Договор аренды зданий

 

На правила, указанные  в данном письме Высшего Арбитражного суда РФ можно привести пример из практики:

Комитет по управлению имуществом принял решение о приватизации здания магазина по конкурсу. Магазин обратился  в арбитражный суд с иском  о признании акта Комитета недействительным. В ходе рассмотрения дела было установлено, что магазин является арендным предприятием и спорное здание входит в состав арендованного имущества, которое  в соответствии с условиями договора аренды подлежит выкупу арендатором. Согласно ст. 15 закона РФ „О приватизации государственных  и муниципальных предприятий  в РФ” выкуп имущества по договору аренды является одним из способов приватизации. Поэтому в том случае, если договор аренды с правом выкупа не прекратил своё действие в установленном  порядке, комитет по управлению имуществом не вправе принимать решение о  приватизации арендуемого объекта  иным способом.

В этой связи арбитражный  суд правомерно признал оспариваемое решение Комитета по управлению имуществом недействительным.

Следует отметить (согласно п.17 Письма Высшего Арбитражного суда РФ от 2 июля 1993 г. Обзор практики решения  споров, связанных с применением  законодательства о приватизации), что споры, связанные с понуждением  арендодателя к заключению дополнительного  соглашения к договору аренды с правом выкупа, а также урегулированием  разногласий этих соглашений, подведомственны  арбитражным судам.

Так, в арбитражный суд  обратилось арендное предприятие с  иском о понуждении Комитета по управлению имуществом к заключению дополнительного  соглашения к договору аренды с правом выкупа, ссылаясь на положение Указа  Президента РФ от 14.10.92 №1230. Комитет  уклонялся от заключения дополнительного  соглашения. При решении этого вопроса арбитражный суд исходил из следующего: в соответствии с п.7 Указа Президента РФ от 14.10.92 №1230 в случаях, когда стоимость государственного (муниципального) имущества, указанная в договоре, на момент сдаче его в аренду составляла не более 1 млн. руб. и в договоре аренды не определенны иные сроки или величина, или порядок, или условия внесения выкупа, выкуп имущества осуществляется на основании дополнительного соглашения. Исходя из смысла этих норм, заключение такого соглашения для комитета по управлению имуществом (арендодателя) является обязательным, а для арендатора - нет. Поэтому арбитражный суд правомерно рассмотрел спор по существу.

 

Подводя итог содержанию договора аренды зданий и сооружений следует отметить, что прямо предусмотренных в ГК правами и обязанностями арендодателя и арендатора, на практике сложились дополнительные правомочия сторон договора либо более конкретизированные.

На мой взгляд, не стоит  уделять особого внимания прекращению  договора аренды зданий и сооружений и ответственности по нему, так  как § 4 ГК не содержит каких - либо специальных  или особенных норм по этому поводу, а значит, прекращение договора аренды зданий и сооружений осуществляется по общим правилам прекращения договора аренды.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Г) Форма договора: новый  порядок регистрации сделок с  недвижимостью.

Как уже отмечалось выше, некоторые договоры аренды зданий и  сооружений требуют государственной  регистрации: если срок аренды по договору превышает один год, то он подлежит государственной регистрации: По мнению юриста И. Исрафилова: „Поскольку в тексте ГК (п.2 ст.651) содержится термин „не менее года” следует полагать, что государственной регистрации подлежат и договоры аренды зданий и сооружений, заключённые сроком на один год” ⁷.

Согласно ст.6 федерального закона „ О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ” до введения в действие федерального закона „о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” сохраняется действующий порядок заключения и регистрации сделок с недвижимым имуществом. Этот необходимый закон был принят только 17 июня 1997 года, а до этого времени действовал закон о регистрации прав на недвижимость, по которому регистрация осуществлялась нотариусами (государственными или частными).

Новый федеральный закон „О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” ⁸предложил иной порядок и условия регистрации:

Прежде всего, данный нормативный  акт рассматривает государственную  регистрацию, как регистрацию не самого здания или факта заключения договора, а как регистрацию ограничений (обременений) права собственности  и иных вещных прав арендодателя.

Государственная регистрация  договора аренды зданий и сооружений возможна лишь при наличии государственной  регистрации ранее возникших  прав на объект договора - права собственности  или иных вещных прав в Едином государственном  реестре прав. Ст. 26 рассматриваемого закона устанавливает, что с заявлением о гос. регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды: либо арендодатель, либо арендатор. Но если договор регистрируется по инициативе арендатора, то она осуществляется при обязательном уведомлении арендодателя о зарегистрированном ограничении (ч.2 ст. 13).Если договор заключён в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, то он регистрируется по инициативе этих органов с обязательным уведомлением арендодателя зданий и сооружений.

Ст. 16 указывает перечень документов, которые необходимо представить  на государственную регистрацию: вместе с заявлением о гос. регистрации и документами о правах на здание или сооружение предъявляются также документ об оплате регистрации, физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица - учредительные документы лица и документы, удостоверяющие его личность и полномочия. Если в аренду сдаётся здание или сооружение, занимаемое определённый земельный участок, то требуется к договору приложить план (чертёж границ) земельного участка с указанием его части, занимаемой арендуемым зданием (ч.2 ст. 26). Также для гос. регистрации договора необходимо предоставить приложения с указанными в нём поэтажными планами здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Не принимаются на государственную регистрацию документы, имеющие подписки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговорённые в них исправления, записи карандашом.

Ст.9 закона установила новую  систему органов, осуществляющих гос. регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Теперь эту функцию будут осуществлять учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества (а не по месту заключения договора). Таких подразделений в органах юстиции раньше не было, поэтому федеральный закон возлагает обязанность создать их на субъекты РФ. А на Правительство РФ возлагается обязанность издать примерное Положение об Учреждениях юстиции по регистрации прав.

