Алгоритмы экономической (кадастровой) оценки городских земель и территориально-экономического зонирования

       Кадастровая стоимость  земельного участка и  его   рыночная  стоимость,

как правило, не совпадают и, тем  более, не совпадают с ценой продажи.

       Методика  исчисления  кадастровой  стоимости  земельного  участка  во

многих странах определяется соответствующими правовыми документами.

 

                 Факторы государственной кадастровой  оценки

 

       Основные  факторы,  определяющие   стоимость   городских   земель   и

кадастровую  стоимость  земельного  участка,  формируются   из   того,   что

городская   территория   выступает   в    экономических    отношениях    как

пространственно-распределенный    ресурс,     удовлетворяющий     требованию

объективной экономической  оценки  городской  территории  с  соответствующей

инженерно-транспортной   инфраструктурой   и   благоустройством,   а   также

учитывающей  уровень   развития   сферы   культурно-бытового   обслуживания,

инженерно-геологические   условия   строительства,   озеленение,   природно-

ландшафтные,  микроклиматические  условия  и  обременения  в   использовании

земель.

       В системе государственной  кадастровой оценки городских  земель  должны

учитываться  все  основные  факторы,  влияющие  на  оценку  с  точки  зрения

различных видов функционального  использования:

    . локализационные  факторы,  связанные  с  удорожанием   строительства  в

      зависимости   от   физико-географических   и   инженерно-геологических

      характеристик   территории:  рельефа,  несущей   способности   грунтов,

      гидрогеологии, карстовых  явлений, сейсмики и т.д.;

    . экологические факторы,  связанные с ущербами реципиентам  в  зависимости

      от  загрязненности  окружающей  среды  по  воздуху,  шуму,   магнитным

      излучениям, загрязненности  почв;

    . факторы стоимости отчуждения  из-под существующего использования;

    . коммуникационные факторы,  связанные  с  затратами   времени  людей  на

      передвижения в  городе и затратами на пассажиро-  и грузоперевозки;

    . инфраструктурные факторы,  связанные с проблемно-ориентированным  учетом

      предшествующих вложений  в  общегородскую  транспортную,  инженерную  и

      социальную инфраструктуры;

    . факторы престижа и  репутации районов города с  точки  зрения  различных

      функций.

       Доминирующую  роль  играют  коммуникационные  факторы,  или   факторы

местоположения в городе.

       Методика  позволяет   определить   удельные   показатели   кадастровой

стоимости земель  поселений  в  целом  и  кадастровых  кварталов  в  составе

поселений  по   видам   функционального   использования   земель.   Удельные

показатели  кадастровой  стоимости  земель  служат   основой   для   расчета

кадастровой   стоимости   земельных   участков.   Методика    основана    на

статистическом  анализе  рыночных  цен  и  иной   информации   об   объектах

недвижимости. При расчете удельных показателей кадастровой стоимости  земель

используются адаптированные для  российской практики подходы и методы  оценки

недвижимости.

       Кадастровая стоимость  земельных участков определяется  с учетом:

    > Уровня рыночных цен,  ставок арендной  платы  за  земельные  участки  в

      границах поселений  (принимаются во внимание  как   застроенные,  так  и

      незастроенные   земельные  участки)  и  иной  информации  об   объектах

      недвижимости;

    > Площади земельного  участка;

    >  Вида  территориальной   зоны  и  вида  функционального  (разрешенного)

      использования земельного  участка;

    > Факторов местоположения  и окружающей среды.

       Рассматривая  территорию города как единый  сложный многофункциональный

организм, как среду  обитания  человека,  правильно  рассчитанная  стоимость

городских  земель  станет  для  органов  местного   самоуправления   рычагом

повышения эффективности использования  городской территории и ее  дальнейшего

целенаправленного развития.

