Ипотечное кредитование как инструмент финансового регулирования

      Третий  этап - выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами (ипотечные облигации).

      Активная  позиция Агентства на вторичном  рынке ипотечных ценных бумаг является необходимым условием развития массовой ипотеки в стране и интегрирования региональных ипотечных рынков в единый общероссийский ипотечный рынок. В рамках формируемой общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования региональные и межрегиональные ипотечные агентства станут представителями федерального Агентства, поставляя ему первичные ипотечные активы. Это отнюдь не помешает региональным агентствам самостоятельно привлекать инвестиционные ресурсы на единой технологической основе, формируемой федеральным Агентством. Таким образом, средства, полученные федеральным Агентством от размещенных им эмиссионных ипотечных ценных бумаг, будут поступать в те регионы Российской Федерации, которые произведут качественный, в соответствии со стандартами Агентства «товар» в виде закладных.

      Значительное  влияние на развитие системы рефинансирования оказало продвижение АИЖК унифицированных  стандартов выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов, а также построение сети региональных партнеров, в которую вошли первичные  кредиторы, региональные операторы, сервисные  агенты, страховые и оценочные  компании. В частности, региональные операторы формируют пул закладных, выданных в данном регионе, путем  их выкупа у первичных кредиторов с последующей передачей АИЖК. 

 

Современное состояние системы  ипотечного кредитования в России

 

      За  более чем десять лет, прошедших  после принятия Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», созданы нормативная правовая база и региональная инфраструктура, обеспечивающие функционирование системы ипотечного кредитования. 

      Можно констатировать, что первый этап становления  системы ипотечного кредитования, состоящий  в создании первичного рынка ипотечных  займов, завершен. Этому в немалой  степени способствовала государственная  поддержка, осуществляемая в первую очередь через государственный  институт развития — Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Однако, на пути дальнейшего увеличения количества выдаваемых населению ипотечных жилищных кредитов существует ряд нерешенных проблем. Главная из них — формирование вторичного рынка закладных, что предусмотрено Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования, определяющей стратегию развития института ипотеки в Российской Федерации. Только при условии согласованного развития первичного и вторичного сегментов ипотечного рынка возможно привлечь долгосрочные финансовые ресурсы для рефинансирования первичных ипотечных кредиторов.

      Из-за недооценки важности этой проблемы и  отсутствия длинных пассивов у многих региональных банков и региональных ипотечных компаний, активно участвующих  в ипотечных программах, возникли трудности. Так, сделки по секьюритизации обеспечили рефинансирование лишь чуть более 10% ипотечных займов.

     В сложившейся ситуации ведущие игроки на ипотечном рынке были вынуждены принять непопулярные, но оправданные и весьма своевременные меры, направленные на ужесточение требований к заемщикам и правил предоставления кредитов, включая повышение процентных ставок по ним.

     В 2010 году рынок ипотечного жилищного  кредитования, по данным Центрального банка РФ, характеризовался:

• увеличением количества кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты
• дальнейшим ростом абсолютных и относительных показателей, характеризующих объемы предоставляемых ИЖК (рисунок 3 и таблица 1)
• продолжающимся ростом доли ИЖК, предоставленных в рублях (рисунок 4)
• дальнейшим снижением ставок по кредитам и либерализацией условий их предоставления (рисунок 5)
• Устойчивой тенденцией увеличения объемов просроченной задолженности и ее доли в общем объеме по ИЖК.

Рис. 3. Динамика объемов  потребительских кредитов и ИЖК

Таблица 1.

Количество  выданных ипотечных кредитов с 2006 по 2010 год, тысяч (за период)

Год	2006	2007	2008	2009	2010
Количество	204,1	214,2	349,5	130,1	301

 

Рис. 4. Динамика валютной структуры ИЖК

Рис. 5. Динамика средневзвешенной процентной ставки по ИЖК

     В 2010 году 175 организаций рефинансировали  ИЖК путем продажи их другим организациям на сумму 64,6 млрд.руб. При этом если в 2009 году, средства полученные кредитными организациями в порядке рефинансирования путем продажи пула ИЖК, составили 43% общего объема ИЖК, то в 2010 г. – 17%. 

