Доходный подход к оценки недвижимости

Возврат капитала происходит  равными частями  в течение всего срока службы объекта недвижимости.

Метод Инвуда используется,  если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

                   (4), где

- фактор фонда возмещения;

Y=R (ставка доходности на инвестиции).[1]

      Пример  2: Условия инвестирования: срок – 5 лет; - ставка доходности инвестиций 12 %; сумма вложений капитала в недвижимость 10 000 у.е.

      Решение: Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (3-я функция сложного процента) для 12%, 5 лет  = 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097.

                                                                  Таблица 2.

      Возмещение  инвестированного капитала по методу Инвуда, у.е.

 

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций настолько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

                   (5), где 

Y_б – безрисковая ставка процента. [1]

     Пример 3. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ный доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.

     Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964). 

Существует  несколько методов расчета коэффициента капитализации:

1. метод прямой капитализации (метод прямого сопоставления);
2. метод связанных инвестиций: заемного и собственного капитала;
3. метод связанных инвестиций: земли и здания;
4. кумулятивный метод (метод суммирования);
5. метод Эллвуда.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.2.1. Метод прямой капитализации  (метод прямого        сопоставления)

      Определение коэффициента капитализации с использованием метода прямой капитализации основывается на анализе рыночных данных о стоимости объекта недвижимости и чистых доходах, полученных от его эксплуатации. По этому методу коэффициент капитализации (норма капитализации) определяется следующим образом [6]:

                 (6)

     Норма капитализации, определенная по этой формуле, называется общей ставкой капитализации.

     Метод заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Основанием при этом является утверждение, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации. [4]

     Главная задача эксперта-оценщика при реализации данного метода—подобрать подходящий объект-аналог. Причем лучше рассматривать те объекты, у которых дата оценки и дата продажи близки, так как в этом случае нет необходимости в существенной корректировке данных отчетов. Чем качественнее оцениваемый объект, тем ниже ставка капитализации. [6]

     Сравнимые объекты должны совпадать с оцениваемым  по своему функциональному назначению и уровню риска недополучения дохода в предполагаемом объеме и потери средств и соответствовать по:

     • размеру дохода;

     • соотношению между валовым доходом  и эксплуатационными расходами;

     • физическому сходству;

     • месторасположению;

     • ожидаемым изменениям стоимости.

     Прямая  капитализация может также использоваться для оценки имущественных прав, а также стоимости отдельных физических компонентов недвижимого имущества (земли и улучшений). [4]

     В каждом из этих случаев применяется  соответствующий показатель дохода, в зависимости от которого меняется название ставки капитализации, рассчитанной на его основе табл. 3

                                                                     Таблица  3

     Название  ставки капитализации в зависимости  от используемого показателя дохода

 

     Метод прямой капитализации — наиболее простой способ расчета ставки капитализации, и, если имеется соответствующая достоверная рыночная информация, его всегда целесообразно применять. [6] 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.2.2. Метод связанных  инвестиций: заемного  и собственного  капитала 

     Этот  метод применяется, когда для  покупки объекта использовался заемный и собственный капитал в известной пропорции.

     Ставка  капитализации заемных средств называется ипотечной постоянной и определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита. Если кредит выплачивается чаще, чем один раз в год (ежеквартально или ежемесячно), то ипотечная постоянная рассчитывается путем умножения платежей на их частоту и результат делится на размер ссуды. [4]

     Ипотечная составляющая состоит из:

• ставки процента по кредиту
• коэффициента фонда погашения.

     Разработаны специальные таблицы (месячные, квартальные  и годовые), по которым, зная условия кредитования, можно определить ипотечную постоянную. [6]

     Ставка  капитализации собственного капитала определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала.

       Ставка капитализации собственного  капитала состоит также из двух частей:

• нормы прибыли
• нормы возврата собственного капитала.

     Таким образом, ставка капитализации собственного капитала отражает ожидаемую инвестором в первый год прибыль на вложенный собственный капитал. [4]

     Метод связанных инвестиций — заемного и собственного капитала заключается в определении общей ставки капитализации путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в составе инвестиций. [6]

     Общая ставка капитализации – это средневзвешенная величина в соответствие с соотношением собственного и заемного капиталов  в общем объеме инвестиций:

                        (7), где

     M – доля заемных средств в структуре капитала - отношение величины заемного капитала к стоимости фонда инвестиций;

      -  ставка капитализации на  заемные средства или ипотечная  постоянная;

      - ставка капитализации на  собственный капитал. [4]

     Данный  метод определения общей ставки капитализации применим в основном в случаях, когда имеется достаточное число рыночных данных о ставках капитализации для собственного капитала, т. е. когда имеется достаточное число сделок по объектам, аналогичным оцениваемому. [6]

     Основными недостатками метода связанных инвестиций — заемного и собственного капитала, отмечаемыми специалистами, являются отсутствие учета продолжительности периода капиталовложений, а также снижения или повышения со временем стоимости объекта.

      Пример 4: Оценщик получил следующую информацию по объекту-аналогу: доля заемных средств в структуре капитала – 0,6; доход на собственный капитал – 15000 у.е./год; стоимость собственных средств – 15%. Решение представлено в таблице 4.

                                                                  Таблица 4.

                        Расчет общей ставки капитализации

 

Взвешенное значение = доля участия * ставка капитализации 
 

1.2.3. Метод связанных  инвестиций: земля  и здания

     Данный  метод определения общего коэффициента капитализации применяется, когда можно точно рассчитать ставки капитализации по каждому компоненту имущественного комплекса: строению и земельному участку.

     Метод связанных инвестиций — земли  и здания реализуется аналогично методу связанных инвестиций — заемного и собственного капитала. Суть данного метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации для земли и строения, стоящего на ней. [6]

     Взвешивание ставок капитализации осуществляется в зависимости от размеров долей  этих составляющих в общей стоимости имущественного комплекса (земля и строение):