Ипотечное кредитование как инструмент финансового регулирования

Оглавление

Введение 3

Сущность ипотечного кредитования 5

Немецкая модель ипотечного кредитования 6

Американская модель ипотечного кредитования 7

Нормативно-законодательное  регулирование ипотечного кредитования в России 10

История развития ипотечного кредитования в России 14

Современное состояние системы ипотечного кредитования в России 21

Выводы. Основные проблемы развития ипотечного кредитования в России 26

Источники 29

Приложение 30 

 

Введение

 

      В современной рыночной экономике  роль ипотечного жилищного кредитования приобретает первостепенное значение. Проблема недостаточной обеспеченности жильем остается острейшей социальной проблемой в России.  Современная государственная политика, наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения расставляет новые акценты, концентрируя усилия и средства на направлениях, обеспечивающих решение жилищных проблем большей части работающего населения, располагающего средними доходом, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. 

      Основным  способом решения жилищной проблемы этой части населения должно стать  долгосрочное ипотечное кредитование.  Создание системы ипотечного кредитования позволит не только ускорить решение важнейшей социальной проблемы улучшения жилищных условий населения, но и через активизацию жилищного строительства оказать положительное влияние на макроэкономическую ситуацию в стране в целом.  

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования  - создать  эффективно работающую систему обеспечения  доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма  жилищном рынке за счет собственных  средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

    Ипотечные отношения обладают огромным потенциалом, в полной мере не реализующимся в  жилищной сфере, хотя именно эти отношения  являются тем действенным средством, которое позволяет решить ряд  насущных задач:

• обеспечить долговременную и прочную интеграцию рынка недвижимости и финансового рынка
• обеспечить щадящий режим приобретения жилья гражданами
• повысить инвестиционную активность в капитальном строительстве.

            Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Для  постоянного роста совокупного  производства, и, следовательно, совокупного  дохода и совокупного потребления  необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакция  наращивания экономических показателей.

      Ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и  важнейшим механизмом улучшения  инвестиционного климата, регулирования  денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.

      Задача  государства в новых условиях заключается в поддержании платежеспособного  спроса различных слоев населения  на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу посредством развития системы  долгосрочного жилищного ипотечного кредитования.

    В настоящее время кредиты, предлагаемые банками на приобретение жилья, доступны ограниченному кругу лиц. Создание развитой системы ипотечного кредитования со встроенными юридическими и экономическими механизмами ограничения рисков, мобилизации финансовых ресурсов способно существенно удешевить ипотечные кредиты и превратить их в эффективное средство решения жилищной проблемы для граждан России.

      Цель  реферата состоит в исследовании сущности ипотечного кредитования как  элемента финансового механизма  в социальной сфере.

      Реализация  поставленной цели подразумевает решение  следующих основных задач:

• Общая характеристика системы ипотечного кредитования и возможные схемы ее реализации
• Определение правовое регулирования ипотечного кредитования в России
• Исследование эволюции становления системы ипотечного кредитования в России
• Исследование современного состояния рынка ипотечного кредита в России и выявление наиболее актуальных проблем

      Научной и методической основой реферата послужили законодательные и иные нормативные акты, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, а также периодические издания и информация  специализированных вэб-сайтов. 
 

 

Сущность  ипотечного кредитования

 

    Рынок ипотечного кредитования во всем мире работает по двум направлениям: выдача кредитов и их рефинансирование. Уникальность этого рынка заключается в  том, что он является связующим звеном между двумя огромными экономически важными сегментами: рынком недвижимости и финансовым рынком.

    Под системой ипотечного кредитования подразумевается  создание соответствующих институтов и отработанных механизмов, которые  бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования. 
Для формирования слаженной и эффективно функционирующей системы ипотечного кредитования в первую очередь необходима действующая система ипотечных кредитных институтов, включая банки и другие ипотечные кредитные учреждения, непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции. Эффективность функционирования данной системы в значительной степени зависит от уровня развития инфраструктуры, включающей систему регистрации оборота недвижимого имущества, систему профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества, страховые компании, а также институты, организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд, и некоторые другие элементы.

      Ипотечный кредит, согласно Федеральному закону «Об ипотеке» представляет собой долгосрочную ссуду, выдаваемую коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

      Предметом ипотеки может быть следующее  имущество:

• земельные участки, находящиеся в частной собственности;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и т.д.;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания

      В настоящее время в мировой  практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:

• одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);
• двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).

