Алгоритмы экономической (кадастровой) оценки городских земель и территориально-экономического зонирования

      такой оценки неизбежно  является прямым отражением субъективного  мнения

      оценщика. Впрочем,  ни один метод не может быть  полностью  избавлен  от

      влияния  экспертных  решений  и  оценок  в   той  или   иной   степени.

      Предпочтительны,  однако, те методы, которые сводят  влияние  экспертных

      решений и оценок  к минимуму: к одному-двум параметрам,  которые  могут

      быть откалиброваны  по данным продаж и аналогов.

   3. Прозрачность методов  оценки и наглядность результатов.  Нередки случаи,

      когда  методы  оценки  не  предъявляются   в  явном  виде,  и  проверка

      результатов  оценки  становится   весьма   затруднительной,   вынуждая

      пользователя  или   аудитора  обращаться  к   другим   источникам   или

      производить  выборочную  оценку   самостоятельно.   Нередко   и   сами

      результаты представляются  в трудно воспринимаемой форме,  затрудняющей

      их  проверку.  Оба  эти  обстоятельства  обычно  сопровождают  оценку,

      выполненную некачественно  по существу.

   4. Внутренняя непротиворечивость  результатов  оценки.  Одним   из  методов

      работы аудитора  с результатами оценки является  выборочная  проверка  и

      сопоставление локальных  оценок в различных местах  города, в ситуациях,

      которые хорошо  знакомы аудитору  или  легко   поддаются  интерпретации.

      Если в таких  ситуациях не наблюдается взаимных  противоречий  локальных

      оценок, это говорит  в пользу  данной  оценочной   работы,  хотя  еще  и

      недостаточно  для   вынесения  окончательного  положительного  решения:

      после этого можно  применять более тонкие методы  анализа. Если  же  уже

      на этом уровне  в работе обнаруживаются противоречия, это скорее  всего

      значит,  что   работа  сделана  некачественно,  если  только  автор  не

      предъявит убедительных  объяснений.

   5. Адресность. Оценка, как правило,  должна вестись с точки зрения  каждой

      из базовых функций  в отдельности. Безадресная оценка  чаще всего лишена

      смысла, и такая  работа  не  может  быть  признана  удовлетворительной.

      Исключение составляют  некоторые специальные случаи, такие  как оценка в

      рамках процедуры  банкротства и ликвидации предприятия.

 

                     Стоимость земель и базовые  функции

 

       Стоимость  -  это  свойство,   объективно   присущее   городским   (и

региональным) землям. Она характеризует  меру удобства или выгоды от  занятия

данного земельного участка по сравнению  с удобством или выгодой  от  занятия

другого земельного участка.

       Понятие стоимости  городских земель неотделимо  от  тех  функций,  под

которые они используются в данный момент или могут  использоваться  (базовых

функций). Соответственно, и оценка стоимости земель должна вестись  с  точки

зрения тех или иных конкретных функций. Ориентировочный  перечень  городских

базовых  функций  приведен   в   таблице   1.   Каждый   вид   существующего

использования территории может быть отнесен  к  одной  из  базовых  функций.

Между видом существующего использования  и соответствующей  базовой  функцией

есть различие: вид использования  данного земельного участка в  данный  момент

сугубо индивидуален, а базовая  функция - более общее понятие, относящееся  к

группе земельных  участков,  близких  по  характеристикам.  Так,  конкретная

обувная мастерская на углу двух конкретных улиц принадлежит базовой  функции

“КБО, мелкий бизнес”, которой принадлежит  и  множество  других  предприятий

этого рода в городе.

