Ипотечное кредитование как инструмент финансового регулирования

    Американская  схема минимизации процентных ставок по ипотечным кредитам действует  следующим образом. Банк выдает ипотечный  кредит заемщику, то есть перечисляет  ему (а точнее, от его имени продавцу квартиры) свои средства в обмен  на обязательство в течение определенного  срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство  заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные средства и взамен просят переводить получаемые ежемесячные выплаты за вычетом маржи банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, то есть ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство. Ставки эти публикуются ежедневно и действительны в течение 60 дней. Таким образом, начиная переговоры с клиентом, банк называет ему в качестве ставки по кредиту ставку агентства и свою маржу. В течение 60 дней банк завершает проверку клиента и жилья, выдает кредит, получает от агентства возмещение и в дальнейшем действует как посредник, передавая деньги от заемщика агентству и немножко оставляя себе.

    Таким образом, единственное, что определяет ставку по ипотечному кредиту, это ставка, по которой ипотечные кредиты покупаются агентствами, которая до конца 60-х годов определялась государстовом. Но с 1970 года, когда Ginnie Mae выпустила на рынок первые обеспеченные ипотечными кредитами ценные бумаги, ситуация изменилась. В США появился третичный ипотечный рынок, который определяет теперь стоимость ипотечных кредитов.

    Все агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают  на основе каждого новую ценную бумагу. Наиболее распространены ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (mortgage backed securities, MBS). Источником выплат по MBS являются платежи  заемщиков по ипотечным кредитам. Однако MBS это ценная бумага агентства, и выплаты по ней гарантированы  этой структурой, а не залогом недвижимости. Агентства реализуют MBS на фондовом рынке и затем тоже выступают  как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты  агентству от банка за вычетом своей маржи.

    При реализации данной модели предусмотрено  заключение следующих основных видов  договоров:

Условные  обозначения: 1 – кредитный договор, 2 – договор об ипотеке, 3 – договор  страхования заложенного жилья, 4 – договор купли-продажи жилья, 5 – генеральное соглашение, 6 –  агентский договор, 7 – договор переуступки прав требования по ипотечным кредитам, 8 – договор о порядке осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агентства, 9 – договор страхования предпринимательского риска, 10 – договор купли-продажи ценных бумаг.

Рис.1 Договорные отношения при двухуровневой  схеме ипотечного кредитования

    В Российской Федерации Концепции американской модели отдано предпочтение на федеральном уровне. Для реализации и развития программы было создано "Агентство по жилищному ипотечному кредитованию", а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемых Агентством.

    Ставя задачу создания целостной рыночной системы ипотечного жилищного кредитования, ориентированной прежде всего на использование эффективных стандартных  финансовых механизмов, необходимо учитывать  возможность применения схем жилищного  финансирования, направленных на использование  местных ресурсов и отражающих специфику  отдельных регионов. В переходных условиях формирования и создания системы  ипотечного жилищного кредитования такие схемы могут помочь решению  жилищной проблемы определенной части  населения, хотя в силу ограниченности местных ресурсов, их ориентации на региональные особенности масштабы их реализации лимитированы. 
 

Нормативно-законодательное  регулирование ипотечного кредитования в России

    Формирование  законодательной основы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. XX века. Права гражданина на жилье и на охрану частной собственности закреплены Конституцией РФ. Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995г.) и второй (1996г.) частей Гражданского Кодекса Российской Федерации, в которых установлены общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и ряд других моментов, который более подробного регламентированы в специализированных законах.

    Во  исполнение требования ГК РФ 21 июля 1997 год был принят Федеральный закон № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, который детально регламентирует порядок передачи прав на недвижимое имущество.

    Основополагающим законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон от 16 июля 1998 №102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. В данном законе закреплены основополагающие понятия, касающиеся ипотечных процессов, а также ипотечного кредитования в целом, а также важнейшие вопросы регулирования ипотеки. Закон регламентирует все требования и обязательства, которые обеспечиваются ипотекой. Кроме того, в нем содержатся основные требования к содержанию договора ипотеки, процедуре его оформления и государственной регистрации, а также все требования, на основании которых может быть оформлена ипотека. Закон разъясняет, что собой представляет закладная, и регламентирует порядок закрепления прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой по закону обязательства. Кроме того, в законе регламентированы вопросы страховании заложенного имущества, а также ответственность, которой подвергается заемщик в случае невозврата кредита. Принятие этого закона стало, несомненно, выдающимся событием в экономической жизни страны. Он стал отправной точкой для создания системы ипотечного кредитования, являющейся  стратегическим институтом, который во всех странах с развитой рыночной экономикой играет исключительно важную роль в социально-экономической политике.

    Для содействия развитию вторичного рынка  ипотечных кредитов в 1997г. было создано  Федеральное агентство жилищного  ипотечного кредитования (ФАИЖК), призванное способствовать становлению частного кредитования жилищной сферы, в т.ч. на основе долгосрочного ипотечного кредитования.

