Оценка эффективности инвестиционных проектов

Автор: Пользователь скрыл имя, 21 Ноября 2011 в 19:35, курсовая работа

Краткое описание

Принятие решений инвестиционного характера, как и любой другой вид управленческой деятельности, основывается на использовании различных формализованных и неформализованных методов. Степень их сочетания определяется разными обстоятельствами, в том числе и тем из них, насколько менеджер знаком с имеющимся аппаратом, применимым в том или ином конкретном случае. Тем не менее, имея некоторые оценки, полученные формализованными методами, пусть даже в известной степени условные, легче принимать окончательные решения.

Оглавление

Введение 3
I Раздел. Методика оценки эффективности инвестиционных проектов. 5
1. Понятие инвестиционного проекта 5
2. Жизненный цикл инвестиционного проекта 6
3. Методы оценки эффективности инвестиционных проектов 10
4. Дисконтирование 16
4.1. Коэффициент дисконтирования 16
4.2. Норма дисконта 17
4.3. Коэффициент распределения 18
4.4. Текущая стоимость бессрочных платежей 19
4.5. Внутригодовой учет процента 19
5. Учет инфляции при оценке эффективности инвестиционных проектов 19
6. Общие понятия о неопределенности и риске 22
6.1. Эффективность и устойчивость в условиях неопределенности 23
6.2. Управление инвестиционными рисками 24
7. Инвестиции, осуществляемые в форме капитальных вложений 25
7.1. Сущность и классификация капитальных вложений 25
7.2. Источники финансирования капитальных вложений 26
Заключение 28

Скачать в ZIP (111.86 Кб) Сколько стоит заказать работу?
Файлы: 1 файл

курсач.doc

— 672.00 Кб (Скачать)

 2. Строительство  бизнес-центра класса «В», реализация  части помещений (1 этаж), передача функций по эксплуатации объекта профессиональной управляющей компании.

 3. Строительство  бизнес-центра класса «В», и  самостоятельное выполнение функций  по его эксплуатации.

 4. Строительство  бизнес-центра класса «В», реализация  части помещений (1 этаж), самостоятельное выполнение функций по его эксплуатации.

     Для возможности сопоставления денежных потоков по вариантам реализации проекта, был установлен период анализа  с 2006 по 2012 год. Капитализация стоимости  объекта на конечный период определялась исходя из прогнозного ожидания стоимости м2 коммерческой площади объекта. Ставка дисконтирования 16 %, применяемая в расчетах, обоснована текущими ставками по доходности альтернативных проектов с учетом рисковой премии, и применяется как профессиональными оценочными компаниями так и банковскими структурами (в частности банк «ПСБ») при анализе эффективности инвестиционных.

     Таблица 2. Основные технико-экономические показатели по вариантам реализации проекта

    Показатель  Бизнес-центр  класса "В", "Приморский"
      Вариант 1. Передача функций по эксплуатации управляющей компании Вариант 2. Частичная  реализация помещений в ходе строительства, передача функций по эксплуатации управляющей  компании Вариант 3. Самостоятельная  эксплуатация Варинта.4. Частичная  реализация в ходе строительства, самостоятельная эксплуатация 
 1  Полезная  площадь объекта м2, в том числе:  6400
 2  - передаваемых  в аренду  6400  5220  6400  5220
    - реализуемых     1180     1180
 3  Срок строительства, месяцев  18
 4  Прогнозная  себестоимость строительства м2 коммерческой площади, евро  900
 5  Прогнозная  цена продаж м2 полезной площади на момент реализации (2006 год), евро     1150     1150
 6  Прогнозная  цена продаж м2 полезной площади на конечный период (2012 год), евро  1450
 7  Уровень арендных ставок, на момент начала эксплуатации объекта, м2/месяц (2007 год), евро  26
 8  Расходы на эксплуатацию, на момент начала эксплуатации объекта м2/месяц (2007 год), евро  8,26
 9  Стоимость услуг  профессиональной управляющей компании, в % к валовому доходу, с учетом нагрузки объекта, в год  5%
 10  Прогнозные  затраты на управление при самостоятельной  эксплуатации, в % к валовому доходу*, в год  7%
 11  Прогнозная  средневзвешенная недогрузка объекта, в % арендопригодной площади, в год  7%
 12  Ожидаемый прирост  затрат по эксплуатации объекта, % в год  4%
 13  Ожидаемый темп прироста арендных ставок, % в год  6%
 14  Ставка дисконтирования, применяемая в расчетах, годовая  16%

3. Расчет  эффективности инвестиционного проекта по вариантам

 

     Для определения показателей, характеризующих  инвестиционный проект, для сравнения возможных вариантов реализации  и выбора наиболее эффективного необходимо определить денежный поток от инвестиционной, операционной и финансовой деятельности. Все показатели сведены в таблицы.

