Договор долевого участия в строительстве

федеральное государственное бюджетное  образовательное 

учреждение высшего профессионального  образования

«МОСКОВСКИЙ ПЕДАГОГИЧЕСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

ФАКУЛЬТЕТ  СОЦИОЛОГИИ,  ЭКОНОМИКИ  И  ПРАВА

КАФЕДРА  ПРАВА

 

Специальность  030501.65 - Юриспруденция 

 

Заочная форма  обучения

 

 

 

 

Петрова И. В.

 

 

 

 

Курсовая  работа за 3 курс по дисциплине

«Гражданское право» на тему:

Договор долевого участия в строительстве

 

 

Научный руководитель: Доцент, к.ю.н. Нестерова  Н.М.

Курсовая  работа зарегистрирована на кафедре: «_____»  ________ 2012 года.   Методист _________________ А.В. Орлова

 

Москва

2012 г.

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

Введение

………………………………………………………………..

3

Глава I. Правовая природа договора участия в долевом строительстве…..4

1.1 Общая характеристика договора  участия в долевом строительстве……5

1.2 Предмет договора участия в долевом строительстве……………………10

1.3  Существенные условия договора участия в долевом строительстве……13

Глава II. Содержание обязательства из договора участия в долевом строительстве  жилья…………………………………………………………….20

 2.1 Права, обязанности и ответственность застройщика…………     ………20

2.2 Права, обязанности и ответственность участника долевого строительства…………………………………………………………………….23

2.3. Уступка прав требований по договору………………………  ..………….28

Заключение	……………………………………………………………..				31
Нормативные акты и литература				……………………………………..	33

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Тема курсовой работы « Договор долевого участия в  строительстве» актуальна происходящим в России в последние годы увеличением потребительского спроса на жилье.  Доступное жилье сегодня- это проект национального масштаба. Жилищная политика государства направлена на формирование рынка доступного жилья и развитие жилищной ипотеки. Выполнение этой задачи невозможно без увеличения объемов и темпов строительства многоквартирных домов на долевых началах. Строительство на долевых началах многоквартирных домов должно стать действительно обоюдовыгодным и для застройщиков, и для участников долевого строительства, а главной его целью- снижение рисков, связанных с высокой затратностью строительства.

  Отставание правового регулирования отношений долевого участия в строительстве и его несоответствие реалиям рыночных отношений, в том числе отсутствие эффективных правовых механизмов и средств защиты интересов участников указанных отношений привело к многочисленным нарушениям прав и законных интересов граждан и юридических лиц в этой сфере.

 Регламентация  сделок с жилыми помещениями  содержится в актах гражданского  законодательства. Гражданское законодательство  регулирует вопросы, связанные  с владением, пользованием и  распоряжением жилыми помещениями,  лишь тогда, когда жильё является  предметом экономического оборота.  Отношения, связанные с использованием  жилища, его эксплуатацией, и целый  ряд других вопросов регулируются  жилищным законодательством.  Гражданское  законодательство согласно ст.71 Конституции Российской Федерации  относится к исключительному  ведению Российской Федерации.  Согласно ст.72 Федеральной Конституции  жилищное законодательство является совместной компетенцией РФ и её субъектов.

Потребностями гражданского оборота было вызвано принятие Федерального закона РФ «Об участии  в долевом  строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости и о внесений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004г. №214-ФЗ, которые впервые на законодательном уровне выделил в самостоятельный вид договор участия в долевом строительстве. Соответственно этому увеличивается объем законодательства о юридических лицах и повышается его качество.      Закон содержит многочисленные нормы, регламентирующие порядок поведения застройщика с описанием прав, обязанностей и ответственности.

С принятием  федерального закона №214-ФЗ регулирование участия в долевом строительстве стало более систематизированным, случаи обмана граждан и юридических лиц стали более редкими. Однако, практика его применения не слишком велика, что, в свою очередь, оставляет нерешёнными ещё множество ситуаций. 
      Цель настоящей курсовой работы:

- выявить правовую  природу договора участия в  долевом строительстве жилья  в современном законодательстве.

