Жилищная проблема и важнейшие аспекты ее проявления

    Падение объемов строительства жилья связано с тем, что в условиях перехода к рынку доля капитальных вложений государства в данный сектор экономики сократилась с 85% в конце 80-х гг. до 20% в настоящее время. При этом до сих пор не сформированы механизмы, обеспечивающие приток необходимого объема внебюджетных инвестиций. Главная причина - административные и бюрократические барьеры, препятствующие внедрению рыночных механизмов в инвестиционно-строительную деятельность.

    Велика зависимость инвесторов и строителей от местных администраций при выделении земельных участков под застройку. Требуют срочного решения проблемы, связанные с получением исходно-разрешительной документации, согласованием и проведением экспертиз градостроительной и проектной документации. Не применяются конкурентные процедуры предоставления участков на торгах. От подачи заявки на предоставление земельного участка для строительства до утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию и государственной регистрации права на объект недвижимости проходит от 1,5 до 3,5 лет.

    Система ипотечного жилищного кредитования разворачивается, но пока годовой суммарный объем кредитов - менее 10 млрд. руб. Составной частью системы ипотечного жилищного кредитования являются надежные и прозрачные в финансовом отношении механизмы накопления средств гражданами в целях приобретения жилья. Однако при существующей законодательной базе возникающие во многих регионах России подобные схемы, в том числе схемы долевого участия в строительстве и жилищно-накопительные кооперативы, обладают повышенными рисками для граждан, поскольку отсутствуют механизмы, гарантирующие возвратность вложенных ими средств. Все это привело к тому, что:

    - в очереди на улучшение жилищных условий стоят 4,43 млн. семей (8,6%);

    - время ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами составляет 15 - 20 лет;

    - количество желающих улучшить жилищные условия составляет 61% (31,6 млн. семей);

    - общая потребность в жилье составляет порядка 1,57 млрд. кв. м (55% имеющегося фонда).

    Из-за резкой дифференциации населения по уровню доходов решение жилищной проблемы для большинства желающих является более чем затруднительным. При этом в очереди стоят не только малоимущие, но и те, кто в состоянии самостоятельно с использованием кредита либо с частичной помощью государства приобрести жилье.

    В жилищном законодательстве существуют несомненные пробелы, сдерживающие:

    1) спрос на рынке жилья, в том числе:

         а) все еще достаточно высокие процентные ставки по ипотеке (11 - 13%);

         б) высокие цены на жилье;

         в) смешанный состав очереди на получение социального жилья;

         г) высокие ограничения в области определения жилищных прав;

    2) предложение на рынке жилья, в том числе:

а) большое количество согласований исходно-разрешительной документации;

б) отсутствие земельных участков с инфраструктурой и процедур доступа к этим участкам.

    В основной своей части сектор жилищного строительства приватизирован - 90% строительных организаций являются частными компаниями. Требования рынка обусловили переход строительного комплекса на новые, более прогрессивные конструкционные системы: уменьшение доли крупнопанельного строительства; в пользу кирпичного, каменного, монолитного и сборно-монолитного. 
Для существенного увеличения объемов и качества жилищного строительства, формирования рынка доступного жилья необходимо снять существующие организационные, административные и нормативные правовые ограничения. 
Новая редакция Градостроительного кодекса РФ наряду с Земельным кодексом РФ и другими федеральными законами должна:

1. обеспечить комплексность и взаимосогласованность норм, регулирующих деятельность по территориальному планированию, подготовке и реализации инвестиционных проектов в сфере жилищного и иного строительства;
2. снять препятствия по инвестированию в недвижимость и жилищное строительство, урегулировать деятельность в этой сфере государства, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц;
3. сформировать правила землепользования с целью застройки на территории муниципального образования.

    Более полутора десятков законопроектов направлены на снятие ряда существующих ограничений и развитие системы ипотечного жилищного кредитования и привлечение инвестиций в жилищное строительство, уменьшение транзакционных издержек, в том числе за счет отмены нотариального удостоверения договора ипотеки (сегодня - 1,5% от суммы сделки), формирование кредитных историй и системы страхования ипотечных кредитных рисков. [9] 
 
 
 

Глава 2. Состояние жилого фонда в России 

    2.1. Итоги строительной деятельности в России в I квартале 2010 года 

    Объем работ, выполненных по виду деятельности "Строительство", в I квартале 2010 г. составил 590,7 млрд. рублей, или 91,9% к уровню соответствующего периода предыдущего года.

    По  данным обследования деловой активности строительных организаций, проведенного по состоянию на 10 февраля 2010г., индекс предпринимательской уверенности в строительстве в I квартале 2010г. составил (-16%).

    Положительное значение индекса предпринимательской уверенности в I квартале 2010г. отмечалось в республиках Ингушетия, Хакасия, Чеченской Республике, Хабаровском крае и ряде других территорий.

    Средний уровень загрузки производственных мощностей строительных организаций  в I квартале 2010г. составил 56%.

    Основными факторами, сдерживающими деятельность строительных организаций, являются:

    - неплатежеспособность заказчиков,

    - высокий уровень налогов;

    - конкуренция со стороны других строительных фирм.