 

                    Требования, предъявляемые к Методике

 

       Алгоритм   расчета   кадастровой   стоимости   земельных    участков,

приведенный в Методике, разработан с учетом следующих требований:

       а) Преемственность  при проведении ГКОЗП:

       Используется  опыт и технологии оценочных  работ, выполняемых в  рамках

землеустроительной,   градостроительной,   природоохранной   и   риэлтерской

деятельности, с учетом практики управления  земельными  ресурсами  поселений

отраслевых подразделений территориальных  органов исполнительной власти;

 

       б) Достоверность  и доступность исходной информации:

       Состав первичных  данных формируется на основе  статистической  и  иной

информации,  используемой  землеустроительными,  градостроительными,   иными

службами и оценщиками в своей  деятельности;

       в) Объективность  учета существенных ценообразующих  факторов:

       Адекватность  результатов ГКОЗП  рыночному   представлению  о  ценности

(полезности,   выгодности,   значимости)   объекта   ГКОЗП    обеспечивается

применением современных методов  обработки  статистических  данных,  а  также

математического моделирования зависимости  кадастровой  стоимости  земельных

участков от факторов,  оказывающих  наибольшее  влияние  на  потребительскую

ценность (полезность)  земель,  что  обеспечивает  возможность  учета  слабо

формализуемых неколичественных параметров и экспертных оценок;

       г) Совместимость   с  системой  государственного  земельного  кадастра

(далее ГЗК):

       Обеспечивается  совместимость с системой ГЗК  как исходных данных,  так

и результатов ГКОЗП  и  как  следствие,  совместимость  программных  средств

ГКОЗП с автоматизированной системой ГЗК.

       д) Простота  и универсальность использования  специального программного

обеспечения Методики (далее СПО):

       Предполагается  возможность реализации СПО с  использованием  имеющихся

в  распоряжении  пользователя  технических  средств  на   основе   доступных

программных продуктов. СПО, реализующее  Методику, предусматривает  обработку

информации, представляемой в максимально  разнообразных формах,  с  минимумом

требований к ее свойствам и  формам представления;

       е) Многофункциональность  и иерархичность Методики:

       Обеспечивается  ГКОЗП по видам функционального  использования земель  и

реализуется иерархический принцип  расчета  кадастровой  стоимости  земельных

участков  на  основе  последовательного  учета  ценообразующих  факторов  на

уровне  субъекта  РФ,  территории   административного   района,   территории

поселения, кадастрового квартала и  конкретного земельного участка;

       ж) Адаптация  подходов и методов оценки  недвижимости:

       Подходы и методы  оценки недвижимости адаптируются  к работам по  ГКОЗП

за счет расширения статистической базы  расчетного  алгоритма  (используется

вся существующая  информация  о  сделках  с  земельными  участками  и  иными

объектами недвижимости) и применения методов  математической  статистики,  а

также интерполяции получаемых данных  и  результатов  ГКОЗП  на  территориях

административных   районов,   поселений   и   по    видам    функционального

использования  земель,  для  которых  отсутствует  информация  о  сделках  с

земельными участками.

       В процессе  выполнения работ выделяются  статистическая  и  экспертно-

аналитическая составляющие методики.

       Статистическая  составляющая методики применяется  при условии  наличия

в городах достаточного количества сделок, совершаемых ежегодно  с  объектами

недвижимости определенного вида функционального использования, и  равномерно

распределенных  в  границах  городской  черты.  В  результате   определяется

типовой  объект  недвижимости,  стоимость  которого  является   средней   по

городу.

       Экспертно-аналитическая  составляющая  методики  позволяет   определить

коэффициенты  относительной  ценности  кадастровых  кварталов.  Коэффициенты

определяются путем проведения факторного анализа  всех  созданных  слоев  на

электронной карте города по объектам влияния на  стоимость  земли.  В  Омске

было создано более восьмидесяти слоев,  характеризующих  уровни  обеспечения

территорий объектами социальной, инженерной и  транспортной  инфраструктуры,

а также архитектурно-ландшафтное  и экологическое состояние. Кроме  того,  при

расчете коэффициентов относительной  ценности применяются  данные  экспертной

оценки, с помощью которых корректируются соотношения  вклада  ценообразующих

факторов, влияющих  на  кадастровую  стоимость  земель.  Эксперты  заполняют

типовые анкеты, выражая в своих  ответах мнение об  относительной  значимости

факторов в оценке земель различного функционального использования.

