Договор аренды зданий и сооружений

Договор аренды зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется  передать во временное владение и  пользование или во временное  пользование арендатору здание или  сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).

 Договор аренды зданий и  сооружений в силу специфики  предмета аренды является самостоятельным  видом аренды, который характеризуется  высокой стоимостью и особой  значимостью для гражданского  оборота. Здания и сооружения  квалифицируются как объекты  недвижимости по признакам неразрывной  связи с землей и невозможности  их перемещения без несоразмерного  ущерба их назначению.

 Арендодателем по договору аренды зданий и сооружений вправе выступать любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул как собственника здания или сооружения, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать данные объекты в аренду. Как и сказано было выше, в том случае, если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по этому договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов <*>. Так, Министерство государственного имущества РФ выступает арендодателем в отношении находящихся в федеральной собственности административных зданий, сооружений и нежилых помещений, не закрепленных за другими юридическими лицами на вещном праве

К иным лицам, управомоченным быть арендодателями в силу закона, могут быть отнесены: унитарные государственные и муниципальные предприятия (ст. 295 ГК); казенные предприятия (ст. 297 ГК); соответствующие учреждения в отношении зданий и сооружений, приобретенных ими в результате предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами (ст. 298 ГК). Напомним, что при этом государственные и муниципальные унитарные предприятия сдают в аренду здания и сооружения с согласия собственника.

 Арендаторами могут быть граждане и юридические лица, но, как правило, в качестве арендаторов выступают коммерческие и некоммерческие организации, арендующие здания и сооружения либо для предпринимательской деятельности, либо (применительно к зданиям) для обеспечения их деятельности в качестве организации (к примеру, для размещения офиса). Арендаторами жилых зданий могут быть только юридические лица (п. 2 ст. 671 ГК).

 Еще раз напомним, что ст. 651 ГК устанавливает следующее: договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Заключение его посредством обмена средствами письменной связи либо в форме акцепта действиями недопустимо. Несоблюдение формы данного договора влечет его недействительность. Договор аренды зданий или сооружений подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК). При этом регистрация аренды возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Согласно общим правилам о порядке заключения сделок договор аренды здания или сооружения на срок более одного года считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации.

 В параграфе 1 (часть 2) настоящей  работы нами указано на противоречие  в вопросе государственной регистрации  сделок с нежилыми помещениями.  Вот что по этому поводу  пишет известный в России цивилист  профессор В.В. Витрянский: «Поэтому не ГК „повинен“ в создании той нелепой ситуации, которую мы наблюдаем сегодня, когда договор аренды здания в целом, заключенный, скажем, на срок в одиннадцать месяцев, обходится без государственной регистрации, а такой же договор аренды (или субаренды) отдельного помещения в этом здании на менее продолжительный срок не имеет силы до его обязательной государственной регистрации. Эта ситуация порождена Федеральным законом от 21 июля 1997 г. „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, включившим нежилые помещения в перечень объектов недвижимости»

Хотелось бы конспективно показать некоторые особенности государственной  регистрации недвижимого имущества  и сделок с ним (точнее, зданий и  сооружений), производимых в г. Москве. Так, в Москве государственным органом, осуществляющим государственную регистрацию указанных договоров аренды, начиная с декабря 1998 года является Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ранее в Москве государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества производилась Комитетом по управлению имуществом города Москвы.

 В настоящее время в Москве действует распоряжение мэра от 7 сентября 1998 года N 911-РМ «Об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества» (в редакции распоряжения мэра от 27 декабря 1999 г. N 1504-РМ и от 26 октября 2000 г. N 1123 — все утратили силу), в пункте 1 которого говорится о том, что Московскому городскому комитету по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним производить государственную регистрацию права аренды и договоров аренды недвижимого имущества в соответствии со ст. ст. 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 26 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», учитывая, что обязательной государственной регистрации подлежат:

 — право аренды  зданий и сооружений, возникающее  из договоров аренды, заключаемых  на срок не более года;

 — договоры аренды  зданий и сооружений, заключаемые  на срок не менее года;

 — иные договоры  аренды недвижимого имущества  независимо от срока, на который  они заключаются.

