Сущность, функции и особенности рынка земли

С целью ускорения  аграрных преобразований в 1991 году был  издан указ президента «О неотложных мерах по осуществлению земельной  реформы в РСФСР» и ряд постановлений  правительства по реорганизации колхозов и совхозов, обязывавших последние в установленные сроки принять решение о преобразовании в новые формы хозяйствования (АО, товарищества на вере, кооперативы и т. д.) либо о сохранении прежней .  ³³  За 1992–1994 годы большинство предприятий аграрного сектора прошли перерегистрацию с изменением организационно-правового статуса, однако во многих случаях происходила лишь формальная «смена вывески», не затрагивающая основ внутриколхозных отношений.                                             В основу приватизации сельскохозяйственных земель и иной собственности коллективных хозяйств был положен принцип социально справедливого уравнительного распределения, в рамках которого предусматривалась передача на безвозмездной основе в собственность членам трудовых коллективов, а также работникам социальной сферы села и пенсионерам усредненных земельных долей и имущественных паев. В результате этих преобразований собственниками земельных долей стали около 12 миллионов бывших колхозников и работников совхозов, однако это право собственности долгое время оставалось виртуальным – в натуре земельные доли не выделялись, не было ясности и в вопросе о том, как крестьяне могут реально ими распорядиться.                                                               В отсутствие соответствующих федеральных законов отношения по использованию земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных предприятий, регулировались почти исключительно на основании указов президента и постановлений правительства. В соответствии с Указом Президента РФ от 27 октября 1993 года «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» владельцы долей должны были получить документы, удостоверяющие их права на земельные участки, и принять решение по их использованию. Они получали право передавать долю по наследству, получать земельные участки в натуре при выходе из хозяйства, вносить их в уставный капитал сельскохозяйственных предприятий, сдавать в аренду, продавать и покупать. В последующих указах президента и постановлениях правительства  ³⁴ подтверждались права крестьян на земельные доли и устанавливался порядок их использования, при котором разрешались практически все виды операций с землей, включая ее куплю-продажу. Однако в действительности процесс регистрации права на земельные доли и заключения договоров по сделкам с землей шел крайне медленно. К середине 1995 года многие субъекты РФ из политических или иных соображений задерживали (а некоторые и вовсе не начинали) выдачу свидетельств на земельные доли. При этом местными законодателями нередко вводились дополнительные ограничения на сделки с землей. К 1995 году свидетельства на земельные доли получили около 70 процентов собственников; к 2000 году, по данным Госкомзема России, - 91,2 процента, из которых около 2/3 распорядились правами на свои земельные доли. ³⁵          К середине 1990-х годов в земельном законодательстве сложилась довольно парадоксальная ситуация. Основной массив норм, регулирующих земельные отношения, содержался в пакете указов президента и постановлений правительства 1992–1993 годов, изданных в условиях противоборства между исполнительной и законодательной ветвями власти. Эти нормативные акты, отменявшие бoльшую часть статей Земельного кодекса РСФСР и снимавшие мораторий на сделки с землей, содержали наиболее либеральные нормы, не запрещавшие практически никаких операций с землей. Полные права собственности на землю были также провозглашены в положениях Конституции РФ и развиты в регулирующей сделки с землей 17-й статье нового Гражданского кодекса. Однако президентские указы, по мнению многих законодателей, не отражали степени достигнутого согласия в обществе по вопросу о гражданском обороте земель; 17-я глава Кодекса была заморожена и должна была вступить в силу лишь после принятия нового Земельного кодекса.                  История принятия этого правового акта стала, возможно, наиболее драматичной законодательной коллизией за всю работу Государственной думы. Начавшись уже в 1993 году, работа над новым Земельным кодексом продолжалась в течение восьми лет. Летом 1994 года в нижнюю палату парламента Правительством РФ и фракцией «Выбор России» были внесены два законопроекта, но ни один из них не набрал необходимого числа голосов. В 1995 году состоялось новое голосование по правительственному варианту проекта, доработанному в Комитете ГД по аграрным вопросам с учетом многочисленных замечаний, высказанных субъектами Федерации, различными министерствами, депутатскими объединениями. Этот компромиссный вариант имел хорошие шансы на принятие, однако был вновь отклонен депутатами: голосовали «против» фракция КПРФ, отвергавшая частную собственность на землю, в том числе на садовые и приусадебные участки, а также «Выбор России» и «Яблоко», считавшие его недостаточно либеральным, ограничивающим конституционные права граждан. Принять Земельный кодекс удалось лишь в 1996 году Государственной думе второго созыва, однако его концепция, не предусматривавшая куплю-продажу и залог земель, не устроила Совет Федерации, предложивший создать согласительную комиссию для преодоления возникших между палатами разногласий. После многомесячных ожесточенных споров законопроект с учетом внесенных поправок был в 1997 году принят Думой, одобрен Советом Федерации, но отклонен президентом. Камнем преткновения, не позволившим Думе второго созыва принять Земельный кодекс, стал вопрос о вовлечении сельскохозяйственных земель в гражданский оборот, против которого выступало думское большинство и на котором настаивал президент.                         