                                                                   Таблица 1

                          Городские базовые функции

|№ |Наименования       |№  |Наименования      |№  |Наименования      |

|п/|функций            |п/п|функций           |п/п|функций           |

|п |                   |   |                  |   |                  |

|1 | Коттеджное жилье  |8  |НИИ,  КБ, Вузы     |19 |Торговля, общепит  |

|2 |Сблокиров.2эт.     |9  |Офисы,  Администр. |20 |мелкие            |

|3 |жилье              |10 |Учреждения        |21 |КБО, мелкий бизнес|

|4 |Жилье 5-6 эт       |11 |Машиностроение    |22 |                  |

|5 |Жилье 9-10 эт      |12 |людоемкое         |23 |Ярмарки           |

|6 |Жилье 15-16 эт     |13 |Машиностроение    |24 |Рынки             |

|7 |Жилье 20-22 эт     |14 |средне-людоемкое  |25 |Торг. центры      |

|  |Жилье центра:      |15 |Машиностроение    |26 |Парки  прогулочные |

|  |Функц. смесь       |16 |нелюдоемкое       |27 |Спорт             |

|  |Ж80Т10О10          |17 |Черная металлургия|28 |Зрелищные         |

|  |                   |18 |                  |29 |учреждения        |

|  |                   |   |Цветная           |30 |Медицинск. и      |

|  |                   |   |металлургия       |   |оздоровит.        |

|  |                   |   |Химия, Нефтехимия |   |Учреждения        |

|  |                   |   |Строймат.,        |   |Культура,         |

|  |                   |   |Деревообр.        |   |образование,      |

|  |                   |   |Легкая , Пищевая  |   |просвещение       |

|  |                   |   |Коммун. Хозяйство |   |Жел.дор.  вокзалы и|

|  |                   |   |                  |   |станции           |

|  |                   |   |                  |   |Автовокзалы       |

 

 

       Подчеркнем, что  данный перечень базовых функций  следует рассматривать

как сугубо ориентировочный: в каждом городе при проведении  оценочных  работ

формируется  свой  собственный  перечень,  совпадающий  с  приведенным  лишь

отчасти.

 

  Иерархический принцип организации  оценки городских земель. Кадастровая  и

                            индивидуальная оценка

 

       Факторы, определяющие  стоимость городских земель, можно  разделить  на

две группы, или  два  уровня:  факторы  макроположения,  то  есть  положения

квартала в городе, и факторы  микроположения, то  есть  положения  земельного

участка в квартале.

       Факторы микроположения  чрезвычайно многообразны, трудно  перечислимы,

трудно формализуемы, и  их  учет  в  настоящее  время  может  осуществляться

только  на  основе  опыта  и  интуиции  индивидуального  оценщика.   Факторы

макроположения  в  большей  мере   поддаются   анализу,   систематизации   и

формализации,  и  их  учет  может  осуществляться  в   рамках   совокупности

математических функционально-градостроительных  моделей.

       Факторы  макроположения  являются  наиболее   важными   и   оказывают

наибольшее влияние на стоимость  городских земель. Они могут служить  основой

системы  оценки  городского  земельного  кадастра.  Факторы   микроположения

требуют  учета  для  уточнения  оценки,  с  тем  чтобы  оценка   максимально

соответствовала  реальной  стоимости:  это  существенно  для   справедливого

налогообложения, планирования инвестиций  и  других  приложений  результатов

оценки.

       Исходя  из  этого,   процесс   оценки   городских   земель   строится

иерархически.  Вначале  осуществляется  кадастровая   поквартальная   оценка

территории  города,  в  которой  учитываются  факторы  макроположения,   или

макроуровня. Результатом кадастровой  оценки является базовая  оценка  земель

каждого квартала города, определяющая для каждого квартала вектор  стоимости

1 м2  его  земель  в  предположении   использования  под  каждую  из  базовых

функций.

        Для индивидуальной  оценки земель конкретного земельного  участка  под

конкретный вид использования  осуществляется корректировка базовой  оценки  с

учетом  факторов  микроположения,  т.е.  положения  земельного   участка   в

квартале.

       Кадастровая    поквартальная    оценка     общегородского     уровня,

осуществляемая  путем  компьютерных  расчетов  и   основанная   на   методах

математического моделирования факторов  макроположения,  более  корректна  и

более точна, чем оценка в схемах территориально-экономического  зонирования,

формируемых на основе экспертных оценок и поправочных коэффициентов. Тем  не

менее, и она требует дальнейшего  уточнения с учетом факторов  микроположения

участков в  квартале,  для  того  чтобы  оценка  налогооблагаемой  стоимости

максимально точно учитывала все  факторы,  влияющие  на  реальную  стоимость

недвижимости.