    Сводный индекс цен строительной продукции

    В марте 2010г. сводный индекс цен строительной продукции составил 98,8%, в том числе индекс цен производителей в строительстве (строительно-монтажные работы) - 97,8%, на машины и оборудование, используемые в строительстве, - 100,3%, на прочие капитальные работы и затраты - 99,2%. Сводный индекс цен строительной продукции в целом за I квартал 2010г. составил 100,6%, в том числе индекс цен производителей в строительстве (строительно-монтажные работы) - 99,6%, на машины и оборудование, используемые в строительстве, - 101,8%, прочие капитальные работы и затраты - 101,4%. [8] 

Таблица 1. Индексы цен приобретения основных видов материалов строительными организациями (на конец периода, в процентах)  

 

    Труд  в строительстве

    Среднесписочная численность работников по виду деятельности «Строительство» (по полному кругу организаций с учетом субъектов малого предпринимательства) в I квартале 2010 г. составила 2,9 млн. человек и снизилась по сравнению с соответствующим периодом 2009 г. на 7,0%.

    В I квартале 2010 г. среднемесячная номинальная начисленная заработная плата по виду деятельности  «Строительство» составила 19,0 тыс. рублей, что на 9,3% выше уровня I квартала 2009 г. и на 2,3% ниже среднероссийского уровня.

    По  состоянию на 1 апреля 2010 г. просроченную задолженность по заработной плате имели 137 строительных организаций. Суммарная задолженность из-за несвоевременного получения денежных средств из бюджетов всех уровней и отсутствия собственных средств в строительных организациях составила 557 млн. рублей, или 14,0% от общего объема просроченной задолженности наблюдаемых видов экономической деятельности. По сравнению с началом 2010 г. она увеличилась на 33,8%, с предыдущим месяцем снизилась на 5,1%. На предприятиях и в организациях строительства, имеющих перед работниками задолженность по заработной плате, ее суммарный объем составлял три месячных фонда заработной платы. [10]

    Жилищное  строительство

    В I квартале 2010 г. организациями всех форм собственности построено 105,3 тыс. новых квартир общей площадью 9,6 млн. кв. метров, что на 8,3% ниже уровня I квартала 2009 г. Доля жилых домов, построенных населением за свой счет и с помощью кредитов, в общем вводе жилья составила 55,3% (в I квартале 2009 г. - 52,5%) - индивидуальными застройщиками построено 5,3 млн. кв. метров общей площади жилых домов. [5]

    Стоимость строительства жилья

    Средняя фактическая стоимость 1 кв. метра  общей площади жилых домов, построенных в I квартале 2010г., составила 31135 руб., в I квартале 2009г. - 28814 руб.

    Таблица 2. Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. метра общей площади жилых домов (руб.) 

 

    Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых домов в I квартале 2010 г. выше среднероссийского уровня в 1,5 раза и более наблюдалась в Хабаровском крае (58912 руб.), Республике Бурятия (54151 руб.), Ямало-Ненецком автономном округе (49768 руб.), Ярославской (45430 руб.), Сахалинской (45313 руб.) областях, Чеченской Республике (45304 руб.). 

    2.2. Прогноз развития  жилищного строительства  в России на 2010-2012 год 

    Общая экономическая ситуация в наибольшей степени повлияла на сферу жилищного  строительства, что определяется, прежде всего, сокращением потребительского спроса на рынке жилья.

    При этом потенциальный спрос на жилье  остается высоким. В немалой степени  возможность граждан приобрести жилье ограничена снижением доходов  населения и объема предоставляемых  ипотечных кредитов.

    Сокращение  потребительского спроса на жилье и  ужесточение условий банковского  кредитования определяют недостаточность  оборотных средств строительных организаций. В сложившихся условиях актуальной становится проблема наличия значительного количества недостроенного жилья. Объем общей площади жилых домов, введенной в эксплуатацию в 2009 году, обеспечивается в основном созданным в предыдущие годы значительным заделом. В 2009 году основной объем реализации на рынке жилья приходится на дома с высокой степенью готовности.

    До  настоящего времени не прекратился  спад в строительном комплексе. Объем  работ по виду деятельности «Строительство»  за январь - август 2009 г. сократился на 18,5 % к соответствующему периоду предыдущего года.

    Вместе  с тем в жилищном строительстве  в указанный период наблюдался рост объемов ввода жилья, который  поддерживался вводом объектов индивидуального  домостроения, осуществляемого населением за счет собственных и заемных  средств (прирост данного показателя за I полугодие 2009 г. составил 6,2 % к соответствующему периоду предыдущего года). Хотя в январе - июне ввод жилья за счет средств федерального бюджета сократился на 25,6 %, принятые Правительством Российской Федерации меры по поддержке ипотечного рынка, региональных жилищных программ стали важным фактором, обеспечившим продолжение позитивной динамики ввода жилья. В целом за восемь месяцев текущего года было введено 29,7 млн. кв. м. общей площади жилых домов, что на 1,2 % больше, чем за соответствующий период предыдущего года.