 По общему правилу договор  аренды нежилого помещения заключается  в письменной форме путем составления  одного документа, подписанного  сторонами (пункт 2 статьи 434). После  его подписания стороны должны  обратиться в Московский городской  комитет по государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним с заявлением  о государственной регистрации  договора аренды. За осуществление  действий по государственной  регистрации договоров аренды  взимается плата в размерах, установленных  Постановлением Правительства Москвы  от 6 июля 1999 года N 600. К заявлению  должны быть приложены документы,  которые необходимы для государственной  регистрации договора аренды  нежилого помещения, в соответствии  с перечнем, установленным Московским  городским комитетом по регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним.

 На практике встречаются  случаи, когда стороны для того, чтобы не производить государственную  регистрацию договора аренды  нежилого помещения (части здания), указывают срок аренды 11 месяцев,  полагая, что в данном случае  действуют положения пункта 2 статьи 651 ГК РФ. Как и было уже отмечено  выше, такие действия сторон являются  ошибочными, поскольку в статье 651 ГК РФ идет речь именно об  аренде всего здания целиком  и неправомерно распространять  действие указанной статьи на  правоотношения по аренде части  здания или сооружения. Пункт  2 статьи 651 ГК РФ в порядке исключения  из общего правила, установленного  нормой пункта 2 статьи 609 ГК, предусматривает  необходимость государственной  регистрации договора аренды  здания или сооружения только  в том случае, если он заключен  на срок не менее одного  года. Вот именно эта формулировка, а точнее, отсутствие в ней  прямого упоминания таких объектов  аренды, как часть здания, сооружения  или отдельные помещения, и  дает основание различным государственным органам настаивать на необходимости государственной регистрации подобных договоров независимо от срока, на который они заключаются. Как уже указывалось выше, в Москве данный вопрос решен в пользу государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений независимо от срока аренды.

 Тем не менее многие специалисты прямо указывают, что договоры аренды нежилых помещений подлежат государственной регистрации, если заключены на срок не менее года, исходя из следующих положений: общепринятым является деление зданий на помещения, имеющие самостоятельный выход и вход в места общего пользования здания, дома или на улицу. Эта техническая возможность имеет и юридическое значение — выделенная часть здания (отдельное помещение или комплекс таких помещений) может быть предметом самостоятельного договора купли-продажи или аренды. И, по логике, правовой режим части здания не может быть более жестким, чем правовой режим целого здания. Данное мнение представляется довольно спорным, поэтому в целях исключения осложнений с налоговыми органами, а также при судебном рассмотрении споров по аренде, по нашему мнению, при аренде нежилого помещения (части здания) следует руководствоваться ст. 609 ГК РФ, а не ст. 651 ГК РФ.

 Однако прав профессор В.В. Витрянский в том, что по России договор аренды в целом здания (сооружения) сроком на 11 месяцев может обходиться без государственной регистрации, в то время как договор аренды (субаренды) отдельного помещения в этом же здании на тот же или меньший срок не имеет силы до его обязательной государственной регистрации.

 Следует указать и на уже  устоявшееся понятие одного года, сложившееся в судебной практике  в целях применения п. 2 ст. 651 ГК  по сравнению с нормой п. 1 ст. 192 ГК РФ. Срок действия такого  договора, определенный с 1-го  числа какого-либо месяца текущего  года до 30-го (31-го) числа предыдущего  месяца следующего года, в целях  применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признан  равным году (п. 3 информационного  письма Президиума ВАС РФ N 66).

 К существенным условиям договора аренды зданий и сооружений относятся условия о предмете договора и о размере арендной платы. Предметом договора служат здания и сооружения, т.е. такая обладающая особой ценностью и значимостью разновидность недвижимости, которая неразрывно связана с земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для ее использования. Здания и сооружения как предмет аренды определяются в договоре с указанием их адреса, позволяющего однозначно определить объект на определенной территории; наименования; инвентарного номера, назначения (жилое, нежилое, производственное, складское, торговое и т.п.); этажности и т.п. Описание объектов производится на основании документов, удостоверенных организациями, осуществляющими технический учет объектов недвижимости.

 ГК не поясняет  различия между зданиями и  сооружениями. Юридического значения  делению объектов на здания  и сооружения ГК не придает.