- определить особенности  договора участия  долевом  строительстве жилья, в том  числе существенных условий, формы  договора, порядок заключения и  оснований для расторжения двухстороннего  соглашения;

- провести сравнительно- правовой анализ договора участия долевом строительстве жилья и сходных договоров, широко применяемых в правоприменительной практике.

- провести анализ действующего  законодательства

 

Глава I. Правовая природа  договора участия в долевом строительстве

1.1 Общая характеристика  договора участия в долевом  строительстве

Большое количество сделок, направленных на приобретение недвижимости, заключается на стадии строительства. Рост спроса на еще несуществующие объекты недвижимости оправдан, во-первых, возможностью оплаты в рассрочку, во-вторых, безналичной формой взаиморасчетов, в-третьих, возможностью индивидуальной планировки квартиры.

Права и  интересы граждан вкладывавших средства в строительство, в первую очередь, многоквартирных жилых домов  с целью последующего приобретения квартир в собственность достаточно часто нарушались. Во многом это  было связано с отсутствием надлежащего  правового регулирования возникающих  при долевом строительстве отношений.

Так, например, в практике имелись случаи, когда  внесенные гражданами средства на строительство  одного дома направлялись застройщиками  на строительство других домов или  же после окончания строительства  вместо передачи квартир застройщики  возвращали гражданам использованные средства, внесенные на ранних стадиях  строительства, а квартиры реализовывались  по более высокой стоимости. Встречались  случаи передачи прав на одну квартиру одновременно нескольким гражданам.

Во многом этими обстоятельствами была вызвана  необходимость принятия Федерального закона «Об участии в долевом  строительстве …». Указанный Федеральный  закон в первую очередь направлен  на повышение государственных гарантий защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство.

Названный закон закрепил договор участия в долевом строительстве в качестве самостоятельного договора, определил его наименование, определение понятия этого договора, его существенные условия, права, обязанности и ответственность сторон.

Закон N 214-ФЗ, как следует из ч. 1 ст. 1, распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов с последующим возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства. Речь идет о жилых или нежилых помещениях, подлежащих передаче участнику долевого строительства (п. 2 ст. 2 Закона N 214-ФЗ). Следовательно, здания, строения или сооружения в целом не могут выступать предметом договора участия в долевом строительстве. Договоры, предметом которых является инвестирование денежных средств в строительство индивидуально определенных обособленных объектов (здания, строения, сооружения) или их комплексов, регулируются нормами Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон N 39-ФЗ).

В ч. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ прямо предусмотрено, что его действие не распространяется на отношения юридических лиц или индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимости и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.

Таким образом, для правильной квалификации договора, заключаемого с участником строительства, важно установить, когда возникает  договор участия в долевом  строительстве (далее - договор долевого строительства), а когда - инвестиционный, заключаемый в соответствии с  инвестиционным законодательством  РФ. Определяющее значение имеет объект строительства.

Договор долевого строительства возникает  в основном, когда гражданин или  организация вносят денежные средства для строительства помещений (жилых  или нежилых) и общего имущества  в многоквартирных жилых домах (ст. 1 и п. 2 ст. 2 Закона N 214-ФЗ). Иные объекты недвижимости, о которых говорится в ч. 1 ст. 1 названного Закона, по-видимому, также должны носить потребительский характер. Это могут быть, например, помещения гаражей, магазинов, кафе, химчисток, расположенные в жилых домах.

Если  предметом договора является строительство  дома в целом либо объектов производственного  значения, а не помещения как объекта  гражданских прав (например, жилое  помещение  - ст. 289 ГК РФ), речь идет об инвестиционном договоре. Это прямо следует из норм ч. 3 ст. 1 и п. 1 ст. 2 Закона N 214-ФЗ.

Таким образом, договоры, предметом которых является инвестирование денежных средств в строительство индивидуально определенных обособленных объектов (здания, строения, сооружения) или их комплексов, регулируют ГК РФ и Закон N 39-ФЗ.