Рис. 6. Динамика объемов  выдачи и рефинансирования ИЖК путем  продажи их другим организациям.

     Мировой финансовый кризис охватил множество  проблемных рынков и сфер и продемонстрировал  тесную взаимосвязанность различных  секторов мировой экономики. В результате кризис оказал и продолжает оказывать  негативное воздействие как на отечественную  финансовую систему в целом, так  и на рынок ипотечного кредитования.

     Российский  рынок ипотеки столкнулся с целым  рядом внешних негативных факторов, среди которых следует выделить проблемы ограниченного доступа  к рефинансированию, недостаточная ликвидность, повышение уровня инфляции, удорожание заемных средств, замедления темпов строительства нового жилья, падение уровня доверия населения к финансовой системе.

     По  данным рэнкинга Аналитического Центра Русипотеки пятерка лидеров рынка  ипотечного кредитования выглядит следующим  образом.  

Итоги 2010 года		Первое полугодие 2010 года		Итоги 2009 года		Итоги 2008 года
Банк	Объем, млн руб.	Банк	Объем, млн руб.	Банк	Объем, млн руб.	Банк	Объем, млн руб.
1. Сбербанк	184 500	1. Сбербанк *	78 819	1. Сбербанк *	107 365	1. Сбербанк *	290 233
2. ВТБ24	31 732	2. ВТБ 24	11 301	2. ВТБ24	11 689	2. ВТБ 24	91 475
3. Газпромбанк	16 677	3. Газпромбанк	5 799	3. ТрансКредитБанк	5 231	3. Дельтакредит	30 261
4. Дельтакредит	10 679	4. ДельтаКредит	4 300	4. Дельтакредит	4 816	4. Абсолют Банк	19 771
5. Запсибкомбанк	7 428	5. ТрансКредитБанк	2 106	5. БСЖВ	2 380	5.Уралсиб	18 662
6.Транскредитбанк	7 190	6. МКБ	1 913	6. МИА	1 507	6. КИТ Финанс	17 589
7. Возрождение	4 981	7. Запсибкомбанк	1 811	7. Росбанк	1 419	7. BSGV	14 590
8. ЮниКредитБанк	4 939	8. Банк Жилфинанс	1 475	8. Банк Жилфинанс	1 364	8.Транскредитбанк	12 864
9. BSGV	4 518	9. Банк ИТБ	1 342	9. Нордеа Банк	1 065	9.Райффайзенбанк	12 513
10. Жилфинанс	3 481	10. Росевробанк	1 321	10. Инвестторгбанк	759	10. Росбанк	12 109

 

 *) - в рамках жилищных  кредитных программ (включающие  кредиты на строительство, ремонт, реконструкцию, кредиты под различные  виды обеспечения

     В Приложении приведено сравнение  ипотечных программ, предоставляемых  шестью банками, по основным параметрам, позволяющее также ряд проблем, которые будут установлены в  следующей главе.

     Следует подчеркнуть, что хотя российской ипотеке  не грозит кризис, аналогичный разразившемуся на международных финансовых рынках, однако многие предпосылки, которые  привели к колоссальным потерям  ряда ведущих американских ипотечных  компаний, характерны и для нашей  страны. Трудно не согласиться с драматичной оценкой положения дел с ипотекой в России, которую приводят многие средства массовой информации. В то же время нам предоставляется уникальная возможность извлечь для себя уроки из кризиса американской ипотеки. В основе системы ипотечного кредитования лежат тонкие финансовые механизмы, нарушение принципов функционирования которых (либо в результате непрофессионального внешнего вмешательства, либо в результате недобросовестного отношения определенной части профессиональных участников рынка) может привести к серьезным негативным последствиям.  
Увеличение объемов ипотечного кредитования в значительной степени зависит от прозрачности экономических отношений и процедур в рамках системы ипотечного кредитования. Инвесторы определяют основные правила игры на ипотечном рынке. Более того, рынок ипотечного кредитования тесно связан с рынком недвижимости. Поэтому при увеличении объемов ипотеки необходимо внимательно отслеживать ситуацию в инвестиционно-строительной деятельности, тенденции и формирующие их факторы в плане динамики объемов строительства объектов недвижимости, продаж и цен на рынке.

