Одна из основных особенностей
правового регулирования аренды
зданий и сооружений — обязанность
арендодателя по передаче арендатору
не только недвижимости указанного
вида, но и права на земельный участок,
на котором она расположена и который
необходим для ее использования. Это право
арендатора бесспорно и не зависит от
вида прав арендодателя на земельный участок
(собственность, постоянное пользование,
пожизненное наследуемое владение, аренда).
При этом арендатор приобретает право
именно на занятую арендуемым объектом
часть земельного участка.
Условия аренды земельного
участка предопределены характером
прав арендодателя на него
и должны быть определены соглашением
сторон. В ГК указанные права
обозначены лишь применительно
к ситуации, когда арендодатель
здания или сооружения является
собственником земельного участка,
на котором находится сдаваемый
в аренду объект. Арендатору в
этом случае предоставляется
право аренды или предусмотренное
договором иное право на соответствующую
часть земельного участка (право
срочного пользования, например).
Если же договор аренды здания
или сооружения не содержит
каких-либо указаний о праве
арендатора на земельный участок,
считается, что к арендатору
переходит на срок аренды здания
или сооружения право пользования
соответствующей частью земельного
участка.
Допускается ситуация, когда арендодатель
не является собственником земельного
участка, на котором расположено арендуемое
здание или сооружение, законодателем
закреплено правило, позволяющее арендодателю
передать стоящее на участке здание или
сооружение вместе с земельным участком,
не испрашивая у собственника земельного
участка согласия на такую передачу, если
это не противоречит условиям пользования
участком, установленным законом или договором
с собственником земельного участка (ст.
652 ГК).
Вопрос же о характере
прав арендатора здания (сооружения)
на занимаемый недвижимостью
земельный участок (в случае, когда
арендодатель не является собственником
земельного участка) в ГК не
разрешен и должен быть определен
в договоре.
При продаже земельного участка,
на котором находится арендованное
здание или сооружение, другому
лицу за арендатором сохраняется
право пользования частью земельного
участка, которая занята зданием
или сооружением. Условия такого
пользования остаются прежними,
существовавшими до отчуждения
земельного участка (ст. 653, п. 1 ст.
657 ГК).
Последствия передачи арендодателем
и принятия арендатором по
передаточному акту здания или
сооружения с недостатками определяются
на основании общих правил
о последствиях передачи арендодателем
имущества с недостатками (ст. 612
ГК).
На основании общих положений
об аренде определяются и последствия,
связанные с нарушением арендодателем
обязанности по предупреждению
арендатора о правах третьих
лиц на сдаваемые в аренду
объекты (ст. 613 ГК).
Расторжение договора аренды
зданий и сооружений, ответственность
за его исполнение или ненадлежащее
исполнение строятся также на
основании общих положений об
аренде