Затратный подход в оценке рыночной стоимости транспортного средства ВАЗ 21070

Рыночная стоимость недвижимости – наиболее вероятная цена, которая может быть установлена на оцениваемый объект недвижимости в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель свободны в своих действиях, имеют полную информацию об объекте, условиях сделки и ситуации на рынке.  На рыночную стоимость недвижимости влияют многие факторы, но в первую очередь спрос и предложение, качество недвижимого имущества и место его расположения. Известна первая заповедь инвестора: местоположения, местоположение и еще раз местоположения – вот что действительно важно.

В свою очередь на спрос и предложение влияют следующие факторы:

. Уровень  и динамика доходов населения;

. Дифференциация  населения по уровню доходов;

. Состояние  экономики страны и отдельных  субъектов хозяйствования;

. Доступность  финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности;

Уровень развития ипотечного кредитования. Цены на рынке недвижимости;

. Степень  риска инвестиций в недвижимость;

. Стоимость  строительства;

. Налоговый  режим (уровень реальных налоговых  ставок для населения и юридических  лиц – налог на имущество, на прибыль, земельный налог и др.);

. Условия  окружающей среды (уровень развития  социальной инфраструктуры: обеспеченность  транспортными сетями; экологическая  обстановка) и др.

Взаимодействие отмеченных факторов в конечном итоге определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке недвижимости, а следовательно, и рыночную стоимость объекта недвижимости.

 

 

1.2. Сущность затратного подхода оценки недвижимости

 

Предметом оценки как науки является рыночная стоимость как наиболее вероятная цена продажи имущественных прав, связанных с оцениваемым активом. Содержание и основная цель оценки – расчет наиболее вероятной цены продажи этих прав на свободном конкурентном рынке. Достижение данной цели осуществляется с помощью присущих данной науке методов. Оценка как наука базируется на использовании методов, основанных на трех разных методологических подходах: затратном, рыночном и доходном. В рамках этих подходов могут использоваться как формализованные, так и неформализованные методы оценки. Первые основаны на использовании строгих аналитических зависимостей, вторые - на использовании аналитических процедур на логическом, часто интуитивном, уровне.

Сторонники неформализованного подхода утверждают, что оценка – это искусство,

результат ее формируется на уровне интуитивного сознания специалиста, хорошо знающего рынок и считают, что любая математика предназначена лишь для того, чтобы с ее помощью обосновать этот результат. Сторонники другого подхода считают, что оценка рыночной стоимости есть результат формальной обработки реальной рыночной информации, но проверяемый на конечном этапе на соответствие здравому смыслу. Эта позиция, по мнению автора данной книги, соответствует научному подходу и всем международным стандартам оценки, по которым «оценка рыночной стоимости является наиболее вероятной ценой...»

Существует три подхода к оценке стоимости имущества как говорилось ранее:

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении ожидаемых доходов от коммерческого использования оцениваемого имущества.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для ее восстановления либо замещения, с учетом накопленного износа.

Рыночный подход - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.                                                          Каждый из подходов основывается на методах оценки недвижимости.

Основу представленных методов составляет оценка стоимости объекта, основанная на результатах перспективного коммерческого использования данной недвижимости.

Метод капитализации доходов может применяться, когда ожидается, что будущие результаты деятельности не будут существенно отличаться от их текущего нормализованного объема или если будущие доходы будут расти прогнозируемыми темпами.

Метод, основанный на дисконтировании будущих доходов, используется в том случае, когда будущие доходы могут быть достаточно точно определены и ожидается их существенное отличие от текущих вследствие действия различных факторов.

Доходный подход определения стоимости недвижимого имущества используется для оценки объектов, приносящих доход. Основным принципом, лежащим в основе метода, является то, что стоимость объекта недвижимой собственности, в который вложен капитал, отражает качество и количество ожидаемого дохода на протяжении всего срока службы. Подход предполагает, что покупатели, желающие купить объект недвижимости, рассчитывают на получение в будущем значительного дохода. Доходный подход наиболее удобен для тех видов имущества, которые чаще всего покупаются с целью извлечения дохода. К ним можно отнести сдаваемые в аренду жилые дома, коммерческие здания, здания под размещение учреждений.

Рыночный подход состоит в том, чтобы подобрать сопоставимые объекты и ретроспективную информацию по сделкам с ними - своеобразная проверка на "здравый смысл" результатов применения других подходов. Базируется на методах, основанных на анализе текущих затрат на воспроизводство собственности, за вычетом аккумулированного накопленного износа по объекту. Ограничением данной группы методов является то, что полученные результаты не отражают действия сил спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Затратный подход применяют также при технико-экономическом обосновании нового строительства, при оценке рыночной стоимости объектов незавершенного строительства и реконструируемых объектов. В ряде случаев затратный подход позволяет оценить эффективность инвестиционного проекта.