    Сравнение этих подходов показывает, что основное различие в организации ипотечного рынка заключается в формировании различных механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечных ссуд.

Немецкая  модель ипотечного кредитования

    Суть  немецкой системы обеспечения дешевых  долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования заключается в создании замкнутого ипотечного финансового  рынка. Он формируется вокруг специализированных сберегательно-ипотечных кредитных  учреждений - строительно-сберегательных касс. Кассы имеют возможность выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных, поскольку сами привлекают средства по ставкам ниже рыночных. Дело в том, что вкладчиками и заемщиками строительно-сберегательных касс являются одни и те же люди - члены кассы. Низкая доходность депозита - своего рода плата за право получить ипотечный кредит по низкой ставке.

    Взаимодействие  с кассой делится на два периода - период накопления и период кредитования. Сначала вкладчик - член кассы заключает  контракт (отсюда название контрактная  сберегательная система), согласно которому берет на себя обязательство вносить  в течение определенного времени  деньги на депозит и хранить их, получая доход по оговоренной  низкой ставке. Сумму ежемесячных  выплат и срок накопления он выбирает сообразно своим возможностям и  потребностям. Касса в свою очередь  берет на себя обязательство предоставить ему по окончании периода накопления ипотечный кредит по низкой ставке.

    Период  кредитования начинается, когда член кассы накапливает приблизительно половину той суммы, что нужна  на покупку жилья. Затем он получает накопленное и еще столько  же в качестве кредита. На все эти  средства член кассы покупает квартиру, оформляет ее в залог и начинает выплачивать кредит. Из-за невысокой  ставки процента суммы ежемесячных  выплат по кредиту оказываются приблизительно такими же, какими были его ежемесячные  накопительные взносы.

    Основным  достоинством системы является ее полная прозрачность. Согласно германскому  закону о строительно-сберегательных кассах, эти организации не могут  осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи ипотечных кредитов своим членам. Таким образом, в  отличие от вкладчика коммерческого  банка, не имеющего ни малейшего понятия, как, на какие нужды и насколько  рискованно используются его средства, вкладчик точно знает, кто и на каких условиях пользуется его деньгами.

    При реализации данной модели предусмотрено  заключение следующих основных видов  договоров:

 
 
 
 
 
 
 

    Условные  обозначения: 1 – договор о накопительном  жилищном вкладе, 2 – кредитный договор, 3 – договор об ипотеке, 4 – договор  страхования заложенного жилья, 5 – договор купли-продажи жилья, 6 – договор займа, договор купли-продажи  закладных листов.

Рис. 2 Договорные отношения при одноуровневой  схеме ипотечного кредитования

    В России специализированных кредитных  организаций пока нет. Их заменяют организации-застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются  как долевое участие в строительстве  конкретного здания и инвестируются  в строительство. По его окончании  клиент получает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся стоимость  квартиры в течение оговоренного периода. В силу несовершенства законодательства, очень часто возникает конфликт интересов между риэлторами, застройщиками  и пайщиками.

Американская  модель ипотечного кредитования

    Американская  система обеспечения ипотеки  дешевыми ресурсами опирается на вторичный ипотечный рынок. В  США он построен на базе трех ипотечных  агентств, основная задача которых  выкуп у банков ипотечных кредитов и выпуск на их основе собственных  ценных бумаг.

    Система эта начала формироваться в 1938 году, когда было создано первое агентство Fannie Mae (Federal National Mortgage Association). Это была государственная структура, предназначенная  для выкупа на бюджетные деньги ипотечных  кредитов, предоставляемых малообеспеченным слоям населения и гарантированных  федеральным правительством. Масштабы деятельности агентства долгое время  были весьма скромными. К 1968 году объем  портфеля ипотечных кредитов Fannie Mae достиг всего 7 млрд долларов, что составляло чуть более 2,5% всего ипотечного рынка. В 1968-м Fannie Mae было разделено на две структуры - Ginnie Mae (Government National Mortgage Association), сохранившую государственный статус, и Fannie Mae, которое, как и созданная в 1970 году Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation), получило статус подконтрольного государству акционерного общества с правом выкупать все те же кредиты для малообеспеченного населения. Полугосударственный статус двух агентств сводился к регулированию их деятельности правительством и к гарантированной возможности заимствовать в случае необходимости из казны в рамках определенных лимитов. Кроме того, доход по ценным бумагам агентств, так же как и доход по ценным бумагам американского казначейства, освобожден от ряда налогов.