     Таблица 2. Поступление денежных средств от сдачи в аренду (вариант 1 и 3)

Годовая арендная плата (первый  и третий вариант)
Год Арендная плата, евро за кв. метр в месяц Площадь, сдаваемая  в аренду Годовая арендная плата, евро Коэффициент заполняемости Годовая арендная плата с учетом коэффициента заполняемости
2006 0,0 0 0,0 0,93 0,0
2007 26,0 6400 998400,0 0,93 928512,0
2008 27,6 6400 2116608,0 0,93 1968445,4
2009 29,2 6400 2243604,5 0,93 2086552,2
2010 31,0 6400 2378220,7 0,93 2211745,3
2011 32,8 6400 2520914,0 0,93 2344450,0
2012 34,8 6400 2672168,8 0,93 2485117,0
 
 
 
 

     Таблица 3. Поступление денежных средств  от сдачи в аренду (вариант 2 и 4)

Годовая арендная плата (второй  и четвертый  вариант)
Год Арендная плата, евро за кв. метр в месяц Площадь, сдаваемая  в аренду Годовая арендная плата, евро Коэффициент заполняемости Годовая арендная плата с учетом коэффициента заполняемости
2006 0,0 0 0,0 0,93 0,0
2007 26,0 5220 814320,0 0,93 757317,6
2008 27,6 5220 1726358,4 0,93 1605513,3
2009 29,2 5220 1829939,9 0,93 1701844,1
2010 31,0 5220 1939736,3 0,93 1803954,8
2011 32,8 5220 2056120,5 0,93 1912192,0
2012 34,8 5220 2179487,7 0,93 2026923,6
 

     В представленных выше таблицах был произведен расчет годовой арендной платы с  учетом ожидаемого темпа прироста арендных ставок  и коэффициента заполняемости. В таблице 3 рассмотрены варианты без частичной реализации, когда в аренду сдается вся площадь (6400 м2), а в таблице 4 с учетом того, что в 2006 году часть площади (1180 м2) была реализована.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Таблица 4. Расчет эффективности инвестиционного проекта (вариант 1)

Оценка  эффективности инвестиционного  проекта (первый вариант)
№ Показатели 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Итого
1 Денежный поток  по инвестиционной деятельности                
     1.1. Оттоки -5760000 0 0 0 0 0 0 0
1.2. Притоки 0 0 0 0 0 0 0 0
Итого Денежный  поток по инвестиционной деятельности -5760000 0 0 0 0 0 0 -5760000
2 Притоки:                
2.1. Денежный поток  от сдачи в аренду 0 928512,0 1968445,4 2086552,2 2211745,3 2344450,0 2485117,0 0
2.2. Денежный поток от условной реализации 0 0 0 0 0 0 9280000 9280000
2.3. Денежный поток  от реализации площадей на 1 этаже (второй и четвертый вариант) 0 0 0 0 0 0 0 0
  Оттоки:                
2.4. Расходы на эксплуатацию 0 317184,0 659742,7 686132,4 713577,7 742120,8 771805,7 0
2.5. Расхода на содержание управляющей компанией 0 30566,4 65435,1 70021,0 74908,4 80116,5 85665,6 0
2.6. Амортизация 0 72000 144000 144000 144000 144000 144000 0
2.7. Налог на имущество 0 62568 121968 118800 115632 112464 109296 0
2.8. Операционная  прибыль от сдачи в аренду 0 446193,6 977299,6 1067598,8 1163627,2 1265748,7 1374349,8 0
2.9. Налог на прибыль 0 89238,7 195459,9 213519,8 232725,4 253149,7 274870,0 0
2.10. Чистый операционный доход 0 356954,9 781839,7 854079,0 930901,8 1012599,0 1099479,8 0
2.11. Амортизация 0 72000 144000 144000 144000 144000 144000 0
2.12. Чистый  операционный денежный поток 0 428954,9 925839,7 998079,0 1074901,8 1156599,0 1243479,8 0
2.13. Денежный поток  по инвестиционной и операционной деятельности -5760000 428954,9 925839,7 998079,0 1074901,8 1156599,0 1243479,8 0
2.14. Денежный поток  по инвестиционной и операционной деятельности с учетом доходов от условной реализации -5760000 428954,9 925839,7 998079,0 1074901,8 1156599,0 10523479,8 0
2.15. Дисконт фактор при к=16 1 0,8621 0,7432 0,6407 0,5523 0,4761 0,4104 0
2.16. Дисконтированный  денежный поток по инвестиционной и  операционной деятельности с учетом условной реализации -5760000 369802,0 688084,0 639469,2 593668,2 550656,8 4318836,1 1400516,4
2.17. Денежный поток  по инвестиционной и операционной деят-ти нарастающим итогом -5760000 -5331045,1 -4405205,5 -3407126,5 -2332224,7 -1175625,7 9347854,1  
2.18. срок окупаемости, года 4,73              
2.19. Дисконтированный  денежный поток по инвестиционной и операционной деятельности с нарастающим итогом -5760000 -5390198,0 -4702114,0 -4062644,7 -3468976,5 -2918319,7 1400516,4  
2.20. Дисконтированный  срок окупаемости, года 4,93              
  Индекс прибыльности 1,243              
  Внутренняя норма доходности 21,401%              
 

