Налогообложение недвижимого имущества в Российской Федерации

 

Основание: глава 23 «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса РФ.

Дата введения в действие: 01 января 2001 года.

Доход налогоплательщика, подлежащий налогообложению по ставке 13 %, может быть уменьшен на суммы, израсходованные на приобретение либо новое строительство на территории РФ квартиры, жилого дома или долей в праве на указанное имущество. Общий размер такого налогового вычета, начиная с налогового периода 2008 года, не может превышать 2 000 000 рублей (подпункт 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ в редакции Федерального закона от 26 ноября 2008 года № 224-ФЗ).

На суммы, направленные на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций РФ и фактически израсходованным на эти цели, облагаемый по ставке 13 % доход может быть уменьшен без ограничения общего размера такого вычета.

22 июля 2009 года официально  опубликован Федеральный закон  от 19 июля 2009 года № 202-ФЗ, вносящий изменения в том числе в подпункт 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ, посвящённый имущественному налоговому вычету для покупателей (застройщиков) недвижимости жилого назначения.

Самым заметным изменением, которому следует дать положительную оценку, является включение в размер данного вычета сумм, потраченных на приобретение земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или долей в праве собственности на такие земельные участки. При этом предоставление вычета в связи с приобретением земельного участка возможно только после регистрации права собственности налогоплательщика на возведённый на данном земельном участке жилой дом (в тексте закона некорректно сформулировано «после получения налогоплательщиком свидетельства о праве собственности на дом»; на самом деле органы регистрации выдают документ под названием «свидетельство о государственной регистрации права»).

Отметим также установленный данной нормой неравный статус участков для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и участков для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населённых пунктов. В отношении последних расходы на приобретение будут приниматься к вычету, только если участки приобретаются с уже расположенными (возведёнными) на них жилыми домами.

Вычет будет распространён:

- на погашение процентов по займам (кредитам) на цели приобретения (строительства) жилья и соответствующих земельных участков, полученным не только от российских организаций, но и от российских индивидуальных предпринимателей;

- на погашение процентов по кредитам, полученным от находящихся на территории РФ банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на цели приобретения (строительства) жилья и соответствующих земельных участков;

- на расходы на разработку проектно-сметной документации в отношении не только строительства жилого дома, но и проведения отделочных работ в квартире.

Данные поправки вступили в силу с 1 января 2010 года.

Данный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику любым из следующих двух способов.

Первый способ: по окончании налогового периода (года) на основании письменного заявления, подаваемого вместе с налоговой декларацией в налоговый орган по месту жительства.

Второй способ: до окончания налогового периода одним из работодателей по выбору налогоплательщика. При этом требуется представить работодателю подтверждение налоговым органом права на указанный налоговый вычет. Это подтверждение должно выдаваться налоговым органом в срок, не превышающий 30 календарных дней со дня подачи письменного заявления налогоплательщика и всех документов, на основании которых возникло право на вычет. Форма подтверждения права на вычет утверждена Приказом ФНС России от 07 декабря 2004 года № САЭ-3-04/147@.

Если в результате применения второго способа право на вычет использовано не полностью (имеются иные источники облагаемого налогом дохода), то налогоплательщик вправе реализовать первый способ.

Право налогоплательщика на данный имущественный налоговый вычет проверяется налоговым органом на основании документов, подтверждающих право собственности налогоплательщика на приобретённый (построенный) жилой дом или квартиру, а также платёжных документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком (например таких, как расписка продавца).

В отношении квартиры (но не жилого дома) вместо документов, подтверждающих право собственности на неё, допустимо представить договор о приобретении квартиры  (долей в праве на неё) или прав на квартиру в строящемся доме и акт о передаче квартиры (долей в праве на неё) налогоплательщику. Таким образом, применительно к квартире налоговый вычет может предоставляться и до государственной регистрации права собственности на неё.

Норма о предоставлении вычета в отношении квартиры до регистрации права собственности на неё введена в Налоговый кодекс РФ с налогового периода 2005 года и, вероятно, будет применяться следующим образом: для подтверждения права на вычет налогоплательщик представляет вместе с актом о передаче квартиры зарегистрированный договор купли-продажи или зарегистрированный договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Следует учитывать, что государственная регистрация договора и государственная регистрация права собственности - это не одно и то же.

Содержание подпункта 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ не позволяет дать однозначный ответ на вопрос о том, допустима ли подача заявления о предоставлении вычета по недостроенному жилому дому (при наличии регистрации права собственности на него) до окончания строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию.

Налоговый кодекс РФ содержит подробный перечень расходов налогоплательщика, которые могут быть приняты к вычету.

 

Для жилого дома это расходы:

Для квартиры это расходы:

на разработку проектно-сметной документации; на приобретение строительных и отделочных материалов; на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством; на работы или услуги по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке; на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

на приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме; на приобретение отделочных материалов; на работы, связанные с отделкой квартиры.

 

При этом принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретённого дома или отделку приобретённой квартиры возможно только в том случае, если предметом договора, на основании которого осуществлено такое приобретение, являются соответственно не завершённый строительством жилой дом или квартира без отделки (доли в праве на них).

