Договор долевого участия в строительстве

Также Пленум в Постановлении N 54 обратил внимание на то, что право собственности на объект недвижимости, который создается в соответствии с инвестиционным договором, возникает у лиц, заключивших такое соглашение, только с момента государственной регистрации этого права (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Учитывая, что вопрос квалификации инвестиционных договоров ВАС РФ оставил открытым, нельзя признать и то, что к отношениям долевого строительства термин "инвестиционная деятельность" вообще неприменим. Без  ответа остается и вопрос, возможна ли ситуация, когда часть строящегося  здания финансируется по договорам участия в долевом строительстве, а часть того же объекта - по инвестиционным договорам, заключенным с юридическими лицами. Запрета на это в Законе N 214-ФЗ нет. Например, в ч. 3 ст. 13 упомянутого Закона уточняется, что залог не возникает в отношении помещений, не относящихся к объектам долевого строительства (имеются в виду помещения, строительство которых финансировал сам застройщик, либо такое финансирование осуществлено за счет других субъектов бизнеса - организаций или индивидуальных предпринимателей). Но учитывая специфику Закона N 214-ФЗ, для реализации такой схемы потребуется раздельный учет операций по строительству дома в разрезе каждого участника строительства.

Практика  заключения договоров участия в  долевом строительстве в соответствии с упомянутым выше новым законом  находится в стадии становления. Это связано с тем, что, во-первых, основная часть строительных проектов, находящихся в стадии реализации, не подпадает под действие Закона, а во-вторых, некоторые застройщики  пытаются обойти закон, используя альтернативные возможности привлечения денежных средств участников долевого строительства, например «вексельные схемы», договоры займа.

1.2 Предмет договора

По договору долевого строительства застройщик обязуется в предусмотренный  договором срок своими силами или  с привлечением других лиц построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства (дольщику). Последний обязуется уплатить застройщику обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

Таким образом, предмет названного договора - в договоре участия в долевом строительстве обязанностью застройщика также является передача дольщику после окончания строительства части объекта недвижимости, пропорциональной доле участия. Однако при этом дольщик передает застройщику денежные средства не в качестве оплаты выполненных им строительных работ, а как оплату той части объекта недвижимости, которую дольщик получит в собственность после окончания строительства. Особенность договора участия в долевом строительстве состоит в том, что в отличие от договора строительного подряда, в котором участвуют две стороны - заказчик и подрядчик, на стороне будущего собственника в нем в подавляющем большинстве выступают несколько лиц (дольщиков), причем каждый из них имеет отдельных договоров с застройщиком. В этих случаях каждый дольщик инвестирует строительство только части объекта. Таким образом, договор участия в долевом строительстве не может признаваться договором строительного подряда.

     В договоре участия в долевом строительстве многоквартирных домов следует индивидуализировать объект долевого строительства, что позволит максимально защитить интересы участников долевого строительства. В связи с этим, необходимо оформлять в качестве приложения к договору участия в долевом строительстве план многоквартирного дома (поэтажный план) с нанесением на него объекта долевого строительства.

Предметом договора участия в долевом строительстве  является деятельность застройщика  по строительству (созданию) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передаче их участнику долевого строительства.

С учетом норм Закона N 214-ФЗ можно сформулировать следующие признаки договора долевого строительства:

1) участие  в долевом строительстве  объекта  недвижимости является первоначальным  способом возникновения права  собственности участника долевого  строительства, так как возникает  новая вещь, которая ранее никому  не принадлежала;

2) объектом  договора является индивидуально  определенный объект (жилое или  нежилое помещение), который входит  в состав другого объекта недвижимости, и исполнение обязанности по  созданию  объекта долевого строительства  невозможно без исполнения обязанности  по созданию (возведению) всего объекта  недвижимости, в состав которого  он входит и вне рамок которого  существовать не может;

3) предметом  договора является деятельность  застройщика по обеспечению строительства   объекта долевого строительства;

4) наличие  различных целей у сторон договора: застройщик заинтересован получить  прибыль, для чего осуществляет  деятельность по обеспечению  строительства  объекта недвижимости, а участник долевого строительства  - получить в собственность определенный  договором объект долевого строительства  в указанный в договоре срок  после получения застройщиком  разрешения на ввод данного  объекта в эксплуатацию;

5) стороны договора: застройщик, обязанный  иметь на праве собственности  или на праве аренды земельный  участок, который предоставлен  под возведение объекта долевого  строительства, и участник долевого  строительства, вкладывающий денежные  средства в строительство объекта недвижимости.

С учетом совокупности указанных признаков  договор долевого строительства - это  самостоятельный договор, обладающий самостоятельными предметом, объектом и характерными признаками.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами  передаточного акта или иного  документа о передаче объекта  долевого строительства (ч. 1 ст. 12 Закона N 214-ФЗ).

1.3  Существенные условия договора  участия в долевом строительстве

Договор участия в долевом строительстве  является договором консенсуальным, возмездным, двусторонним.

Существенные  условия договора долевого строительства  определены в ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ. При отсутствии хотя бы одного из них договор считается незаключенным. К таким условиям, в частности, относятся:

1) определение  объекта долевого строительства  в соответствии с проектной  документацией, подлежащего передаче  застройщиком после получения  им разрешения на ввод в  эксплуатацию многоквартирного  дома или иного объекта недвижимости;

2) срок  передачи застройщиком дольщику  объекта долевого строительства;

3) цена  договора, сроки и порядок ее  уплаты;

4) гарантия  качества объекта.