В этой ситуации политического пата, когда ни одна из конфликтующих сторон не могла настоять на принятии ее версии закона о земле, законодательную инициативу стали активно проявлять регионы. На федеральном уровне работа над земельным законодательством вновь активизируется в 2001 году. В январе, с четвертой попытки, Думе удается разблокировать 17-ю главу Гражданского кодекса, регулирующую порядок осуществления сделок с землей, — правда, в компромиссном варианте, исключающем из сферы ее действия сельскохозяйственные земли. Президиум Госсовета обсуждает вопросы земельной реформы и поручает министерству Грефа подготовить новый проект Земельного кодекса. При отчаянном сопротивлении фракции КПРФ и левого крыла аграриев этот правительственный законопроект летом — осенью 2001 года был принят Государственной думой в трех чтениях и подписан Президентом РФ .  ³⁶      Принятый Земельный кодекс сохраняет принцип деления земель на семь категорий (земли сельскохозяйственного назначения, поселений, промышленности, лесного, водного фонда, особо охраняемых территорий и объектов, земли запаса), устанавливая правила их оборота и пользования, кроме сельскохозяйственных земель. В действительности Кодекс вводит в гражданский оборот лишь земли промышленности и поселений - иначе говоря, чуть более двух процентов всего земельного фонда страны. В то же время необходимо подчеркнуть, что именно эти категории земель являются наиболее экономически значимыми. Кроме того, Кодекс содержит несколько важных нововведений. Прежде всего он объявляет принцип единства объекта недвижимого имущества, т. е. строения и земельного участка, на котором оно стоит. В соответствии с этим принципом промышленные предприятия получили возможность выкупать занимаемые ими земельные участки (порядок осуществления этих операций и стоимость участков также определены в Кодексе). ³⁷                                          Для поддержания стабильности землепользования Кодекс сохраняет права собственности граждан и юридических лиц, которым оно было предоставлено ранее. Предусматривается также возможность однократного бесплатного переоформления в частную собственность ранее предоставленных гражданам земельных участков (на правах постоянного пользования и пожизненного наследуемого владения). Граждане, владеющие земельными участками на правах аренды, имеют преимущественное право на их покупку. В Кодексе также разграничены формы государственной собственности на землю (федеральная, муниципальная и собственность субъектов Федерации) и определены функции органов власти, представляющей интересы публичных земельных собственников.                                                                                                        Таким образом, в соответствии с Земельным кодексом РФ участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ и муниципалитеты. При этом в отношении иностранных граждан устанавливаются права и обязанности наравне с гражданами РФ, кроме специально оговоренных случаев (в частности, они не могут владеть земельными участками на приграничных территориях).  Не запрещая куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения, Земельный кодекс предусматривал ее регулирование при помощи специального федерального закона. Работа над ним началась сразу после принятия Кодекса. Ей предшествовало необычайное обострение политических противоречий — как между различными фракциями, так и между центром и периферией. Наконец в июле 2002 года был принят внесенный правительством компромиссный вариант закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ³⁸ , который носил «рамочный» характер и наделял широкими властными полномочиями по созданию рынка земли субъекты Федерации.                                                        Учитывая неравномерное распределение земель, законодательным органам субъектов Федерации было также делегировано право устанавливать минимальные и максимальные пределы сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться в частной собственности одного гражданина и членов его семьи. Оговаривалось, что минимальный предельный размер такого участка не может составлять менее 10 процентов общей площади угодий в границах одного административно-территориального образования. С учетом специфики данного вида земель закон устанавливает особый правовой режим осуществления различных операций с земельными участками сельскохозяйственного назначения (залог, аренда, купля-продажа), предусматривая ряд оснований для ограничения их оборота. Наибольшие возражения вызвала норма, согласно которой при продаже участка земель сельскохозяйственного назначения преимущественное право покупки имеют субъекты РФ и органы местного самоуправления.   ³⁹ Закон также вводит ограничения на изменение целевого использования таких земель, допуская их перевод в другую категорию только по решению органов исполнительной власти субъектов РФ или правительства.