Однако стоит помнить, что при применении затратного подхода полученная на его основе стоимость является базисом рыночной стоимости доходоприносящей недвижимости и может в значительной мере отличаться от последней.

Например, рыночная стоимость комплекса автозаправочной станции будет значительно больше затрат на строительство, а стоимость гостиницы, расположенной в неудачном месте (на окраине города), будет меньше, чем стоимость, определенная затратным методом.

Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно-монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современного объекта - аналога.

Граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода.

Затратный подход – в оценке основывается на принципе замещения, который гласит, что осведомлённый инвестор не заплатит за объект большую сумму, по сравнению с затратами на производство (приобретение) аналогичного объекта одинаковой полезности с сопоставимыми технико-эксплуатационными показателями.3

Большинство экспертов признают, что затратный подход полезен для проверки расчетной стоимости, но полагаться на него можно очень редко.

При этом подходе оценочную стоимость объекта недвижимости определяют как разность между стоимостью их полного воспроизводства или полного замещения и суммой износа плюс стоимость объекта; ее можно определить по формуле:

Цн = ПСВ – И + Цз, или Цн = ПСЗ – И + Цз,

где Цн – стоимость недвижимости по затратному подходу;

ПСВ – полная стоимость полного воспроизводства оцениваемого имущества;

ПСЗ – полная стоимость замещения оцениваемого имущества;

И – стоимость износа оцениваемого имущества;

Цз – стоимость участка земли.

Причем под полной себестоимостью воспроизводства (ПСВ) понимают стоимость строительства точной копии здания в текущих ценах и с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, включая и все недостатки, присущие оцениваемому объекту.

Полная стоимость замещения (ПСЗ) – стоимость строительства в текущих ценах, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой. Исходя из того, что разумный покупатель не будет платить больше за существующее здание, чем за постройку нового по современным стандартам, с учетом риска и времени строительства, то можно считать, что ПСЗ является верхним пределом стоимости недвижимости.

Классическая теория оценки гласит, что для целей оценки недвижимости при развитых рыночных отношениях лучше использовать доходный подход. Однако даже в странах с рыночной экономикой оценщики применяют и затратный подход.

 

 

Сфера применения и ограничения затратного подхода

 

Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются:

1) определение  рыночной стоимости новых или  относительно новых строений, имеющих  незначительный износ и отвечающих  наиболее эффективному использованию участка;

2) определение  рыночной стоимости старых объектов  недвижимости при наличии надежной  информации для расчета износа;

3) определение  рыночной стоимости строительных  проектов, определение рыночной  стоимости объектов специального назначения;

4) определение  рыночной стоимости объектов, с  которыми редко заключаются рыночные  сделки;

5) определение  рыночной стоимости объектов  недвижимости, не поддающихся оценке  методами доходного подхода.

Результаты затратного подхода можно косвенно использовать в процессе оценки объекта другими подходами, например, при отсутствии необходимых рыночных данных размер поправки для сравнительного подхода можно определить как величину затрат на воссоздание искомой характеристики. Затратный подход требует, чтобы земля и здания оценивались раздельно, что позволяет отделить элементы, не подлежащие страхованию, при оценке в целях страхования.

Затратный подход имеет большое значение для принятия решений об экономической целесообразности строительства пристроек или реконструкции здания. Для этого предполагаемые затраты сопоставляются с ожидаемым ростом доходов или возможной цены продажи модернизированного здания.

Затратный подход используется для определения оптимального числа строений, устранения неоправданной избыточности.

Расчетная стоимость строительства является основным элементом технико-экономического обоснования инвестиционных решений, лежащих в основе планов землепользования.

Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ старения.

Затратный подход сложно использовать, если полностью отсутствуют или неоднородны данные для оценки предпринимательской прибыли.

Если оценка объектов недвижимости проводиться в целях инвестирования, применимость затратного подхода осложняется тем, что он не учитывает временной разрыв в получении законодательного перестроенного здания.

Затратный подход не обеспечит необходимой надежности результата, если промежуточные расчеты не перепроверяются рыночными данными.

Затратный подход дает результат стоимости объекта недвижимости с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить недвижимость, сданную в аренду, или на которую распространяются другие частичные имущественные права, необходимо сделать соответствующие корректировки. Оценщик вносит корректировки на конкретные имущественные права, подлежащие оценке, а также на дополнительные расходы, возникающие при простое помещений.

 

Применение затратного подхода необходимо при :

. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным ;

. Технико-экономический  анализ стоимости нового строительства;