Один  из квалифицирующих признаков договора долевого строительства - возникновение  у участников права собственности  на объекты такого строительства (ч. 1 ст. 1 Закона N 214-ФЗ), то есть на жилые или нежилые помещения в многоквартирном доме. Ссылок на то, что у участника долевого строительства может возникнуть иное право (хозяйственного ведения или оперативного управления), указанный Закон не содержит. Это означает, что в силу ч. 1 ст. 1 упомянутого Закона государственным (муниципальным), казенным предприятиям и учреждениям в праве быть участником долевого строительства отказано.

Еще один признак долевого строительства - привлечение  средств граждан. Ключевое разъяснение по этому поводу дал Пленум ВАС РФ в Постановлении от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Пленум в Постановлении N 54). По мнению высших арбитров, нормы Закона N 214-ФЗ являются специальными по отношению к правилам ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. Поэтому привлекать средства граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в ч. 2 ст. 1 названного Закона.

В Законе N 39-ФЗ прямо указано, что он не распространяется на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и  иных объектов недвижимости на основании договора долевого строительства и регулируются Законом N 214-ФЗ. Соответствующая норма содержится и в ч. 2 ст. 1 Закона 214-ФЗ.

Таким образом, сферы действия законодательных  актов об инвестиционной деятельности и о долевом строительстве  разграничены (Определение ВАС РФ от 30.06.2011 N ВАС-7453/11, Постановление ФАС Поволжского округа от 10.05.2011 N А06-5101/2010). Применять названные Законы в отношении одного объекта жилищного строительства неправомерно (Определение ВАС РФ от 10.03.2011 N ВАС-1948/11, Постановления ФАС Поволжского округа от 02.02.2011 N А55- 10880/2010, от 29.03.2011 N А29-5106/2010, ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.06.2010 N А19-21773/09, ФАС Западно-Сибирского округа от 17.03.2011 N А70-6327/2010, от 12.10.2010 N А46-14722/2009, от 28.09.2010 N А46-14718/2009, ФАС Московского округа от 29.12.2010 N КГ-А40/16171-10).

Кроме того, инвестиционное законодательство не ограничивается Законом N 39-ФЗ. В части, не противоречащей названному Закону, продолжает действовать Закон РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (далее - Закон N 1488-1), в котором под инвестициями понимается любое имущество (имущественные права), вкладываемое в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли и достижения положительного социального эффекта. То есть к "инвестиционному договору" можно отнести значительную часть договоров, регламентированных в рамках части второй ГК РФ.

Кроме того, анализируя правовую природу "договора инвестирования", ВАС РФ пришел к  выводу, что он не является самостоятельным  видом договоров. Поэтому в каждом конкретном случае требуется определять его правовую природу. В частности, в п. 4 Постановления Пленума N 54 разъясняется, что договоры, связанные с инвестиционной деятельностью, не имеют специального правового регулирования складывающихся между их сторонами обязательственных отношений. Законы N 1488-1 и N 39-ФЗ, а также иные нормативные акты, касающиеся инвестиционной деятельности, не предусматривают специального вида инвестиционных договоров. Пленум в Постановлении N 54 указал, что арбитражным судам надлежит устанавливать правовую природу этих договоров: купля-продажа, подряд, простое товарищество и т.д. Так, дело было направлено на новое рассмотрение, так как суды не установили правовую природу договора, который стороны рассматривали как инвестиционный (Постановление ФАС Поволжского округа от 12.07.2011 N А49-6834/2010).

Может ли такой договор рассматриваться  как самостоятельная "сделка, не запрещенная законом" (п. 2 ст. 421 ГК РФ), к которой не могут быть применены поименованные в части второй ГК РФ договоры, - Пленум в Постановлении N 54 однозначного ответа не дает. Отметим, что на применение к "инвестиционным" отношениям принципа свободы договора сделан особый акцент в п. 1 ст. 7 Закона N 1488-1.