Доходный подход к оценки недвижимости

= 10300*(600*(1+0,03)) =10300*618= 6365 тыс. руб.

= 10300*(618*(1+0,04)) =10300*642,72= 6620 тыс. руб.

= 10300*(642,72*(1+0,06))= 10300*681,28=7017,2 тыс. руб.

= 10300*(681,28*(1+0,08)) = 10300*735,79=7578,6 тыс.  руб.

= 10300*(735,79*(1+0,09)) = 10300*802=8260,6 тыс. руб.

3 строка. Процент за привлеченный капитал:

 — обслуживание долга в текущем году

 — остаток долга на конец прошлого года

 — погашение основной части долга в текущем году

 — ставка обслуживания долга (12% в нашем случае)

= 9000000*0,12=1080 тыс. руб.

= 9000000*0,12=1080 тыс. руб.

= (9000000-900000)*0,12= 972 тыс. руб.

= (8100000-900000)*0,12 = 864 тыс. руб.

= (7200000-900000)*0,12 = 756 тыс. руб.

= (6300000-900000)*0,12 = 648 тыс. руб.

4 строка. Чистый операционный доход = Доход от аренды – Техническое обслуживание – Процент за привлеченный капитал

5 строка. Амортизация = 2% * Годовая норма  амортизационных отчислений (29500 тыс.  руб.) = 590 тыс.руб.

За 2004 год = 0 руб.

6 строка. Финансовый результат перед уплатой  налогов = Чистый операционный доход – Амортизация

7 строка. Налоги = 24% * Финансовый результат  перед уплатой налогов

8 строка. Финансовый результат после уплаты  налогов = Финансовый результат  перед уплатой налогов – Налоги 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.5. Обслуживание долга

    

     3 строка = 1 строка – 2 строка

     4 строка = 12% от 1 строки

5 строка = 2 строка + 4 строка 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.6. Стоимость недвижимости

Цена  продажи недвижимости в конце 2009 года

                                   

 — стоимость продажи помещений в этом году

 — площадь помещений

 — уровень продажи помещений в предыдущем году

 — прогнозные изменения стоимости помещений

1. Жилые помещения:

= 6180*9000=55620 тыс.руб.

= 6180*(9000*(1+0,05)) = 6180*9450=58401 тыс.руб.

= 6180*(9450*(1+0,05)) =6180*9922,5=61321 тыс. руб.

= 6180*(9922,5*(1+0,06)) = 6180*10517,85=65000,3тыс.  руб.

= 6180*(10517,85*(1+0,06))=6180*11148,92=68900,3тыс.  руб.

= 6180*(11148,92*(1+0,07))= 6180*11929,3=73723 тыс. руб.

2. Коммерческие  помещения:

= 206*12000=2472 тыс.руб.

= 206*(12000*(1+0,05)) = 206*12600= 2595,6 тыс. руб.

= 206*(12600*(1+0,05)) = 206*14023,8= 2888,9 тыс. руб.

= 206*(14023,8*(1+0,06)) = 206*14865,23= 3062,2тыс. руб.

= 206*(14865,23*(1+0,06)) = 206*15757,14=3246 тыс. руб.

= 206*(15757,14*(1+0,07)) = 206* 16860=3473,2 тыс. руб.

3. Парковочный  холл:

 = 96*120000=11520 тыс.руб.

= 96*(120000*(1+0,05)) =96* 126000=12096 тыс. руб.

= 96*(126000*(1+0,05)) = 96*132300= 12700,8 тыс. руб.

= 96*(132300*(1+0,06)) = 96*140238=13462,8 тыс. руб.

= 96*(140238*(1+0,06)) = 96*148652,3= 14270,6 тыс. руб.

= 96*(148652,3*(1+0,07)) =96*159058 =15269,6 тыс. руб.

Стоимость недвижимости

 

1. Общая стоимость  недвижимости в 2009 году (из предыдущей таблицы)

2. Бухгалтерская  стоимость на 2009 год = Бухгалтерская  стоимость на 2004 год (29500 тыс.руб.) – 5*Амортизационные отчисления (2% * 29500 тыс.руб.)

3. Налоговая  часть = Цена продажи недвижимости  в конце 2009 года – Бухгалтерская  стоимость на 2009 год

4. Налог на  прибыль = 24% * Налоговая часть

5. Цена продажи  недвижимости на конец 2009 года = Цена продажи недвижимости в  конце 2009 года

6. Уплачиваемый  налог = Налог на прибыль

7. Выплаты долга  за привлеченный капитал = см. Раздел 2.5, 3 строка, 2009 год

8. Чистые кассовые  поступления от цены продажи  недвижимости = Цена продажи недвижимости  в конце 2009 года – Уплачиваемый  налог – Выплаты долга за  привлеченный капитал 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.7. Кассовые поступления  от сделок с  недвижимостью

