Алгоритмы экономической (кадастровой) оценки городских земель и территориально-экономического зонирования

недвижимости и ценообразующими  факторами;

       4)  Расчет  по  тестовым  объектам  кластера   удельных   показателей

кадастровой стоимости земель по видам  функционального использования;

       5) Распределение  (присвоение) на  основе  аналитических   зависимостей

удельных показателей кадастровой  стоимости земель, рассчитанных по  тестовым

объектам кластера, на другие объекты  данного кластера;

       6) Расчет кадастровой  стоимости земельных участков  на основе удельных

показателей  кадастровой  стоимости  земель  объектов  кластера,  в  котором

находится земельный участок.

 

  Экономическая оценка городских  земель на основе градостроительной  оценки

            территории. Программно-методический  комплекс LandUser

 

       Оценка стоимости  городских земель  ведется   как  в  рамках  земельно-

кадастровых  работ,  так  и  в  рамках  градостроительного   проектирования.

Различия этих рамок не меняют  того  обстоятельства,  что  предметом  оценки

является  функциональная  стоимость  городских  земель,   а   это   означает

принципиальную возможность использования  единого методического и  модельного

инструментария.

       Градостроительная   оценка   территории   ведется   по   совокупности

рассмотренных выше факторов.  В  традиционной  проектной  практике,  которая

ориентирована на ручные методы работы,  базирующиеся  на  опыте  и  интуиции

проектировщика, комплексной градостроительной  оценкой называют  совокупность

картографических  и   табличных   материалов,   представляющих   пофакторные

характеристики  территории.  Более  правильно  связывать  понятие  оценки  с

единственным  сводным  показателем,  характеризующим  городские  территории,

представляемым  в  балльной  или  непосредственно  стоимостной  форме.   Это

требует использования расчетных  методов и компьютерных программ.

       Основное различие  градостроительной  и  земельно-кадастровой   оценок

заключается в том, что  градостроительная  оценка  ведется  с  точки  зрения

предстоящих затрат на строительство  и  потерь  в  процессе  функционирования

города, и наилучшими считаются  территории, освоение и использование  которых

влечет за собой наименьшие затраты  и  потери.  Земельно-кадастровая  оценка

имеет принципиально рентный характер,  и  наилучшими  считаются  территории,

освоение и использование которых  влечет за собой наибольшие выгоды в  смысле

максимизации доходов. Земельно-кадастровая  оценка  в  принципе  может  быть

получена из градостроительной  оценки путем определенных преобразований.

       Это  обстоятельство  было  использовано  для  разработки  необходимых

методических и инструментальных средств, вошедших в  Программно-методический

комплекс (ПМК) LandUse и ориентированных  на широкий круг задач, связанных  с

городским землепользованием. ПМК LandUse включает  средства  работы  в  двух

взаимосвязанных   направлениях:   проектно-градостроительном   и   земельно-

кадастровом,  в  частности,  средства  для  вычисления  градостроительной  и

земельно-кадастровой оценок территории.

       С точки зрения  условий транспортной доступности  городская  территория

характеризуется заведомой неравномерностью. Центр  города  -  это  место,  в

котором затраты времени на связи  со всеми остальными территориями  города  с

учетом интенсивности  этих  связей  являются  минимальными.  Чем  дальше  от

центра, тем больше затраты  времени  на  внутригородские  связи.  Наихудшими

условиями  сообщений,  как  правило,  характеризуются  территории  городской

периферии, у городской  черты.  Характер  расчленения  городских  территорий

препятствиями,  количество  и  расположение  мостов,  трассы   общегородских

наземных транспортных магистралей  и  сеть  линий  метрополитена  существенно

меняют  метрику  пространства  и  непосредственно   отражаются   в   рельефе

стоимостей.

       Рельеф стоимости  городских территорий,  непосредственно   связанный  с

условиями сообщений и  оцениваемый  с  градостроительной  (затратной)  точки

зрения, представляет собой чашу с  дном в центре  города  и  с  микрорельефом

стенок, формируемым транспортными  магистралями и локальными центрами.