Если данный вычет не использован в налоговом периоде полностью, то его остаток переносится на последующие налоговые периоды до полного его использования. При этом, как можно предположить, должно учитываться и производимое законодателем увеличение предельного размера вычета (косвенно это подтверждается формой декларации по налогу на доходы физических лиц, утверждённой Приказом Минфина РФ от 31 декабря 2008 года № 153 и предоставляющей техническую возможность учёта такого увеличения). Однако в своих последующих письмах (от 23 марта 2009 года № 03-04-05-01/135, от 24 марта 2009 года № 03-04-05-01/140) Минфин РФ разъясняет, что предельный размер вычета определяется применительно к тому налоговому периоду, в котором налогоплательщик получил документы, требующиеся для подтверждения права на вычет, и в дальнейшем для данного налогоплательщика не изменяется.

К доходам граждан, полученным в 2003 - 2007 годах, применялся предельный размер вычета в 1 миллион рублей, а к доходам, полученным в 2001 и 2002 годах, - в 600 000 рублей.

Федеральным законом от 20 августа 2004 года № 112-ФЗ начиная с налогового периода 2005 года были введены:

- распространение вычета на погашение процентов не только по ипотечным кредитам, полученным в банках, но и по иным видам займов (кредитов), полученных в иных организациях РФ на цели приобретения (строительства) жилья;

- второй способ предоставления вычета;

- возможность предоставления вычета в отношении квартиры до регистрации права собственности на неё;

- подробный перечень расходов, которые принимаются к вычету.

НК РФ прямо не устанавливает, должны ли расходы на приобретение (покупку, строительство, уплату процентов) и регистрация права собственности на недвижимость производиться обязательно в отчётном налоговом периоде, по доходам за который заявляется вычет, или же указанные расходы и регистрация могут быть произведены в иной период, но до подачи заявления о предоставлении вычета. То есть имеется неопределённость в вопросе соотношения периодов, в которых произведены расходы и произошло возникновение права собственности, с налоговым периодом, по доходам за который заявляется вычет.

Минфин РФ в письмах от 22 мая 2009 года № 03-04-05-01/316 и от 25 мая 2009 года № 03-04-06-01/120 дополнительно разъясняет, что налоговый вычет может быть предоставлен по доходам за налоговые периоды начиная с того периода, в котором возникло право на данный налоговый вычет (т.е. с того периода, в котором налогоплательщик получил документы, требующиеся для подтверждения права на вычет).

Согласно статье 567 ГК РФ к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признаётся продавцом товара (объекта недвижимости), который она обязуется передать, и покупателем товара (объекта недвижимости), который она обязуется принять в обмен. В связи с этим, по мнению Минфина РФ (письма от 17 декабря 2007 года № 03-04-05-01/414, от 26 декабря 2008 года № 03-04-05-01/479), договор мены влечёт те же налоговые последствия, что и договор купли-продажи.

При приобретении недвижимости в общую долевую собственность предельный размер вычета в 2 миллиона рублей подлежит распределению между участниками общей долевой собственности пропорционально приобретаемым долям.

Родитель, приобретающий за счёт собственных средств квартиру (жилой дом) в общую долевую собственность со своими несовершеннолетними детьми, имеет право на получение имущественного налогового вычета в пределах 2 миллионов рублей в полном объёме, без дробления вычета пропорционально долям (постановление Конституционного Суда РФ от 13 марта 2008 года № 5-П).

Повторное предоставление такого вычета не допускается. Данный налоговый вычет не применяется в следующих случаях:

- если оплата расходов на приобретение (строительство) жилья производилась за счёт средств работодателя или иных лиц, за счёт средств материнского (семейного) капитала, а с налогового периода 2008 года также и за счёт средств бюджетов бюджетной системы РФ;

- если сделка купли-продажи совершена между лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии с пунктом 2 статьи 20 НК РФ, т.е. признанными таковыми по решению суда, а с налогового периода 2008 года - между лицами, являющимися взаимозависимыми по любым основаниям, предусмотренным в статье 20 НК РФ, в том числе:

- между лицами, когда одно из них подчиняется другому по должностному положению;

- между лицами, состоящими в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновлённого, а также попечителя и опекаемого.

Отметим также, что имущественный налоговый вычет не предоставляется по доходам, облагаемым по ставкам, отличным от 13 %. Согласно статье 224 НК РФ к таковым относятся:

- облагаемые по ставке 35 % стоимость любых выигрышей и призов, получаемых в проводимых конкурсах, играх и других мероприятиях в целях рекламы товаров, работ и услуг, в части свыше 4000 рублей суммарно за год;

процентные доходы по вкладам в банках:

- в части свыше ставки  рефинансирования ЦБ РФ (с 01 января 2009 года - свыше ставки рефинансирования  ЦБ РФ, увеличенной на пять  процентных пунктов), действующей  в период, за который начислены  проценты, - по рублёвым вкладам. При этом налогом не облагаются полученные в 2007 году и позднее процентные доходы по рублёвым вкладам, проценты по которым на дату заключения договора либо продления договора не превышали действующую ставку рефинансирования ЦБ РФ (с 01 января 2009 года - ставку рефинансирования ЦБ РФ, увеличенную на пять процентных пунктов), но в период действия договора из-за уменьшения ставки рефинансирования ЦБ РФ её превысили, в течение трёх лет с момента такого превышения;

- в части свыше 9 % годовых - по валютным вкладам;

- сумма экономии на процентах при получении от организаций или индивидуальных предпринимателей заёмных (кредитных) средств в части превышения 3/4 ставки рефинансирования ЦБ РФ (по таким доходам до 01 января 2009 года) или 2/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ (по таким доходам с 01 января 2009 года), действующей на дату фактического получения дохода, над процентной ставкой договора займа - по рублёвым займам; в части превышения 9 % годовых над процентной ставкой договора займа - по валютным займам;