Договор долевого участия в строительстве

Общая площадь  жилого помещения состоит из суммы  площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для  удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в жилом помещении, за исключением  балконов, лоджий, веранд и террас (п. 5 ст. 15 ЖК РФ).

Обязательное  приложение к документам, необходимым  для госрегистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества (абз. 10 п. 1 ст. 17 Закона о госрегистрации). Форма кадастрового паспорта помещения утверждена Приказом Минюста России от 18.02.2008 N 32 (Приложение 2). При заполнении кадастрового паспорта помещения его общая площадь указывается без учета площадей балконов, лоджий, веранд и террас (п. 1.3 Приложения 2 к данному Приказу и п. 5 ст. 15 ЖК РФ). Указанная площадь помещения подлежит включению в состав сведений о его уникальных характеристиках, вносимых в государственный кадастр недвижимости в соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 7 Закона о кадастре недвижимости.

Планируемая общая площадь помещения должна быть указана не только в договоре долевого строительства, но и в плане  создаваемого жилого дома (пп. 3 п. 2 ст. 25.1 Закона о госрегистрации), и в проектной документации (п. 3 ч. 1 ст. 21 Закона N 214-ФЗ).

Таким образом, общая площадь жилого помещения  не включает площадь таких помещений  вспомогательного использования, как  балконы, лоджии, веранды и террасы. Следовательно, если в договоре площади  лоджий не указаны и не предусмотрена  доплата за наличие в квартире таких площадей, их стоимость признается уже учтенной в цене договора и  застройщик не вправе требовать от дольщика доплаты.

 

Гарантия  качества объекта

 

Застройщик  обязан передать дольщику объект, качество которого соответствует не только условиям договора, но и требованиям технических  регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ, Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 31.08.2010 N А78-1935/2010 и ФАС Северо-Западного округа от 18.08.2008 N А56-18818/2006).

Условия договора об освобождении застройщика  от ответственности за недостатки объекта  долевого строительства ничтожны (ч. 4 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

Гарантийный срок для объекта долевого строительства  составляет не менее чем пять лет  и исчисляется со дня передачи объекта дольщику. Закон N 214-ФЗ устанавливает минимальный гарантийный срок только для самого объекта долевого строительства, то есть жилого или нежилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, и не распространяется на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав такого объекта.

Этот  вывод подтверждается судебной практикой. Так, ФАС Уральского округа в Постановлении от 14.04.2009 N Ф09-2077/09-С1 указал, что Закон N 214-ФЗ не устанавливает ограничений в части определения гарантийного срока на оборудование, установленное в жилом или нежилом помещении, а именно: смесители, выключатели, розетки. Более того, застройщик, не являясь производителем такого оборудования, не может устанавливать на него гарантийные сроки свыше сроков, установленных заводами-изготовителями.

Таким образом, условие договора долевого строительства, определяющее гарантию на оборудование, установленное в помещениях, на срок менее пяти лет, соответствует закону.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого  дольщикам объекта долевого строительства, устанавливается договором и  не может составлять менее трех лет (ч. 5.1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ). Этот срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Дольщик вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством  объекта долевого строительства  при условии, что такое качество выявлено в течение гарантийного срока (ч. 6 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

Если  застройщик построил объект с отступлениями  от требований, что привело к ухудшению  качества объекта или появлению  иных недостатков, которые делают его  непригодным для использования  по назначению, дольщик, если иное не установлено  договором, по своему выбору вправе потребовать  от застройщика (ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ):

1) безвозмездно  устранить недостатки в разумный  срок. Если объект долевого строительства  - многоквартирный жилой дом построен  с недостатками, дольщик вправе  потребовать безвозмездного устранения  недостатков в разумный срок  от застройщика, а не от генподрядчика  (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2009 N А56-24503/2008).

 К  отношениям, вытекающим из договора, заключенного дольщиком-гражданином  исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом N 214-ФЗ.

Риск случайной  гибели

 

Риск  случайной гибели/случайного повреждения  объекта долевого строительства  до его передачи дольщику несет застройщик (ч. 6 ст. 4 Закона N 214-ФЗ). Поэтому снижение указанных рисков зависит от предпринятых заказчиком-застройщиком мер, в том числе и по охране объекта (Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2010 N А14-2514/2010/86/3).

Остается  открытым вопрос: кто несет такие  риски, если объект передан дольщику, но право собственности на такой  объект еще не зарегистрировано?

По общему правилу риск случайной гибели/случайного повреждения имущества несет  его собственник, если иное не установлено  законом или договором (ст. 211 ГК РФ). Поэтому данный момент следует четко определять в договоре долевого строительства.

С учетом совокупности указанных признаков  договор участия в долевом  строительстве определяется как  самостоятельный договор, обладающий самостоятельными предметом, объектом и характерными признаками.

 

Глава II. Содержание обязательства  из договора участия в долевом  строительстве жилья

2.1. Права, обязанности  и ответственность застройщика

Содержание  договора участия в долевом строительстве  жилья составляет совокупность прав и обязанностей его участников - застройщика и участника долевого строительства. При этом в ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." значительная роль отводится регламентации  прав, а особенно обязанностей и  ответственности застройщика, что  отмечается в наделении застройщика дополнительными обязанностями и усилением его ответственности за нарушение своих обязательств. Данные меры направлены, в первую очередь, на защиту прав дольщиков при заключении договоров на участие в долевом строительстве.