    В дальнейшем была принята «Концепция развития системы ипотечного жилищного  кредитования в Российской Федерации», одобренная Постановлением Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» от 11.01.2000 г.  Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации объявила формирование системы ипотечного жилищного кредитования одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Среди участников программы ипотечного кредитования населения особо выделены операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному кредитованию), основной целью деятельности которых является рефинансирование кредитных организаций, предоставивших средства на приобретение гражданами жилья. Более того, в Концепции намечены конкретные направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотечного жилищного кредитования на федеральном уровне, на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Концепция учитывает практику создания и функционирования механизма ипотечного кредитования как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в странах, только перестраивающих экономику на основе рыночных принципов, а также опыт жилищного финансирования в регионах России.

      В соответствии с Концепцией система  ипотечного жилищного кредитования в России в своем законченном  виде будет саморазвивающейся и  самодостаточной, не требующей дополнительного  значительного государственного финансирования. Основная задача государства в становлении  системы ипотечного жилищного кредитования заключается в создании законодательной  базы и нормативном регулировании  процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности  жилья для граждан. Государственное  бюджетное финансирование будет  направлено на непосредственную поддержку  граждан, уровень доходов которых  не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных  субсидий на приобретение жилья. Таким  образом будет обеспечено функционирование взаимно дополняющих друг друга  рыночных механизмов разрешения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки.

    14 октября 2003г. был принят ФЗ  “Об ипотечных ценных бумагах”, наиболее существенным моментом которого является то, что он разрешает банкам выпускать ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов. Специальный ипотечный агент представляет собой некое хозяйственное общество наподобие акционерного, которое может совершать ограниченное количество операций (в РФ ОАО “Агентство по ипотечному жилищному кредитованию”). Оно приобретает права на ипотечные кредиты и выпускает ипотечные ценные бумаги. Помимо деятельности ипотечных агентов закон раскрывает такие понятия и процессы, как ипотечное покрытие, требования к ипотечным агентам, обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций, выдача и обращение ипотечных сертификатов участия. Кроме того закон, устанавливает полномочия государственных органов по рынку ипотечных ценных бумаг и устанавливает правила контроля за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие.

    Принятый 29 декабря 2004 года Жилищный Кодекс Российской Федерации содержит основные положения  жилищного законодательства в целом, регулирует различные вопросы жилищных отношений, определяет, что может  выступать объектом жилищных прав, а также рассматривает другие аспекты жилищных отношений.

    Федеральным законом  № 218-ФЗ от 30 декабря 2004 "О кредитных историях" определяются понятие и состав кредитной истории, основания, порядок формирования, хранения и использования кредитных историй, регулируется связанная с этим деятельность бюро кредитных историй, устанавливаются особенности создания, ликвидации и реорганизации бюро кредитных историй, а также принципы их взаимодействия с источниками формирования кредитной истории, заемщиками, органами государственной власти, органами местного самоуправления и Банком России.

    Также к нормативным актам, регулирующим вопросы ипотечного кредитования относят  Постановление Правительства № 285 от 13 мая 2006 г. "Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 гг. Постановление устанавливает порядок предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья, в том числе на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилого помещения или создание объекта индивидуального жилищного строительства (далее - субсидии), в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001г. N 675 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 39, ст. 3770; 2006, N 6, ст. 694), а также выполнения в 2006 году обязательств по компенсации части затрат на приобретение или строительство жилья, произведенных молодыми семьями - участниками подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей", входящей в состав федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 28 августа 2002 г. N 638 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, N 35, ст. 3386), при рождении (усыновлении) ребенка.¹

    Однако  следует помнить, что выдача ипотечного кредита — это банковская операция, поэтому конкретный порядок выдачи и обслуживания ипотечных кредитов регулируется банковским законодательством. 

    Таким образом, как и любой важный процесс, ипотека и ипотечное кредитование контролируются действующим российским законодательством. Правовая база, регулирующая ипотечные процессы в России, постоянно  расширяется. Происходит постепенное  совершенствование ипотечной законодательной  базы с целью сократить случаи мошенничества в данной сфере, что в свою очередь способствуют тому, чтобы заемщик смог почувствовать себя более уверенно. При этом, законодательное оформление происходит на каждом этапе ипотечных процессов. Согласно условиям ипотеки, приобретаемая недвижимость, а также все документы, обязательно подвергаются основательной юридической проверке как банком, так и страховой компанией,  чтобы обеспечить уверенность заемщика в юридической "чистоте" будущего жилья.

  История развития ипотечного кредитования в России

      Появление ипотеки как элемент хозяйственной жизни возникла было вызвано экономическими потребностями общества, формированием товарно-денежных отношений. В дальнейшем она постоянно изменялась, отражая особенности хозяйственно-экономического развития конкретных стран.

      Анализируя  историю становления ипотечного жилищного кредитования в России можно выделить пять этапов:

• Первый этап - кредитование до 1917 года.
• Второй этап - кредитование при советской системе.
• Третий этап - кредитование в переходный период.
• Четвертый этап - формирование рыночной системы ипотечного жилищного кредитования.
• Пятый этап - современная ситуация.

      В XIII - XIV вв. на Руси одновременно с возникновением частной собственности на землю возник первый вид кредитования, получивший название «заклад». Данное ипотечное кредитование долгое время существовало без законодательного обеспечения. В Сборе Уложении 1649 года законодательно был предусмотрен безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора, что отразило сущность исторических условий, характеризовавшихся существованием экономического кризиса, а поэтому требовалось усиление ответственности должника, то, что было воплощено в практику в первую очередь за счет предмета залога.