Договор аренды здания или сооружения

БАШКИРСКИЙ  ЭКОНОМИКО-ЮРИДИЧЕСКИЙ ТЕХНИКУМ

 

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

по дисциплине «Гражданское право»

Тема: «Договор аренды здания или сооружения»

 

 

 

 

 

 

Выполнил студент

Направление 0201 «Правоведение»

Аллаберганов Ринат Маратович 

Дата сдачи ______________________

 

Курсовая работа к  аттестации допущена

Руководитель __________________

_{(Ф.,И.,О., должность)}

«____» ___________201__г. Подпись_____

Дата сдачи_______________

Дата защиты_____________

Оценка__________________

 

 

 

Уфа 2012

СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение.          

Глава 1. Общая характеристика договора аренды зданий и сооружений.

            1.1. Понятие аренды зданий и сооружений.

            1.2. Содержание договора аренды зданий и сооружений.

Глава 2. Основные элементы договора аренды зданий и сооружений.

            2.1. Предмет, форма и государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений.

            2.2. Значение договора аренды зданий и сооружений.

            2.3. Пример практики разрешения споров.

Заключение. 

Библиография.  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Актуальность  темы исследования. Переход России к рыночной экономике неизбежно приводит к расширению сферы гражданско-правового регулирования имущественных отношений, складывающихся в различных сферах деятельности. В этой связи важнейшей задачей правового, в том числе гражданско-правового, регулирования, является гибкое реагирование и поддержание законодательства в соответствии с потребностями участников имущественных отношений. Одним из таких инструментов правового регулирования является договор аренды.

В последние годы сложилась  ситуация, когда любой гражданин  или организация, желающие заняться предпринимательской деятельностью, рано или поздно сталкиваются с проблемой  размещения своего бизнеса. Возможности  приобретать помещения под офисы, склады и магазины в собственность ограничены; для перевода жилого помещения в нежилой фонд необходим ряд технических условий, которым соответствуют далеко не все коммерчески привлекательные объекты недвижимости. Остается оптимальный вариант решения этой проблемы - аренда.

В сфере арендных отношений, когда  объектом является здание, сооружение, возникает много острых, дискуссионных  проблем, которые представляют тем  больший интерес, что позиция  законодателя по этому вопросу не всегда безупречна.

Степень разработанности темы исследования. Методической и правовой основой работы являются нормативно-правовые акты и публикации, монографии, судебная практика по вопросам аренды, положения которых посвящены определенным видам договора аренды и аренде отдельных видов имущества. Как показывает анализ современной юридической литературы, проблема договора аренды и его видов была предметом внимания известных российских ученых, среди которых следует назвать имена: Витрянский В.В., Коболкин А., Оглобина О. М., Сопникова Л., Брагинский М.И. и др.

Цель исследования – рассмотреть и изучить особенности договора аренды зданий и сооружений.

Согласно поставленной цели необходимо решить ряд задач:

1. Раскрыть общие положения договора аренды: дать понятие договора, раскрыть содержание.

2. Рассмотреть элементы договора аренды зданий и сооружений.

3. Привести пример практики разрешения споров.

Объект исследования – правовые аспекты договора аренды зданий и сооружений.

  Предмет исследования - основные элементы договора аренды зданий и сооружений.

  Информационной базой исследования послужили нормативно-правовые акты и публикации, монографии, судебная практика по вопросам аренды, труды ученых Витрянского В.В., Коболкина А., Оглобиной О. М., Сопниковой Л., Брагинского М.И. и др.

Методологическую основу исследования составляют как общенаучные (методы синтеза и анализа), так и частнонаучные методы (сравнительно-правовой метод).

Структура  дипломной работы состоит из введения, двух глав, разделов,  заключения, библиографического списка. Общий объем работы 37 страниц.  Список литературы включает 27 наименований. 

 

 

Глава 1. Общая характеристика договора аренды зданий и сооружений

1. Понятие аренды зданий и сооружений

Аренда зданий и сооружений впервые была выделена в ГК РФ в  самостоятельную разновидность договора аренды (параграф 4 гл. 34).

Легальное определение  договора аренды зданий, сооружений содержится в п.1 ст. 650 ГК РФ: «по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное  владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение».

Квалифицирующим признаком  данного договора является его предмет. Специфика зданий (сооружений) проявляется  в том, что, во-первых, здания и сооружения, как и другие виды недвижимости, характеризуются особой ценностью и неповторимостью, что требует их индивидуализации и учета, и, во-вторых, они неразрывно связаны с землей. Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним объект, который неразрывно связан с земельным участком и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Как указывает О.Н. Садиков, «арендный договор зданий (сооружений) - возмездный, консенсуальный, двусторонний. Цель договора - передать на время эти  объекты во владение и пользование другому лицу на возмездных условиях для удовлетворения его потребностей»¹.

Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается  заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ), а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору (п. 2 ст. 433 ГК РФ). Собственно передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей арендованного имущества, можно говорить об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора. К тому же, в силу п. 2 ст. 433 ГК РФ, случаи, когда договор будет считаться заключенным только после передачи имущества, должны быть перечислены в законе, а в параграфах 1 и 4 главы 34 ГК РФ не сдержится норм об обязательной передаче имущества для заключения договора.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за использование своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы. Так в силу ст. 606 ГК РФ имущество передается во владение и пользование за плату, а в статье 614 ГК РФ конкретизируется, что плата может быть выражена как в денежной сумме, доходах и плодах от использования имущества, предоставлении услуг и т.д. Исходя из этого и в силу п. 3 ст. 423 ГК РФ договор аренды здания (сооружения) является возмездным.

Взаимным договор признается, потому что каждая из сторон имеет  корреспондирующие права и обязанности.

Однако в юридической литературе продолжаются попытки критики Гражданского кодекса в связи с отсутствием в нем положений об обязательной квалифицированной форме всякой сделки с недвижимостью, в том числе и договора аренды здания (сооружения). Авторы таких работ утверждают, что новый ГК РФ отменил обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Так, Н.А. Сыродоев пишет: «Замена нотариального удостоверения на регистрацию сделок не может быть безоговорочно оправдана. Помимо того, что регистрация сделки сложнее нотариального удостоверения, она не сопряжена с консультационными функциями, которые осуществляет нотариус. А это влечет за собой необходимость привлечения адвокатов для подготовки договоров»²

В связи с этим, прежде всего, необходимо указать на фактическую неточность, допускаемую сторонниками всеобщего и обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. ГК РФ никак не мог отменить обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью либо заменить его государственной регистрацией таких сделок в силу отсутствия в ранее действовавшем законодательстве каких-либо норм, предусматривающих обязательную нотариальную форму для всех сделок с недвижимостью.

В юридической литературе было высказано мнение, что зданием (сооружением) признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным (отдельно стоящим), и по этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при аренде которых не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений. Однако нежилое помещение, расположенное внутри здания, характеризуется теми же признаками, что и здание, как разновидность недвижимости, ценность и индивидуальная значимость которых неразрывно связана с землей. Поэтому

к аренде нежилых помещений  должны применяться нормы об аренде зданий (сооружений), не противоречащие специфике нежилых помещений³.

В юридической литературе неоднократно делались попытки дать юридическое определение зданию, сооружению и их различиям. Это вряд ли необходимо, поскольку данные понятия не относятся к числу правовых. Более того, в толковом словаре русского языка понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание». Сооружение определяется как всякая значительная постройка (различного вида и назначения). Под зданием же понимается архитектурное сооружение, постройка, дом⁴.

Различия между зданиями и иными сооружениями, существующие в обыденном понимании, не имеют правового значения еще и в силу того, что гражданское законодательство не предусматривает дифференцированного регулирования правоотношений, возникающих в связи с этими объектами. Юридически значимым является отделение зданий от иных построек, не относящихся к недвижимости, а также от иных объектов недвижимости, на которые не распространяются специальные правила, предусмотренные параграфом 4 главы 34 ГК РФ.

В юридической литературе приводятся следующие признаки зданий:

- искусственность возведения;

- «привязка» к определенному земельному участку;

- невозможность перемещения  объекта без несоразмерного ущерба  его назначению;

- самостоятельность;

- законченность с точки  зрения возможности использования  по целевому назначению.

Относительно зданий общепризнанны классификации по функциональному назначению, значимости использования, признаку делимости, рассмотрение которых необходимо с позиций особенностей правового регулирования.

По функциональному  назначению здания делятся на две  группы: жилые и нежилые (с различным правовым режимом использования). Жилые здания функционально предназначены для постоянного проживания граждан. Требования к таким зданиям установлены жилищным законодательством. К нежилым относятся здания, используемые для производственных, учебных, административных, торговых и иных целей. Нежилые здания могут иметь встроенные жилые помещения, и наоборот, в составе жилого здания могут находиться нежилые помещения, однако подобная ситуация не меняет статуса названных зданий.

Данная классификация  имеет большое значение, так как перевод здания из одной категории в другую может осуществляться только в строго установленном законом порядке и с соблюдением норм, установленных жилищным законодательством. Более того, гражданское законодательство запрещает размещение в жилых домах промышленных производств. Подобное использование помещения допускается только после изменения его статуса (п. 3 ст. 288 ГК РФ).

Договор аренды здания или  иного сооружения обязательно отражает функциональное назначение объекта  аренды, которое должно строго соблюдаться арендатором.

По значимости использования  выделяют основные и служебные здания. Подобная классификация соответствует  традиционному для гражданского права делению на главную вещь и принадлежность (ст. 135 ГК РФ). Применительно к зданиям основным считается здание, «главенствующее по капитальности постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Служебным считается здание, которое по отношению к основному имеет второстепенное, обслуживающее значение»⁵.

Подобная классификация значима для выделения индивидуально - определенного предмета договора аренды здания или сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации.

В соответствии с Федеральным  законом от 21.07.1997 №122-ФЗ (ред. от 30.12.2008) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»⁶ объектом государственной регистрации может быть либо основное и служебное строение как единый объект учета, либо только основное здание без служебных строений.

По признаку делимости здания могут быть технически делимыми и неделимыми. Возможность деления здания на отдельные помещения, части является юридически значимой при выделе доли из общей собственности, при аренде помещения и т.п.