Алгоритмы экономической (кадастровой) оценки городских земель и территориально-экономического зонирования

при подготовке данных для расчета: на  существующую  или  на  перспективную,

исходящую из учета проектных решений  генерального плана, проектов  детальной

планировки и ориентировочных  сроков завершения начатых  строительных  работ,

касающихся жилищного  строительства,  строительства  объектов  сферы  услуг,

офисов, транспортных сооружений, линий  метрополитена и т.д.

       Ориентация   на   существующее   положение   необходима   для   целей

налогообложения, ставок арендных платежей и выкупа права  аренды.  С  другой

стороны, для целей  информационной  поддержки  рынка  земли,  инвестиционных

проектов и анализа эффективности  проектных решений необходима ориентация  на

перспективную ситуацию. Таким  образом,  существует  потребность  иметь  две

оценки  городских  земель:   фискально   ориентированную   и   инвестиционно

ориентированную. ПМК LandUse обеспечивает возможность получения обоих  видов

оценки.

 

                              Калибровка модели

 

       Методика расчета  экономической  оценки  городских   земель  на  основе

градостроительной оценки территории  требует  калибровки  по  данным  продаж

земельных участков или по результатам  обработки  данных  продаж  квартир  и

других видов недвижимости. В  принципе, для калибровки необходимо  иметь  две

величины  стоимости  земель:   максимальную   и   минимальную   по   городу.

Осуществляется линейное отображение  вычисленных  величин  градостроительной

оценки  на  эти  границы  так,   что   минимуму   градостроительной   оценки

соответствует максимум земельно-кадастровой  оценки и наоборот.

       Минимальное   значение   стоимости   земли   определяется   величиной

совокупных  предшествующих  вложений  города  в  инженерную  и  транспортную

инфраструктуры, равномерно распределенной на все городские  территории.  Оно

может  быть  получено  на  основе  данных,  имеющихся  у   городских   служб

эксплуатации этих систем, а также  другими несложными методами.  Максимальное

значение может быть получено только по  данным  продаж  и  с  использованием

аналоговых процедур. Поскольку  надежность данных о продажах всегда  вызывает

известные сомнения, то желательно опираться  не  на  одну  наиболее  дорогую

сделку, а на несколько. Кроме того, необходимо иметь  данные  в  референтных

точках, позволяющих  оценить  величину  стоимостных  надбавок,  связанных  с

престижем и  репутацией  районов  города.  Здесь  существенную  роль  играет

участие в работе местных  профессиональных  оценщиков,  знающих  ситуацию  в

городе и располагающих данными  о продажах.

 

                    Оценка городских (поселковых) земель

 

       Так как   земля  в  ходе  проведения  реформы  земельных  отношений   в

Российской  Федерации  включена  в   сферу   рыночных   операций,   возникла

необходимость стоимостной оценки городских (поселковых) земель.

       Оценку земли  в городах связывают, как правило,  с ценой скрепленных  с

участками объектов недвижимости (например, с рыночными ценами  на  квартиры,

дома и т.п.).

       Земля   городских   поселений   является    объектом    муниципальной

собственности  и  станет  одним  из  главных  источников   формирования   их

бюджетов, поэтому  основной  метод  определения  стоимости  земли  городских

поселений основан на учете ее доходности как объекта хозяйствования.

       Один из методических  подходов к решению данной  проблемы,  основанный

на определении доли земли в  общей  стоимости  продукции,  формирующейся  как

результат  воздействия  совокупности  ресурсных  факторов,   разработан   во

ВНИЭТУСХ.  Дальнейшие  расчеты  в  данном  разделе   приведены   исходя   из

методических  рекомендаций  по  кадастровой   оценке   стоимости   городских

(поселковых) земель (проект).

       Для  оценки  стоимости  городских  и   поселковых  земель:  определяют

базовую  оценку  кадастровой  стоимости  земли;  выделяют  и   характеризуют

оценочную зону земель; проводят дифференциацию  базовой  оценки  кадастровой

стоимости земель по оценочным зонам.