Возглавлять такие учреждения юстиции должны регистраторы, которые  являются государственными служащими.

Федеральный закон „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” устанавливает следующий порядок гос. регистрации (см. ст. 13):

Учреждения юстиции принимают  документы, необходимые для гос. регистрации прав с обязательном приложении об оплате регистрации. Далее проводится правовая экспертиза документов и проверка законности договора; устанавливается отсутствие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости (здания), а также другие основания для отказа или приостановления гос. регистрации. После этого вносятся записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершаются специальные надписи на правоустанавливающих документах (то есть договоре) и выдаются удостоверения о гос. регистрации. Проведенная гос. регистрация возникновения и перехода, прав на здание или другую недвижимость удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации прав.

Государственная регистрация  производится не позднее чем в  месячный срок со дня подачи заявления  и документов, необходимых для  неё.

В гос. регистрации может быть отказано в случаях, если: 1) с заявлением о гос. регистрации обратилось ненадлежащие лицо; 2) поданные документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям закона; 3) лицо, заключившее договор аренды, неуполномочено распоряжаться правами на данный объект (здание); 4)договор не подлежит гос. регистрации в органах юстиции; и др. случаи. Об отказе в гос. регистрации сообщается заявителю в письменной форме в течение 5 дней с указанием причины отказа. Отказ можно обжаловать в суде общей юрисдикции или арбитражном.

Новый федеральный закон „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” действует около года. Но уже после его введения в действие обозначились проблемы практики его применения. Во многих субъектах РФ перевод регистрации сделок с недвижимостью из органов нотариата в органы юстиции пока не завершен. В первую очередь, это объясняется отсутствием денежных средств и вообще какого - либо финансирования данного закона. Во - вторых, отсутствуют кадры в самих органах юстиции либо необходимо проводить специальную подготовку специалистов на должность регистраторов. Наконец, до сих пор Правительство РФ не издало Положение о регистрационных учреждениях в органах юстиции. Многие юристы высказываются против такого перевода, мотивируя своё мнение наличием большого, накопленного за многие года, опыта нотариусов по регистрации сделок и отсутствием такого опыта у органов юстиции. Гос. регистрация сделок с недвижимостью в учреждениях юстиции выглядит сейчас более упрощенной, а если учесть ещё тот факт, что Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним практически не ведётся, то это создаёт реальную опасность регистрации незаконных сделок и договоров.

Сторонники нового федерального закона о регистрации обращают внимание на то, что предложенный порядок и условия регистрации органами юстиции делают регистрацию более быстрой, чем у нотариуса, так как последний помимо регистрационной функции имеет множество других обязанностей, а учреждения юстиции по регистрации права сделок с недвижимостью будут заниматься только данной специализированной функцией.

3. Значение договора аренды  зданий и сооружений.

 

В нынешних условиях договор  аренды зданий и сооружений и имеет  важное значение.

Цель данного договора - обеспечить передачу имущества во временное владение и пользование. В этом заинтересованы обе стороны. Интерес арендодателя предполагает, что с помощью передачи здания или сооружения в аренду реализуются  его интересы как собственника по извлечению дохода из имеющихся у  него в наличии (или приобретённых  специально для ведения предпринимательства  такого рода) производственных фондов. Заинтересованность арендатора к использованию  нанятого недвижимого имущества  состоят в том, чтобы, не обременяя  себя всякий раз приобретением зданий в собственность, получить возможность  эффективно использовать временно нанятое  помещение для производственных или иных целей.

Действительно, давайте посмотрим, кто обычно является арендатором - это, как правило, юридические лица или  предприниматели, осуществляющие свою коммерческую деятельность; они редко  являются собственниками зданий, в  которых располагаются их офисы, склады и др. (особенно если это юридическое  лицо только что образовалось), поскольку  пока не располагают достаточными средствами. Заключение договора аренды здания или  сооружения в таких случаях - правильный хозяйственный шаг.

Интересы арендатора могут  заключаться и в том, чтобы  в ходе аренды выкупить имущество  в собственность или же воспользоваться  правом на возобновление договора аренды после истечения его срока. „Не  случайно в конце 80 - годов аренда зданий рассматривалась как возможное  средство трансформации отношений  социалистической собственности” ⁹ в отношении частной и коллективной собственности.

Законодатель обеспечивает большую защиту интересов арендатора в данном договоре: так последнему предоставляется право владения и пользования арендованным зданием, а значит продукция, плоды и иные доходы, полученные арендатором в результате использования имущества в соответствии с договором является его собственностью. Право пользования и владения арендатора пользуется вещно-правовой защитой (ст. 305 ГК) и в этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам.

Итак, мы убедились, что договор  аренды зданий и сооружений приносит пользу и удовлетворение потребностей обеих сторон. Его значение состоит  в том, что данный институт гражданского права способствует развитию коммерческой, хозяйственной деятельности, поддерживает предпринимателей, а значит, укрепляет рыночные отношения в нашей стране¹⁰.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение.

 

Итак, мы рассмотрели один из видов аренды - договор аренды зданий и сооружений. Проведенное исследования позволяют сделать следующие выводы:

 

Договор аренды зданий и  сооружений занимает особое место среди  других договоров аренды. Он относится  к аренде недвижимости, причём такого её вида как нежилое помещения. Выделение данного вида аренды в самостоятельный договор обусловлено специфическими чертами его предмета: здания или сооружения.

Сторонами в договоре аренды здания и сооружения являются арендодатель и арендатор. Закон не представляет специальных правил к ним, требуя лишь, чтобы стороны были с гражданской  право и дееспособностью.