       С земельно-кадастровой  (рентной)  точки  зрения  рельеф  стоимости  в

принципе представляет собой ту же  чашу,  но  перевернутую  дном  вверх.  Он

имеет общий характер горного массива  с главной вершиной в  центре  города  и

склонами, понижающимися по направлению  к городской  периферии.  Транспортные

магистрали, идущие от центра  к  периферии,  образуют  хребты,  отходящие  в

радиальном направлении от главной  вершины,  причем,  их  высота  зависит  от

скорости сообщений по ним в  сравнении со скоростью сообщений  по  дисперсной

улично-дорожной сети. Местные локальные  центры, такие как  торговые  центры,

ярмарки и крупные рынки, тяготеющие к основам магистралям, образуют  местные

вершины, высота которых зависит  от их мощности и значимости. Такую  же  роль

играют крупные транспортные узлы (железнодорожные и  автобусные  вокзалы)  и

станции метрополитена, и рельеф стоимости  территорий отражает их  наличие  и

значимость соответствующими поднятиями. Напротив, территории,  удаленные  от

радиальных магистралей, характеризуются  тальвегами и  долинными  понижениями

рельефа стоимостей. Во многих случаях  понижения рельефа связаны  с  наличием

препятствий транспортному движению: рек, водных поверхностей,  полос  отвода

железных дорог, лесных массивов  и  др.  В  таких  местах  локальный  рельеф

существенно зависит от близости мостов и путепроводов через препятствия.

       Рельеф стоимостей, спускаясь от центра города  к периферии, подходит к

городской черте не на нулевых отметках. Так, стоимость  земель  в  Москве  у

МКАД колеблется в разных местах в  пределах  40-50  долларов  за  квадратный

метр. Эта стоимость отражает  предшествующие  вложения  города  в  городскую

инженерную  и  транспортную   инфраструктуру,   сумма   которых   равномерно

распространяется  на  все  городские  территории,  образуя  общее   поднятие

рельефа  стоимостей  в  городе  на  фиксированную  величину.  Переход  через

городскую  черту  (точнее  -  за  границу  инженерно  освоенных  территорий)

сопровождается  резким  падением  стоимости  земли:  для  условий  Москвы  -

примерно в 5-7 раз.

       Локализационные  факторы, экология и престижные  характеристики  также

оказывают на рельеф стоимостей свои влияния в направлении понижения  (плохие

инженерно-геологические  условия  или  плохая  экологическое  ситуация)  или

повышения (высокий престиж района, как, например, района  Рублевского  шоссе

в Москве).

       С  формальной  точки  зрения  градостроительная   оценка   территории

представляет  собой  матрицу,  строки  которой   соответствуют   оцениваемым

элементам территории (кварталам), а  столбцы - базовым  функциям,  таким  как

жилье, торговля, бизнес и др. Произвольный элемент dik матрицы  представляет

собой  совокупные  затраты   и   потери,   связанные   с   предположительным

использованием i-й ячейки под k-ю  функцию,  а  k-й  столбец  -  оценку  всей

территории с точки зрения  k-й  функции.  Матрица  градостроительной  оценки

представляет собой  по  существу  совокупность  оценок  территории  с  точки

зрения различных  функций,  а  оценка  с  точки  зрения  конкретной  функции

представляет    собой    вектор-столбец    матрицы.    Вычисление    матрицы

осуществляется программными средствами, реализующими  математическую  модель

оценки,  в  которой  вычисляются  предстоящие  совокупные   локализационные,

коммуникационные   и   экологические   затраты   и   потери.   В    расчетах

коммуникационных  затрат  и  потерь  используется  матрица   расстояний   по

реальной сети между расчетными территориальными  элементами  (кварталами)  и

матрица интенсивности связей  между  всеми  городскими  функциями.  Обе  эти

матрицы,  в  свою  очередь,  рассчитываются  с  использованием  специального

программного обеспечения.

       Вычисленная матрица  градостроительной оценки территории  преобразуется

программными средствами в матрицу  экономической (рентной)  оценки  городских

земель. Непосредственные преобразования  осуществляются  с  вектор-столбцами

матрицы. Преобразование  основано  на  том,  что  рельеф  рентной  оценки  в

известном смысле противоположен рельефу  затратной оценки  и,  следовательно,

минимуму   градостроительной   затратной   оценки   соответствует   максимум

коммерческой рентной оценки и  наоборот.