Наряду с  законами «О государственном земельном  кадастре», «О землеустройстве», «О разграничении  государственной собственности  на землю» закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», по замыслу его разработчиков, должен составить основу формирования экономической и правовой системы гражданского оборота земельных участков. Он знаменует новый этап земельной реформы, главной целью которой становится концентрация земель в руках эффективных собственников.                                                                                                               В целом агропромышленная приватизация не только земли, но всего имущества колхозов и совхозов, шла также повсеместно безобразно со значительными нарушениями и  нанесла сокрушительный удар по основным фондам  производства, впрочем, как и в других сферах производства. Зачастую новому хозяину сельскохозяйственных предприятий оказывалось более выгодным распродать с пользой для себя все имеющиеся основные средства, чем заниматься самим сельским хозяйством.                                                                                                         Следующим этапом можно назвать предстоящее разрешение иностранным предпринимателям приобретать сельскохозяйственные земли. Последствия этого шага, т.е. принятия закона о разрешении продажи земель иностранцам, предвидеть вовсе не трудно, поскольку малоценные земли иностранцев интересовать не будут. Российские же товаропроизводители противостоять скупке лучших земель не смогут, поскольку слишком не равные финансовые возможности.

 

 Заключение

Перспективы развития рынка земли - очень актуальный вопрос на сегодняшний день. Ни для кого не является секретом, что предложение  рынка земли имеет свой предел. Это объясняется тем, что количество земли на нашей планете ограничено. Таким образом, рынок земли является очень специфическим рынком среди других видов рынка. Земля очень ценилось во все времена. В древних веках ее захватывали; в средние века — землю раздавали верноподданным, в знак уважения за их преданность; а сегодня на рынке земли делают большие деньги. Можно даже сказать, что огромные деньги. На сегодняшний день люди, владеющие земельными участками, можно сказать богачи. Это объясняется тем, что сегодня спрос на недвижимость и землю значительно превышает предложение, а, следовательно, образуется дефицит недвижимости. Единственный выход в сложившейся ситуации - строить новые дома. Далее по цепочке - если надо строить дома, то надо и покупать землю. Таким образом, при таком дефиците, владельцы земли могут по праву считаться богатыми людьми. Примерно так сегодня выглядит российский рынок земли. Если говорить о цифрах, то сейчас примерно прибыль от инвестирования в строительство жилых домов составляет 40-60%. Ну, а если уж сильно постараться, то можно получить и все 80% чистого дохода. Также очень выгодно строить помещения для различных складов. Вследствие этого резко повысился спрос именно на земельные участки больших размеров.

Как показывает статистика, рынок земли с каждым годом становится все дороже. Цены растут с огромной скоростью. Вместе с тем, одной из главных проблем земельного рынка становится уменьшение или неправильное использование сельскохозяйственных земель. Ведь, если подумать, то получается, что наша великая и большая страна закупает большой процент сельскохозяйственных товаров за границей. А ведь у самих-то сколько земли? Сколько полей? Может, стоит задуматься не только о новостройках? Может надо просто поддержать сельского фермера? Поддержав наших фермеров, мы убьем сразу 2-х зайцев. Во-первых: мы будем потреблять свои продукты, что значительно полезнее и экономичнее, а во-вторых: подняв сельское хозяйство - из деревень люди не будут бежать в города, где имеет место дефицит жилья. Люди будут оставаться в села и работать. Ведь наше процветание зависит именно от этих работящих людей.