       При установлении  базовых оценок  кадастровой   стоимости  городских  и

поселковых земель используется метод, основанный на  макроподходе.  То  есть

для оцениваемой территории определяется расчетное  значение  создаваемого  в

экономике города (поселка) прибавочного продукта. Базовая  оценка  стоимости

земель таких населенных  пунктов  устанавливается  путем  капитализации  той

части прибавочного продукта, которая  относится на землю.

       При этом рекомендуется  два варианта  определения   расчетных  значений

прибавочного продукта в зависимости  от назначения оценки:

       — по эффективности  производства, достигнутой в предреформенный,  т.е.

относительно стабильный, период.

       Этот вариант  обычно применяется для  установления  арендной  платы  с

иностранных  арендаторов  и  совместных  предприятий,  для  учета  земель  в

составе национального богатства;

       — исходя из  эффективности, сложившейся в  годы реформы.

       Используется, как  правило, для целей налогообложения  или  определения

границ оценок кадастровой стоимости  земли.

       Величину прибавочного  продукта, лежащего в основе определения  базовой

стоимости городских земель оценивают  показателем чистой  прибыли.  По  новой

системе национальных счетов  в  Российской  Федерации,  реализующей  систему

учета   и   статистики,   принятую   в   международной   практике,    органы

государственной  статистики  производят  расчет  показателя  чистой  прибыли

территории.

       Порядок его  расчета таков:

       1)    рассчитывается    региональное    (нормативное)     соотношение

(коэффициент) показателя прибавочного  продукта  (чистой  прибыли)  к   общей

величине оплаты труда в отраслях экономики (табл. 2).

 

                                                                   Таблица 2

       Расчет соотношения  прибыли и оплаты труда в  экономике региона

[pic]

       2) величина прибавочного  продукта  для  каждого  субъекта  территории

рассчитывается умножением его  годового фонда  оплаты  труда  на  нормативное

соотношение (коэффициент) прибыли  к оплате труда, определенное  для  региона

(табл. 3).

                                                                   Таблица 3

             Расчет нормативного прибавочного  продукта по городу

[pic]

       Долю земли  в  формировании  прибавочного  продукта  определяют  двумя

способами:

       1) общая доля  земли и капитала в доходе  в странах с развитой рыночной

экономикой составляет в  настоящее  время  примерно  четвертую  часть.  Если

соотношение земли и капитала оценивается (%) как  50:50,  то  доля  земли  в

прибавочном продукте при первом способе  исчисления составляет 12,5% (0,25  х

50:100);

       2) второй способ  основан на том, что земельные  участки  в  городе  не

являются средством производства в отличие  от  сельскохозяйственных  земель,

поэтому  доля  городских  земель  в  прибавочном  продукте  должна  быть,  в

сравнении с землями сельскохозяйственного  назначения, ниже. Ее  предлагается

исчислять на основе уравнения регрессии, разработанного по  отчетным  данным

сельскохозяйственных предприятий  региона:

                          У=А0+А1Х1+А2Х2+А3Х3+А4Х4,

       где   У    —    нормативный    доход    (выручка)    от    реализации

сельскохозяйственной продукции;

       X1 — основные  производственные фонды сельхозназначения;

       X2 — материальные  оборотные средства;

       X3   —    численность    среднегодовых    работников,    занятых    в

сельхозпроизводстве;

       X4 — оценка  сельхозугодий по выходу кормовых  единиц.

       На основе коэффициентов   регрессии  и  средних   по  региону  значений

факторов, вошедших в модель, определяется вклад каждого, в том числе  и  доля

земли с учетом качества.

       Далее, установив  долю  земли  в  формировании  прибавочного  продукта

города и площади  оцениваемых  земель,  определяется  нормативный  доход  на

единицу этой площади. Базовая оценка  стоимости  земель  рассчитывается  как

капитализированный доход

 

                               Z=D : R х 100,

       где Z — оценка  стоимости земли;

       D — нормативный  доход на единицу земельной  площади;

       R — норма (коэффициент)  капитализации дохода, % .