       В  рамках  настоящей  методики  рассматривается   только   кадастровая

поквартальная оценка городских земель. Рассмотрение перехода от  кадастровой

поквартальной базовой оценки к  оценке  земельных  участков  (индивидуальной

оценке) выходит за рамки данного  документа.

       Путем генерализации  (укрупнения)  поквартальной  оценки  может  быть

сформирована  схема  территориально-экономического  зонирования  города  или

региона, используемая для  целей,  отличных  от  налогообложения,  в  первую

очередь  –  для  целей  принятия  крупномасштабных  решений  городского  или

регионального развития.

       Оценочная стоимость  единичного земельного участка  населенного  пункта

— это кадастровая стоимость  земли оценочной зоны с поправкой  на его  отличия

от  типичного  участка,  оказывающие  ценообразующее  влияние  на   величину

рыночной  стоимости.  Оценочная  стоимость  единичного  земельного   участка

характеризует его стоимость  в  системе  оценочного  зонирования  территории

города (поселка)  с  учетом  сложившегося  спроса  и  предложения  на  земли

данного  вида  использования  и   качественно-количественных   характеристик

земельного участка.

       Оценка  рыночной  стоимости  единичного  земельного  участка   внутри

конкретной   оценочной    зоны    предполагает    уточнение    коэффициентов

градостроительной  ценности,  применяемых  к  данному  участку   на   основе

установления и детального  учета  всех  рентообразующих  факторов,  а  также

факторов локальной неоднородности территорий города.

       Основанием для  определения рыночной стоимости   единичного  земельного

участка является договор, заключаемый  оценщиком с заказчиком оценки.

       Одним из  основных  критериев  адекватности  оценки  земель  является

относительно  низкая  чувствительность  к  конъюнктуре  рынка  по  отдельным

объектам.  Для  этого  особенно  важно  при  разработке   алгоритма   оценки

стоимости земель правильно  использовать  корректирующие  данные  земельного

рынка.  В  частности,  по  ряду   городских   территорий,   имеющих   низкую

привлекательность   для   потенциальных   инвесторов   из-за    неразвитости

земельного рынка, участия в  нем сравнительно небольшого  круга  организаций-

инвесторов, имеющих определенные предпочтения и  ориентацию,  а  также  ряда

других факторов, рентная составляющая  имеет  пока  отрицательное  значение.

При этом оценка стоимости земель по данным территориям  может  превышать  их

среднюю рыночную стоимость.

       В основе определения  стоимости городских земель  лежат   имущественные

отношения,   закрепленные   действующей   системой    правовых    отношений.

Практически все земли в пределах границы являются городской  собственностью,

как и все улучшения городских  земель  (за  исключением  земель,  на  которых

расположены здания органов власти и управления). При таком  подходе  имеется

принципиальная возможность определить минимальную стоимость  воспроизводства

улучшений  земель  и  соответственно  оценить  минимальную  стоимость   всей

площади земель города. Развитие методов  оценки земель, повышение  полноты  и

качества  информационного  обеспечения  позволяет  осуществить   постепенный

переход от массовой оценки городских  земель в черте города к  индивидуальной

оценке каждой экономической зоны, а затем и каждого  конкретного  земельного

участка. При этом стоимость земельного  участка  может  быть  определена  на

основе расчета доли конкретного  землепользователя в  общегородских  расходах

по воспроизводству городских  земель, пропорционально площади  и  качественным

характеристикам данного участка, отражающим его относительную ценность.

       В свою очередь  при достаточном статистическом  обеспечении  оценок  и

использовании   современных    математических    методов    пространственной

аппроксимации  (приближенности)  данных  появляется  возможность   коррекции

стоимости земель на основе точечных оценок (конкретных  земельных  участков)

и рыночных цен.

       Ключевым  методическим  положением   является   определение   понятия

"кадастровая  стоимость".  Кадастровая  стоимость  может   быть  только   для

земельного участка, который учтен  в  земельном  кадастре.  Под  кадастровой

стоимостью  земельного  участка  мы  понимаем  стоимость,  рассчитанную   по

определенной методике, и занесенную в кадастровое дело данного участка.