Таким образом, землей надо распоряжаться с умом, это один из самых дорогих наших  ресурсов, тем более, предложение  земли ограничено. Поэтому надо беречь и правильно использовать каждый километр нашей России.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список  использованной литературы

1.     "Земельный кодекс Российской  Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (принят  ГД ФС РФ 28.09.2001) (ред. от 27.12.2009) (с изм. и доп., вступающими в  силу с 01.04.2010)

2.     Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 27.12.2009) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (принят ГД ФС РФ 28.09.2001)

3.      Базылев Н.И., Гурко С.П., Базылева  М.Н. Экономическая теория. Учебник.  – М.: Инфра – М, 2007. 147 с.

4.      Беленький В.Р.. Что нужно сделать для формирования земельного рынка в России // Независимая газета. 2007. № 103. 51 с.

5.     Беленький В.Р. Российский рыночный  землеоборот: миф или реальность? // Вопросы экономики. № 11. 2008. 62 с.

6.     Гольцблат.А. Сделки с землей: купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека – М., 2008. 74 с.

7.      Горемыкин В.А. Современный земельный  рынок России: практ. пособие.  – М., 2007. 345 с.

8.     Журавлева Г.П.. Курс экономической  теории.–М.:Инфра–М,2008.250 с.

9.       Казначевская Г.Б. Экономическая теория. Учебник для колледжей. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2008. 350 с.

10.     Кабаков С.И. К вопросу формирования  цен на землю в городах России// Экономика строительства. 2007. №6. 65 с.

11.     Ковальчук А. Земельный рынок России. // Отечественные записки. № 1. 2007. 261 с.

12.    Комов  Н.В. Социально-экономические и  правовые аспекты становления  земельных отношений в России// Земельный вестник России. № 1. 2007. 89 с.

13.    Кресникова  Н. Становление земельного рынка  в РФ// Экономика сельского хозяйства в России. 2008. №3. 58 с.

14.    Липски  С. А. Институциональные преобразования  в системе земельных отношений  и их исследование (модель России  конца XX - начала XXI века). -М., 2008. 209 с.

15.    Нуреев  Р.М. Курс микроэкономики. Учебник. – М.: Норма,2007с.189

16.     Носова С.С. Экономическая теория. – М.: Владос, 2009. 178 с.

17.  Николаева  И.П..Экономическая теория.Учебник.–М.:Юрист,2008.321 с.

18.   Слагода  В.Г. Основы экономической теории. – М.: Форум – Инфра-М., 2007. 267 с.

19.   Сажина  М.А., Чибриков Г.Ю. Экономическая  теория. Учебник.  – М.: Норма, 2008. 269 с.

20.   Сивкина  Р.А. Экономический словарь. –  М.: Норма, 2008. 165 с.

21.    Шагайда  Н. Земельный рынок // Рынки  факторов производства в АПК  России: перспективы анализа. М.: АЭП, 2007. 86 с.

22.     Шагайда Н. Формирование рынка  земель сельскохозяйственного назначения  в России// Отечественные записки. 2007. №1. 268 с.

1 ^* Базылев Н.И., Гурко С.П., Базылева М.Н. Экономическая теория. Учебник. – М.: Инфра – М, 2007. с.101

2  Кабаков С.И. К вопросу формирования цен на землю в городах России// Экономика строительства. 2007. №6.  с. 41

3  Носова С.С. Экономическая теория. – М.: Владос, 2009. с. 52

4 ^* Сажина М.А., Чибриков Г.Ю. Экономическая теория. Учебник.  – М.: Норма, 2008. с. 111

5  Шагайда Н. Земельный рынок // Рынки факторов производства в АПК России: перспективы анализа. М.: АЭП, 2007. с. 110

6  ^* Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России: практ. пособие. – М., 2007. с. 211

7  Журавлева Г.П.. Курс экономической теории.– М.: Инфра – М, 2008. с. 200

8  ^* Кабаков С.И. К вопросу формирования цен на землю в городах России// Экономика строительства. 2007. №6. с. 42