       Коэффициент капитализации  может быть определен  в   границах  от  2,5%

(ставка годовых)  до  средней   величины  ставки  Сбербанка   по  долгосрочным

валютным депозитам из расчета  сложного процента за период не менее  года.

                                                                   Таблица 4

              Расчет базовой кадастровой оценки  стоимости земли

                                    [pic]

       Срок капитализации  (40 лет) — величина, обратная банковской  ставке  в

2.5% годовых.

 

       При  характеристике  оценочных  зон  городских   земель  (зонировании)

выделяют прежде всего оценочные  участки, устанавливают для них  коэффициенты

относительной ценности территории, определяют границы зон  градостроительной

ценности и проводят по ним расчет значений коэффициентов дифференциации.

       При зонировании  территории проводят:

       а) деление  территории поселения на оценочные  участки;

       б) определяют  для  каждого  оценочного  участка  перечень  факторов,

влияющих на его градостроительную  ценность;

       в) проводят  расчет  суммарного  коэффициента  относительной  ценности

оценочного участка и коэффициента дифференциации средней  ставки  земельного

налога по отдельным оценочным  участкам территории поселения;

       г)  оценочные   участки,  имеющие   близкие   значения   коэффициентов

дифференциации,  объединяют  в  оценочные   зоны   (зоны   градостроительной

ценности).

       Оценочные участки,  их  границы  и  коэффициенты  к  ним  определяются

положением строительных норм и  правил (СНиП 2.07.01-89*) с учетом  плотности

инженерных и транспортных магистральных  сетей,  насыщенности  общественными

объектами, капиталовложений  в  инженерную  подготовку  территории,  наличия

историко-культурных и архитектурно-ландшафтных  ценностей.

       В  границах  городского  плана   выделяются   территории   различного

функционального  использования,  которые   разграничиваются   на   оценочные

участки.

       Территории в  черте поселения, занятые садоводческими  товариществами и

кооперативами,  делятся  на  оценочные  участки  по  условиям   транспортной

доступности;  производственные  территории  —  по  удаленности  от  основных

транспортных магистралей и  жилых  массивов.  Границами  оценочных  участков

служат  естественные  рубежи  (реки,  овраги,  балки,  обрывы);   инженерные

сооружения (железные дороги, магистральные  автодороги) и т.п.

       После  выделения   оценочных   участков   для   них   устанавливается

коэффициент относительной ценности территории. При его  расчете  учитываются

следующие группы факторов: доступность  населения к центру  города,  объектам

культуры и бытового  обслуживания  общегородского  значения;  обеспеченность

централизованным инженерным оборудованием  и благоустройство территории;

       историческая  ценность застройки, эстетическая  и ландшафтная  ценность

территории;  состояние  окружающей  среды;  инженерно-геологические  условия

строительства   и   степень    подверженности    территории    отрицательным

воздействиям природы и т.п.

       Суммарное значение  коэффициента относительной ценности  для оценочного

участка определяется по формуле

                                    [pic]

       где Кi— коэффициент  (суммарное значение) относительной  ценности  i-го

оценочного участка;

       —[pic] значение  коэффициента 1-го фактора, j-й группы, i-го участка.

       Оценочные участки   с  достаточно  близкими  значениями  коэффициентов

объединяются в одну оценочную  зону. В одну зону  могут  также  включаться  и

территориально разъединенные  оценочные участки.

       Дифференциация  базовой  оценки  кадастровой   стоимости   земель   по

оценочным  зонам  проводится   с   учетом   комплексных   коэффициентов   их

относительной ценности.

       Коэффициент относительной  ценности оценочной  зоны  определяется  как

средневзвешенная величина коэффициентов  вошедших в  нее  оценочных  участков

по формуле

                                    [pic]

       где Коз -  коэффициент относительной ценности  оценочной зоны;

       S — площадь  i-го оценочного участка.

       Умножая базовые  показатели стоимости на соответствующие   коэффициенты