4. Погашение  займа = см. Раздел 2.5, 3 строка

5. Годовой  финансовый результат = см. Раздел 2.4, 8 строка

6. Амортизационные  отчисления = см. Раздел 2.4, 5 строка

7. Цена  продажи недвижимости = см. Раздел 2.6, Общая стоимость

8. Налог  на прибыль = см. Раздел 2.6, 2-ая таблица, 4 строка

9. Платежи  по займу = см. Раздел 2.6, 2-ая таблица, 7 строка

10. Кассовые  поступления = – Начальная стоимость  – Инвестиции + Заемный капитал  – Погашение займа + Годовой  финансовый результат + Амортизационные  отчисления + Цена продажи недвижимости – Налог на прибыль – Платежи по займу

 
 
 
 
 
 
 
 

2.8. Расчет рентабельности  вариантов по текущей  стоимости кассовых  поступлений

При ставке дисконтирования = 9 %:

При ставке дисконтирования = 10 %:

При ставке дисконтирования = 11 %:

При ставке дисконтирования = 12 %:

1. Кассовые поступления = см. Раздел 2.7, 10 строка

2. Рассчитываем  кассовые поступления по годам с учетом коэффициента дисконтирования, который определяется как текущая стоимость реверсии, т.е. колонка №4 функции сложного процента или по формуле:

,

где K – коэффициент дисконтирования,

i – процентная ставка,

n – количество периодов времени.

3. Дисконтированные  кассовые поступления = Кассовые  поступления * Функция сложного  процента 

      Подбираем процентную ставку, при которой суммарные  кассовые поступления, определенные с  учетом коэффициента дисконтирования, будут неотрицательны.

      При этой процентной ставке инвестиции будут  прибыльны. Дисконтируем с конца 2004 года. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Заключение

     В данной курсовой работе я попыталась раскрыть два метода, представляющих доходный подход:

       — метод прямой капитализации,  основанный на приведении чистого дохода от инвестиций, полученного за один, как правило, первый после оценки, к текущей стоимости с помощью общего коэффициента капитализации.

       — метод дисконтирования денежного потока — заключается в дисконтировании будущего чистого дохода, получаемого от инвестиций в данный объект за ряд лет, с помощью коэффициентов дисконтирования.

      Преимущества  метода прямой капитализации: этот метод  непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его  применении анализируется, с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как привило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого – предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

      Основные  проблемы метода прямой капитализации:

1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.
2. В Российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность»  рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД  и ставки капитализации становится сложной задачей.

      Метод дисконтирования денежных потоков при оценке объектов недвижимости имеет преимущества перед методом прямой капитализации, поскольку позволяет учесть тенденции в развитии рынка недвижимости. Кроме того, представленная методология может быть использована при оценке стоимости незавершенного строительства, инвестиционных проектов и земельных участков.

      Как отмечалось выше, если ставка капитализации  превышает норму прибыли, т.е. стоимость  объекта и/или доход   уменьшаются  за период владения, возникает необходимость  учета в коэффициенте капитализации возврата основной суммы капитала. Существует 3 способа возмещения инвестированного капитала: метод Ринга, метод Инвуда, метод Хоскольда.

     В модели Ринга предполагается, что  поток доходов будет ежегодно снижаться. Такое допущение в  условиях постоянно растущих арендных ставок выглядит весьма сомнительным. Поэтому такая модель практически не применяется. Метод Хоскольда также не нашел широкого применения при оценке недвижимости, т. к. он относится к ситуации, когда полученные от аренды деньги на годы аккумулируются на депозите или в других безрисковых и соответственно мало доходных инструментах, что не характерно для стратегии эффективного собственника. Наибольшее распространение получила модель Инвуда, которая, по-видимому, в большей степени отражает реалии современного рынка.

     Выводы  по практической части

     При процентной ставке равной 11% кассовые поступления (стоимость проекта) составят 1712, 84 тысяч рублей, а уже при ставке равной 12%  будет убыток равный 647,02 тысяч рублей.

     Следовательно данные инвестиции будут прибыльны при процентной ставке не выше 11% 
 
 
 
 

     Список  использованной литературы

1.   Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов/ Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.- 2-е изд., перераб. И доп. – М.: Финансы и статистика, 2008.- 560 с.: ил.
2. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов/ Под ред. проф. В.А. Швандара. – М.: ЮНИТИ- ДАНА, 2005.- 303с.
3. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ», 1999.
4. Экономические методы управления имущественным комплексом: Учеб.пособие / В.Я. Мищенко, Н.И. Трухина, О.К. Мещерякова; Воронеж. гос. арх.-строит. ун-т.- Воронеж, 2003. – 114 с.
5. http://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a108/144908.html
6. www.5ballov.ru/referats/preview/39023/4  Федотова В.А. Уткин С.Н.Оценка недвижимости –М «Тандем» 2000г.
7. http://market-pages.ru/ocenkanedvij/14.html