       Общая   схема   рентных   преобразований    каждого    вектор-столбца

градостроительной оценки  территории  в  вектор-столбец  кадастровой  оценки

включает следующие основные операции:

    .  зеркальное  отображение   вектор-столбца   градостроительной   оценки

      относительно наихудшего (наибольшего) значения, которое  принимается за

      нуль первичной  ренты;

    . масштабирование  рентной   оценки,  состоящее  в  линейном  отображении

      вектор-столбца на  интервал между верхним и нижним  значениями  рентной

      оценки;

    . дифференциация рентной  оценки по городскими районам  с  учетом  фактора

      престижа и репутации.

       Кроме  этих  основных  операций,  осуществляются  некоторые  операции

технического  характера,  связанные  с  нормированием  оценки,  то  есть   с

приведением ее к значениям, соответствующим  единице измерения  дол/кв.м  или

руб/кв.м.

       В результате  всех этих операций  оказывается   сформированной  матрица

конечной рентной оценки территории. Она имеет те же размеры, что и  исходная

матрица | | d| | комплексной градостроительной  оценки,  т.е.  число  строк,

равное  числу  оцениваемых  территориальных  элементов,  и  число  столбцов,

равное числу активных функций. Элемент матрицы конечной рентной  оценки  Rik

представляет собой полную рентную  оценку  i-й  ячейки  в  предположении  ее

использования под k-ю функцию, а k-й  столбец - полную  рентную  оценку  всей

оцениваемой территории с точки  зрения k-й функции.

 

                        Исходные данные для расчетов

 

       В состав первичных  исходных данных для расчетов  входят в основном  те

же исходные данные, которые  используются  проектировщиками  при  разработке

раздела функционального зонирования  в  рамках  традиционной  технологии,  а

именно:

    .  Опорный  план,  содержащий  информацию   по   физической   географии,

      существующему   функциональному   использованию   территории,   улично-

      дорожной сети.

    .   Картографические   и   иные   данные   по    инженерно-геологическим

      характеристикам  территории.

    . Данные по промышленным  предприятиям и другим местам  приложения  труда,

      включающие такие   характеристики  как  наименование,  расположение  на

      плане, отраслевая  принадлежность, численность занятых.

    . Данные по городской   экологии:  точечные  источники   выбросов,  ареалы

      индексов суммарных  загрязнений и др.

    . Данные по состоянию  жилья: типы жилья, дифференцированные  по плотности

      жилого фонда,  этажности, периоду строительства,  степени износа.

    .  Данные  по  системе   обслуживания  населения:  размещение  и  емкости

      торговых центров,  ярмарок, рынков.

    . Данные по системе  озеленения и мест отдыха.

    .  Данные  по  историко-архитектурным   памятникам  и   градостроительным

      регламентам.

    . Данные по системе  городского транспорта.

    . Структура занятости  и структура подвижности населения.

    .  Задание  на  проектирование  генерального  плана:  цели  развития  на

      расчетный период, основные расчетные параметры,  объемы  строительства

      жилья,    торговли,     бизнеса,     производства,     ориентировочные

      территориальные   ареалы   возможного   размещения   строительства   на

      расчетный период  и др.

       Данные обычно  не ограничиваются городской  чертой: в их состав  должны

входить данные о ближайшем окружении  города, ближайших  населенных  пунктах,

местах отдыха, сельскохозяйственных землях и т.п.

       Как базовые  могут использоваться карты   М.1:25000  и  дополняющие  их

карты М.1:10000. Для крупных городов  технологически  более  удобными  могут

оказаться карты нестандартных  масштабов М.1:20000 и М.1:16000.

       Таким образом,  любой город, для которого  разрабатывается  или  ранее

разрабатывался генеральный план, имеет в своем распоряжении все  необходимые

данные для расчета земельно-кадастровой  оценки  территории  с  помощью  ПМК

LandUse.

 

                     Предплановая и постплановая  оценка

 

       Важный  вопрос,  с  которым  приходится  встречаться   при  проведении

оценочных работ, состоит в том, на какую  ситуацию  следует  ориентироваться