     Таблица 5. Расчет эффективности инвестиционного  проекта (вариант 2)

Оценка  эффективности инвестиционного  проекта (второй вариант)
№ Показатели 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Итого
1 Денежный поток  по инвестиционной деятельности                
1.1. Оттоки -5760000 0 0 0 0 0 0 0
1.2. Притоки 0 0 0 0 0 0 0 0
Итого Денежный  поток по инвестиционной деятельности -5760000 0 0 0 0 0 0 0
2 Притоки:                
2.1. Денежный поток  от сдачи в аренду 0 757317,6 1605513,3 1701844,1 1803954,8 1912192,0 2026923,6 0
2.2. Денежный поток  от условной реализации 0 0 0 0 0 0 7569000,0 0
2.3. Денежный поток  от реализации площадей на 1 этаже (второй и четвертый вариант) 0 1357000,0 0 0 0 0 0 0
  Оттоки:                
2.4. Расходы на эксплуатацию 0 258703,2 538102,7 559626,8 582011,8 605292,3 629504,0 0
2.5. Расхода на содержание управляющей компанией 0 24930,7 53370,5 57110,9 61097,1 65345,0 69871,0 0
2.6. Амортизация 0 58725,0 117450,0 117450,0 117450,0 117450,0 117450,0 0
2.7. Налог на имущество 0 51032,0 99480,2 96896,3 94312,4 91728,5 89144,6 0
2.8. Операционная  прибыль (аренда и продажа в 2007 году) 0 1720926,7 797110,0 870760,2 949083,4 1032376,3 1120954,0 0
2.9. Налог на прибыль 0 344185,3 159422,0 174152,0 189816,7 206475,3 224190,8 0
2.10. Чистый операционный доход 0 1376741,3 637688,0 696608,2 759266,7 825901,0 896763,2 0
2.11. Амортизация 0 58725,0 117450,0 117450,0 117450,0 117450,0 117450,0 0
2.12. Чистый  операционный денежный поток 0 1435466,3 755138,0 814058,2 876716,7 943351,0 1014213,2 0
2.13. Денежный поток  по инвестиционной и операционной деятельности -5760000 1435466,3 755138,0 814058,2 876716,7 943351,0 8583213,2 0
2.14. Денежный поток  по инвестиционной и операционной деятельности с учетом доходов от условной реализации -5760000 1435466,3 755138,0 814058,2 876716,7 943351,0 16152213,2 0
2.15. Дисконт фактор при к=16 1 0,8621 0,7432 0,6407 0,5523 0,4761 0,4104 0
2.16. Дисконтированный  денежный поток по инвестиционной и  операционной деятельности с учетом условной реализации -5760000 1237515,5 561218,5 521567,1 484210,7 449129,4 6628868,3 4122509,5
2.17. Денежный поток  по инвестиционной и операционной деят-ти нарастающим итогом -5760000 -4324533,7 -3569395,7 -2755337,5 -1878620,8 -935269,7 15216943,5  
2.18. срок окупаемости, года 4,67              
2.19. Дисконтированный  денежный поток по инвестиционной и  операционной деятельности с нарастающим  итогом -5760000 -4522484,5 -3961265,9 -3439698,9 -2955488,2 -2506358,8 4122509,5  
2.20. Дисконтированный срок окупаемости, года 4,79              
  Индекс прибыльности 1,716              
  Внутренняя  норма доходности 30,352%              

Информация о работе Оценка эффективности инвестиционных проектов