и порядок  ее уплаты, гарантийный срок на  объект долевого строительства;

6) договор  участия в долевом строительстве  заключается в письменной форме  и подлежит государственной регистрации.

Введение  в действие ФЗ "Об участии в  долевом строительстве... ", регулирующего  договор участия в долевом  строительстве, заметно улучшило правовое положение участников долевого строительства. Многие ключевые условия договора на участие в долевом строительстве четко зафиксированы в Законе и носят императивный характер. В то же время правовое положение застройщиков, привлекающих денежные средства от населения и юридических лиц, с введением Закона заметно осложнилось. Большинство новых правил и требований дают контрагентам застройщика реальный механизм давления на него. Формы давления могут быть различны: от судебных исков до жалоб в уполномоченный орган. Помимо этого застройщик теперь "связан" мерами ответственности, направленными в большей степени на защиту прав и законных интересов участников долевого строительства. Закон в целом направлен на вытеснение с рынка долевых инвестиций застройщиков, которые не способны соответствовать новым законным требованиям.

В ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." закреплены существенные условия и  основные характеристики договора, заключаемого между застройщиком и дольщиком; предусмотрено серьезное обеспечение  исполнения обязательств застройщика  перед дольщиками, повышение информативности  в отношении застройщика и  возводимого им инвестиционного  объекта.

Однако  к недостаткам Закона следует  отнести недостаточную юридическую  проработанность некоторых его  положений, например, относительно порядка  реализации права собственности  застройщика и прекращение прав аренды на земельный участок, предоставленный  под строительство многоквартирного дома, после передачи застройщиком объектов долевого строительства участникам долевого строительства и др.