 Понятие «здание»  технически характеризует строение  как капитальное. В этом смысле  к зданиям не могут быть  отнесены временные переносные  строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны,  киоски, ларьки и т.п. Здания  подразделяются на жилые и нежилые. Они могут быть предоставлены во владение и (или) пользование на основе договора аренды только юридическому лицу (п. 2 ст. 671 ГК). К нежилым относятся здания, используемые для административных, производственных, потребительских, учебных, складских и других целей. К сооружениям же относятся оранжереи, парники, тепловые узлы, портовые сооружения, тепло- и электростанции, мосты, трансформаторы, другие инженерные сооружения

Предметом рассматриваемого договора может быть именно здание или сооружение в целом, а не их части. Часть здания может быть отнесена к жилым или нежилым помещениям (машиноместо в гаражном комплексе, один из этажей многоэтажного здания, подвальное помещение, комната в здании, служебная квартира в здании школы и т.п.). В случае, когда в аренду сдается не все здание, а помещения в зданиях или части помещений, к такой аренде применяются общие положения об аренде, поскольку какие-либо специальные правила в отношении аренды нежилых помещений в ГК отсутствуют

Арендная плата относится  к существенным условиям данного  договора, и при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме  условия о ее размере договор  аренды здания или сооружения считается  незаключенным. При этом правила  определения цены, предусмотренные  п. 3 ст. 424 ГК, не применяются (п. 1 ст. 654 ГК).

 Обычно арендная плата устанавливается в денежной форме за 1 кв. м, т.е. за единицу площади арендованного здания или сооружения, либо за 1 куб. м (при аренде, например, памятников истории, культуры, архитектуры), причем дифференцируется в зависимости от степени износа здания или сооружения, от вида деятельности арендатора при использовании объекта (биржевая, банковская, образовательная, игорный бизнес и т.п.), от вида и качества строительного материала (кирпич, бетон и пр.) и других показателей.

 Плата за аренду здания  или сооружения включает плату  за пользование земельным участком. Правило это диспозитивное, и  законом или договором может  быть предусмотрена и отдельная  плата за землю наряду с  платой за аренду здания или  сооружения. Однако, если плата за  аренду здания или сооружения (помесячная, поквартальная, предварительная)  установлена в договоре на  единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера  (предположим, 1 куб. м), арендная плата  определяется исходя из фактического  размера переданного арендатору  здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК).

 Договор аренды здания и  сооружения может быть заключен  как на определенный срок (это  может быть как краткосрочная  аренда, так и долгосрочная), так  и на неопределенный. Единый предельный  срок аренды зданий и сооружений  законодательством не установлен, но может быть определен для  отдельных случаев сдачи в  аренду зданий и сооружений.

 Права и обязанности сторон  по договору аренды зданий  и сооружений по сравнению  с правами и обязанностями  по договору, заключаемому на  основании общих положений об  аренде, не подвергались кардинальным  изменениям.

 Передача здания и сооружения  и его возврат составляют одну  из основных обязанностей сторон. Учитывая сложность и высокую  стоимость таких объектов, как  здания и сооружения, их особую  значимость для гражданского  оборота, очень важно точно  определить момент передачи такого  имущества, с наступлением которого  у сторон возникают и прекращаются  права и обязанности и от  которого зависит их содержание.

 Передача здания или сооружения  означает не только предоставление  здания или сооружения арендатору  во владение или пользование,  но и подписание сторонами  передаточного акта или иного  документа о передаче, подписываемого  сторонами (п. 1 ст. 655 ГК). В данном  документе фиксируется санитарное  и техническое состояние арендованного  здания или сооружения, а его  передача совершается по истечении  определенного времени с момента  заключения договора (например, в  течение 10 дней, одного месяца  и т.п.).

 Поскольку договор аренды  здания и сооружения на срок  более 1 года считается заключенным  с момента его государственной  регистрации, передача здания  или сооружения арендатору по  передаточному акту возможна  лишь тогда, когда договор будет  зарегистрирован.

 Те же правила о передаче  здания и сооружения действуют  и при возврате здания или  сооружения в случае прекращения  договора аренды. Уклонение одной  из сторон от подписания документа  о передаче здания или сооружения  на условиях, предусмотренных договором,  рассматривается как отказ соответственно  арендодателя или арендатора  от исполнения обязанности по  передаче имущества, а арендатора  — от принятия имущества.