Определение объекта долевого строительства

Параметры объекта недвижимости, которые должны быть обязательно включены в договор, Законом N 214-ФЗ не конкретизированы. На практике в договоре обычно указывают строительный адрес объекта, типовую серию дома (при типовом строительстве), количество этажей и секций, номер секции и этажа, на котором находится квартира, строительный номер квартиры и ее площадь. В приложениях к договору дают копии поэтажных планов помещений, на которых визуально отмечается местоположение передаваемых помещений.

Отсутствие  проектной документации на момент заключения договора свидетельствует о несоответствии договора долевого строительства требованиям п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.10.2010 N А46-14722/2009). Суд пришел к выводу о том, что волеизъявление сторон при заключении договора было направлено на заключение договора инвестирования, а не договора долевого строительства. Тот факт, что заказчик не закончил строительство жилого дома в установленный договором срок, дом не принят в эксплуатацию, квартира, согласованная сторонами в договоре, не передана инвестору, дает основания для взыскания задолженности по возврату инвестиционных денежных средств, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.

В то же время отсутствие в договоре такого условия, как сведения о кадастровом  номере земельного участка, не ведет  к признанию договора незаключенным, поскольку не является существенным (Постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2009 N А13-2821/2009, от 08.09.2009 N А13-2823/2009).

Срок передачи застройщиком дольщику объекта

Предельный  срок передачи объекта долевого строительства  дольщику Законом не предусмотрен (ч. 3 ст. 8 Закона N 214-ФЗ). Такой срок должен быть определен сторонами в договоре. Не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если только иное не установлено договором. Не предусмотрены названным Законом и способы определения срока передачи и какие-либо ограничения, что дает возможность сторонам самостоятельно формулировать в договоре условие о сроке передачи объекта.

Из смысла ч. 3 ст. 8 Закона N 214-ФЗ следует, что объект долевого строительства может быть передан дольщику после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2009 N А60-18878/2008).

Если  долевое строительство не может  быть завершено в предусмотренный  договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения этого срока обязан направить дольщику соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Такое изменение осуществляется в порядке, установленном ГК РФ (ч. 3 ст. 6 Закона N 214-ФЗ). Но заключение дополнительного соглашения к договору долевого строительства - это право, а не обязанность дольщика. Понудить последнего к заключению такого соглашения застройщик не может (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2010 N 07АП-9254/10).

Некоторые "дальновидные" застройщики предусматривают  в договоре право в одностороннем  порядке продлить срок окончания  строительства или ставят его  в зависимость от наступления  события - фактической даты ввода  в эксплуатацию жилого дома (Постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 03.08.2009 N А33-2336/2009-03АП-2744/2009 и от 06.05.2009 N А33-14292/2008-03АП-404/2009). В этих случаях суды отказывают во взыскании неустойки.

Цена договора, сроки и порядок ее уплаты

Цена  договора - это размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком для  строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может  быть определена как возмещение затрат на строительство (создание) объекта  долевого строительства и оплата услуг застройщика (ч. 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ).

Цена  договора уплачивается путем внесения платежей единовременно или в  установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или  неделями (ч. 3 ст. 5 Закона N 214-ФЗ). Условия договора о поэтапной оплате стоимости построенного объекта не подразумевают автоматически предоставление застройщиком рассрочки платежей на возмездной основе (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.08.2008 N А29-9201/2007).

Закон N 214-ФЗ не содержит положений, устанавливающих запрет на рассрочку оплаты денежных средств по договору долевого строительства, в том числе на оплату после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Из этого следует, что стороны договора вправе самостоятельно устанавливать сроки и порядок уплаты цены договора (Постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2011 N А21-5353/2010, от 31.01.2011 N А21-5354/2010).

Иное  дело - внесение всей суммы финансирования после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию и оформления дольщиком права собственности  на объект долевого строительства. В  этом случае у застройщика и дольщика, если он является юридическим лицом, возникает ряд рисков для признания  договора недействительным.

Отсутствие  платежей в период строительства  дома наводит на мысль о фиктивности  договора долевого строительства, поскольку  дольщик фактически не участвует  в финансировании процесса строительства, а оплачивает его после завершения. К такому выводу пришел ФАС Уральского округа, давая оценку договору долевого строительства, заключенному за пять дней до сдачи дома в эксплуатацию и  с перечислением денежных средств  только через девять месяцев после  окончания строительства (Постановление от 15.08.2005 N Ф09-2545/05-С4). Суд решил, что такой договор не является договором долевого строительства.

Цена  может быть выражена в твердой  сумме за весь комплекс работ или  за отдельный вид работ, либо в  договоре приводится ее расчет, либо указывается  процент от сумм затрат застройщика. Такой расчет должен позволять однозначно определить цену договора. Иначе условие  о цене будет считаться несогласованным, а договор - незаключенным (Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2010 N А09-435/2010). В рассматриваемом деле по условиям договора денежная сумма, составляющая стоимость квартир, передаваемых дольщику, оплачивалась путем зачета имеющейся задолженности застройщика по передаче жилой площади. Таким образом, обязательства участника долевого строительства, связанные с привлечением денежных средств, не могли быть прекращены в результате зачета обязательства застройщика по передаче квадратных метров, поскольку зачитываемые обязательства не подпадали под требования ст. 410 ГК РФ в связи с их неоднородностью. В силу ст. 168 ГК РФ такое соглашение о зачете ничтожно. Суд пришел к выводу о том, что условие о цене договора, а именно о сроке и порядке ее уплаты, сторонами не согласовано.

О судьбе лоджий и балконов

На практике нередко возникает вопрос: вправе ли застройщик требовать от дольщика доплаты за наличие в квартире лоджий в соответствии с договором  участия в долевом строительстве  многоквартирного дома? Ответ на этот вопрос дал Восьмой арбитражный  апелляционный суд (Постановление от 01.11.2010 N А81-2110/2010).