9   Шагайда Н. Формирование рынка земель сельскохозяйственного назначения в России// Отечественные записки. 2007. №1. с. 36

10   Шагайда Н. Земельный рынок // Рынки факторов производства в АПК России: перспективы анализа. М.: АЭП, 2007. с. 62

11   ^* Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России: практ. пособие. – М., 2007. с. 177

12   Кабаков С.И. К вопросу формирования цен на землю в городах России// Экономика строительства. 2007. №6. с. 44

13   Шагайда Н. Формирование рынка земель сельскохозяйственного назначения в России// Отечественные записки. 2007. №1. с. 69

14   ^* Базылев Н.И., Гурко С.П., Базылева М.Н. Экономическая теория. Учебник. – М.: Инфра – М, 2007. с. 100

15   ^* Журавлева Г.П.. Курс экономической теории.– М.: Инфра – М, 2008.  с. 87

16   ^* Казначевская Г.Б. Экономическая теория. Учебник для колледжей. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2008. с. 99

17   ^* Ковальчук А. Земельный рынок России. // Отечественные записки. № 1. 2007. с. 93

18   ^* Беленький В.Р.. Что нужно сделать для формирования земельного рынка в России // Независимая газета. 2007. № 103. с. 12

19   ^* Шагайда Н. Земельный рынок // Рынки факторов производства в АПК России: перспективы анализа. М.: АЭП, 2007. с. 85

20   ^* Беленький В.Р.. Что нужно сделать для формирования земельного рынка в России // Независимая газета. 2007. № 103. с. 112

21   ^* Ковальчук А. Земельный рынок России. // Отечественные записки. № 1. 2007. с. 158

22   Ковальчук А. Земельный рынок России. // Отечественные записки. № 1. 2007. с. 156

23   ^* Слагода В.Г. Основы экономической теории. – М.: Форум – Инфра-М., 2007. с. 87

24  Сивкина Р.А. Экономический словарь. – М.: Норма, 2008. с. 65

25  Шагайда Н. Земельный рынок // Рынки факторов производства в АПК России: перспективы анализа. М.: АЭП, 2007. с. 66

26  Сажина М.А., Чибриков Г.Ю. Экономическая теория. Учебник.  – М.: Норма, 2008. с. 74

27  ^*Базылев Н.И., Гурко С.П., Базылева М.Н. Экономическая теория. Учебник. – М.: Инфра – М, 2007. с. 113

28   Журавлева Г.П.. Курс экономической теории.– М.: Инфра – М, 2008. с. 188

29   Слагода В.Г. Основы экономической теории. – М.: Форум – Инфра-М., 2007. с. 195

30   Справка Олеси Кирчик "Земельная реформа: 1990-2002". (http://strana-oz.ru)

31   ^* Право российских граждан владеть и распоряжаться земельными участками на правах частной собственности было закреплено позднее в статье 36 Конституции РФ от 12 декабря 1993 года.

32   ^* Число индивидуальных фермерских хозяйств остается сравнительно небольшим. Для сравнения напомним: в РФ насчитывается около 12 миллионов сельских жителей и свыше 440 миллионов гектаров сельскохозяйственных земель.

33   ^* Под давлением со стороны съезда колхозников, протестовавших против насильственной приватизации, правительство было вынуждено изменить свои первоначальные намерения и позволить сельскохозяйственным предприятиям сохранять прежние формы хозяйствования (февраль 1992 года).

34    В частности, Постановление Правительства РФ № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев» от 1 февраля 1995 года, Указ Президента РФ № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» от 7 марта 1996 года.

35   Справка Олеси Кирчик "Земельная реформа: 1990-2002". (http://strana-oz.ru)

36   ^* Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44. ст. 4147. Вступил в силу 30 октября 2001 года.

37  Справка Олеси Кирчик "Земельная реформа: 1990-2002". (http://strana-oz.ru)

38    «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ // Российская газета. 27.07.2002.

39   Данное положение Закона вступает в противоречие с рядом действующих правовых актов, предоставляющих преимущественное право покупки владельцам соседних земельных участков, лицам, ранее арендовавшим этот участок, и т. п.