Необходимо  выделять права и обязанности  застройщика, которыми он наделен в  соответствии с ФЗ "Об участии  в долевом строительстве... ", а  также права и обязанности, возникающие  у застройщика из договора участия  в долевом строительстве многоквартирного дома.

Какими  же правами и обязанностями в  соответствии с ФЗ "Об участии  в долевом строительстве..." наделен  застройщик. В Законе предусмотрено  право застройщика на привлечение  денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома.

Что касается обязанностей, предусмотренных законом, то застройщик, обязан получить разрешение на строительство, должен обладать земельным  участком на праве собственности  или договора аренды земельного участка (ч.1 ст.3). Застройщик обязан предоставить для ознакомления любому обратившемуся лицу проектную декларацию (ч.2 ст. 19).

Однако  Закон-214,  (п.3 ст.3) предусматривает и ответственность застройщика в случае привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникнет право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это право в соответствии с законом о долевом строительстве. О.Ю. Скворцов отмечает, что законодатель стремится предусмотреть те случаи, когда денежные средства привлекаются фирмами у физических лиц в противоречии с положениями закона. Именно для предупреждения совершения подобных действий законодатель вводит ч.3 ст.3 Закона. См: Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., Волтерс Клувер. 2006. С. 336

Наконец, застройщик, обязан использовать денежные средства, уплачиваемые участником долевого строительства по договору, исключительно  для строительства (создания) им многоквартирного дома в соответствии с проектной  декларацией (ст.18).

По договору участия в долевом строительстве  жилья застройщик имеет право  на получение вознаграждения за свои услуги (ч.1 ст.5 Закона).

Основные  обязанности застройщика по договору, участия в долевом строительстве  жилья сводятся к следующим:

1) застройщик  обязан осуществить комплекс  организационных и технических  мероприятий, направленных на  обеспечение cтpoитeльcтвa многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией и сроками строительства, и в установленном порядке получить разрешение на его эксплуатацию;

2) предоставлять  по требованию участника долевого  строительства всю необходимую  информацию о ходе строительства;

3) получить  разрешение на ввод в эксплуатацию  многоквартирного дома;

4) после  получения разрешения на ввод  в эксплуатацию многоквартирного  дома передать объект долевого  строительства участнику долевого  строительства в предусмотренный  договором срок по акту приема-передачи.

Законом 214,предусмотрены случаи так называемой законной неустойки, то есть неустойки, предусмотренной не договором, а законом. При этом данная неустойка носит штрафной характер, то есть помимо неустойки взыскиваются и убытки . Согласно п.2 ст.6 Закона, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. В настоящее время ставка рефинансирования Центрального банка РФ составляет 8 процентов годовых. См: О размере ставки рефинансирования, установленной с 23 декабря 2011 года. Телеграмма Центрального банка РФ от 23.12.2011 г. № 2758-У

Застройщику нужно учитывать, что административная ответственность наступает по каждому  случаю неправомерного привлечения  денежных средств гражданина в отдельности. То есть размер штрафа контролеры умножают на количество граждан, от которых неправомерно получены денежные средства.

Штраф: для  должностных лиц - от 20 000 до 50 000 руб., для юридических лиц - от 500 000 до 1 000 000 руб.

Срок  исковой давности по административным правонарушениям в области законодательства об участии в долевом строительстве  многоквартирных жилых домов  составляет год (ст. 4.5 КоАП РФ).

2.2 Права, обязанности и ответственность участника долевого строительства

 

В целях  защиты прав участников долевого строительства  ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." наделяет их достаточно широкими правами. Рассмотрим эти права.

1. Участник долевого строительства обладает правом залога, возникающим с момента государственной регистрации договора, на предоставленный для строительства земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на участок и строящийся на этом участке объект недвижимости (п.1 ст.13). Залог необходим для обеспечения возврата денежных средств, внесенных участником долевого строительства, возмещения убытков или взыскания неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

2. Право  на обращение в органы, осуществляющие  государственную регистрацию прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним с заявлением  о государственной регистрации  права собственности на объект  долевого строительства, после  приемки объекта долевого строительства  (п.4 ст.16).

 

3. Право  общей долевой собственности  на общее имущество в многоквартирном  доме (п.5 ст.16). То есть у участника  долевого строительства при возникновении  права собственности на объект  долевого строительства одновременно  возникает доля в праве собственности  на общее имущество в многоквартирном  доме, которая не может быть  отчуждена или передана отдельно  от права собственности на  объект долевого строительства.  Государственная регистрация возникновения  права собственности на объект  долевого строительства одновременно  является государственной регистрацией  неразрывно связанного с ним  права общей долевой собственности  на общее имущество.

Однако  следует отметить, что указанная  норма не является новой для законодательства. Впервые право собственности  на общее имущество собственников  помещений в многоквартирном  доме было установлено Законом РФ от 24.12.1992 г. "Об основах федеральной  жилищной политики". Затем указанное  право было отражено в первой части  ГК РФ (ст.289 и 290). Впоследствии нормы, устанавливающие  право общей долевой собственности  на общее имущество, были закреплены в ФЗ от 15.06.1996 г. "О товариществах  собственников жилья". И, наконец, в Жилищном кодексе РФ, вступившим в силу с 01 марта 2005 г., данному праву  посвящена глава 6.