     Развитое  ипотечное жилищное кредитование обеспечивает доступность жилья только для  тех семей, которые имеют накопления и стабильные доходы, достаточные для оплаты ежемесячных платежей по займу. Поскольку при существующих доходах и уровне цен на недвижимость не более 10% российских семей в состоянии приобретать жилье в кредит, то система ипотечного жилищного кредитования не может служить основным инструментом повышения доступности жилья. Лишь по мере роста доходов российских семей она сможет занять то доминирующее положение, какое занимает в большинстве развитых стран. 

     В связи с этим весьма тревожными выглядят заявления отдельных представителей власти, которые предлагают простые и, казалось бы, привлекательные меры по повышению доступности ипотечных кредитов путем льготирования рыночных процентных ставок за счет бюджетов субъектов Российской Федерации. Подобные предложения нарушают рыночные принципы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, увеличивают риски для инвесторов, препятствуют реализации сделок по секьюритизации. Это может привести к коллапсу всей системы.

     С точки зрения функционирования системы  ипотечного кредитования предпочтительнее использовать бюджетные средства разовым  образом для покрытия части первичного взноса. Это не снижает качества кредитного продукта. Однако рост цен  при коммерческих продажах жилья  на свободном рынке снижает эффективность  использования бюджетных вложений.

     Наиболее  эффективной как с точки зрения государственных и муниципальных  финансов, так и системы ипотечного кредитования является предоставление жилья в кредит по регулируемым (более  низким) ценам. При этом снижение продажных  цен достигается за счет безвозмездного инвестирования бюджетных средств  с целью приобретения земельных  площадок под застройку и создания соответствующих инженерной, транспортной и социальной инфраструктур. Такие ссуды могут быть без потери качества включены в соответствующие пулы кредитов с последующей секьюритизацией.

     Другим  эффективным с точки зрения бюджетных  вложений способом повышения доступности  ипотечных займов является создание частно-государственной системы  ипотечного страхования, направленной на повышение качества кредитных  продуктов путем снижения кредитных  рисков для первичных ипотечных  кредиторов. 

 

Выводы. Основные проблемы развития ипотечного кредитования в России

 

      В отличие от прежних лет возможность  развернуть ипотечное кредитование определяется большей зрелостью  рыночных отношений и следующими благоприятными факторами: 

1. Население: 

• разгосударствление жилого фонда и сосредоточение домовладений в личной собственности, что позволяет гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье и привлекать дополнительно ипотечные кредиты

• возникновение среднего класса, то есть слоя населения, имеющего высокую кредитоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов
• изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное не только требованиями к размеру жилой площади, а все больше требованиями к ее планировке и качеству, типу и местоположению здания, социальному положению соседей
• повышение подвижности населения в пределах территории страны
• рост понимания значимости недвижимости как объекта вложений сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости. 
   
  2. Российские предприниматели:
• разгосударствление строительного комплекса и обострение конкуренции, в том числе со стороны иностранных подрядчиков
• острая заинтересованность в преодолении спада и увеличении объема жилищного строительства
• стремление к модернизации предприятий стройиндустрии и улучшению технологий строительства для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья и обеспечения конкурентоспособности с иностранными подрядчиками и поставщиками
• понимание необходимости удешевления строительства при относительном увеличении качества для обеспечения доступности жилья и расширения масштабов жилищного строительства
• возникновение сети новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья (риэлторы, оценщики, регистраторы и др.), заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе ипотечного кредитования.