       При объединении  статистической и экспертно-аналитической  составляющих

были получены удельные показатели кадастровой стоимости земли (УПКСЗ) по  14

видам функционального использования  в каждом оценочном участке.

 

                     Исходная информация и ее источники

 

       Для проведения  необходимых, в  соответствии  с  настоящей  Методикой,

расчетов  используется  следующая   информация   о   сделках   с   объектами

недвижимости:

       1) Данные по  сделкам  купли-продажи  объектов  недвижимости  (включая

незастроенные земельные участки),  совершаемым  физическими  и  юридическими

лицами, в том числе данные торгов (конкурсов, аукционов);

       2)  Данные  о   выкупе  земельных  участков   под   приватизированными

предприятиями;

       3) Данные о  ставках арендной платы за  земельные участки, передаваемые

в аренду (под объекты торговли, культурно-бытового обслуживания и  т.д.)

       4) Информация  о стоимости продажи прав аренды;

       5) Цены предложений  по объектам недвижимости  (включая   незастроенные

земельные  участки),  публикуемые  в  специальных  изданиях  или   средствах

массовой информации.

       Исходная информация, характеризующая местоположение  объектов  ГКОЗП,

объектов городской инфраструктуры, а  также  координаты  объектов  сделок  и

характерных точек, наносится на электронную  карту субъекта РФ  масштаба  1:1

000 000 или 1:600 000 и электронные  карты поселений масштаба  1:25  000  или

1:10 000.

       Пространственная  привязка  данных  для  решения   задачи   ГКОЗП   на

территории  субъекта  РФ  берется  из  кадастровых  карт  субъектов   РФ   и

кадастровых карт поселений.

       Для  целей   ГКОЗП  кадастровая  карта   субъекта  РФ  должна  включать

размещение:

          > сети  поселений;

          > автодорожной  сети с выделением магистралей;

          > железнодорожной  сети, в т.ч. участков с пригородным  сообщением;

 

          > гидрологической  сети;

          > ценных  природно-рекреационных объектов.

       Для  целей   ГКОЗП  кадастровая  карта   поселения   должна   включать

размещение:

          > магистрально-уличной  сети;

          > кварталов  жилой, общественной и производственной  застройки;

          > территории  парков, лесопарков и городских  лесов;

          > других  объектов инфраструктуры поселения,  оказывающих  влияние

            на величину кадастровой стоимости  земель.

 

                  Расчетные блоки, используемые  в Методике

 

       Методика состоит  из следующих расчетных блоков:

       1) Проведение  факторного анализа с  учетом  следующих  ценообразующих

факторов:

       - доступность  различных центров тяготения  (объектов);

       - уровень развития  транспортной инфраструктуры;

       - уровень развития  инженерной и производственной  инфраструктуры;

       - уровень развития  социально-бытового обслуживания  населения;

       - состояние окружающей  среды;

       -  историческая  и  архитектурно-эстетическая   ценность   застройки,

ландшафтная и рекреационная ценность территории;

       -  инженерно-геологические   условия   и   подверженность   территории

разрушительным природным и  техногенным воздействиям.

       2) Выделение на  территории  субъекта  РФ  кластеров   административных

районов, поселений, кадастровых кварталов, а также выделение  на  территории

поселения характерных точек (перекрестков улиц, центров садовых  и  гаражных

массивов и т.п.) и отнесение  их к конкретному кластеру;

       3) Выделение тестовых  объектов  (наиболее  типичных  по  совокупности

показателей) в каждом кластере  (тестовое  поселение,  тестовый  кадастровый

квартал и т.п.) и определение  по выделенным тестовым объектам  аналитических

зависимостей между ценами сделок  на  земельные  участки  и  другие  объекты