Сущность, функции и особенности рынка земли

Содержание

Введение…………………………………………………………………...3

Глава 1. Сущность, функции и особенности  рынка земли

1.1. Определение и понятия рынка земли…………………………………………………………….………….4-5

1.2.Формирование рынка земли в России……………………………………………………………………....6-11

Глава 2. Земельная реформа РФ………………………………………12-23

Заключение……………………………………………………………… 24-25

Список  использованной литературы…………………………………26-27

Введение                                                                                                                  «Землей»  в экономической теории называют все естественные ресурсы Особенностью земли как экономического ресурса является ее ограниченность. В отличие от капитала земля неподвижна. Возможности расширения сельскохозяйственных площадей весьма незначительны. В большинстве развитых стран наблюдается тенденция к сокращению сельскохозяйственных площадей как следствие развития городского хозяйства и инфраструктуры (строительства дорог, различных зданий, сооружений и т.п.).                                                                                                             В основе появления рынка земли лежит проблема частной собственности. С одной стороны, выступают собственники земельных ресурсов, с другой - люди, владеющие деньгами и желающие свои деньги и свой труд вложить в использование земельных угодий и стать предпринимателями. Собственники земли предлагают свои земли в аренду, тем самым формируют предложение на землю. Будущие сельскохозяйственные землепользователи (арендаторы) вступают в переговоры об аренде земли, тем самым формируют спрос на землю, вследствие чего в обществе возникают аграрные отношения. В роли землевладельца может выступать физическое лицо, государство, фирма. Банк и т.д., имеющее право собственности на данный участок. Землепользователь - это арендатор, предприниматель, получающий обычную прибыль. Земля, ее недра, леса, животный мир и другие ресурсы составляют основу жизни и деятельности людей.

Глава 1. Сущность, функции и особенности рынка земли.

1.1. Определение  и понятия рынка земли.

Рынок земли  является неотъемлемой частью  экономики  любого  развитого государства. Земля - важнейший ресурс,  занимающий  исключительное  место  в жизни  и деятельности любого общества.¹    Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей. ² Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения. ³ Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно - климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. ⁴ В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. ⁵                                   Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно  на  любых  участках.В-третьих,  в следствие фиксированности площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей  дело обстоит  иначе: предложение  земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов  усиливается закрепленностью земли в частную собственность.                                                                                                                                    Земельный рынок формирует условия стимулирующие эффективное использование земли и вынуждает отдельных субъектов отказаться  от  части земли или от всего участка если он не функционирует эффективно.⁶               Однако рынок земли  далек  от совершенства  и  не  является  гарантом стабильности. Восполнение недостатков рынка - важнейшая задача  государства. ⁷                                                                                                   Государство обязано в первую очередь создать условия защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств, целенаправленного и разумного использования  земельного фонда страны, при этом политика  государства  должна  базироваться  на сочетании интересов всех хозяйствующих субъектов аграрного сектора. Любая государственная  система  управления  должна базироваться на земельном кадастре - это официально составленный, систематизированный свод  сведений, касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне наличия у  государства банка данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора.⁸                                                                               Под рынком земли следует понимать не только  куплю-продажу  земли,  но  и предоставление ее  в  аренду,  а  так  же  весь  рынок  сельскохозяйственной продукции,  на  котором  реализуются  в  той  или   иной   форме   отношения собственности на землю.

1.2.Формирование  рынка земли в России.                                                Одной  из   главных   особенностей   формирования   российской   школы экономической  мысли  было  изучение  эволюции  крестьянского  хозяйства и отношения к земле  в связи с оценкой будущего развития страны. ⁹   До окончательного закрепощения крестьян при Екатерине II,  до пугачевского восстания и начала промышленной эпохи аграрный  вопрос  рассматривался  в рамках общих представлений о положении трудящихся.¹⁰   К  тому же в России, в  отличие  от  большинства  западных  стран,  до конца XVI века практика свободной заимки земель была главным  господствующим обычаем в экономической жизни и отношениях русского народа.  Затрата  труда  на  месте заимки служила в большинстве случаев определяющим  фактором  ее  владения.                                                           Здесь с давних  времен  очень твердо  было  понимание держания,  занятия, пользования землей,  но  понятия аналогичного  собственности  на  землю  не существовало.                                                                             Понятие «рынок земли на современном этапе было введено после периода, когда про него практически никто не слышал,поэтому его введение породило различные противоречия при освещении этого вопроса. ¹¹ Это в свою очередь возникло из-за того, что долгое время в нашей стране существовал стереотип представлений, что все общественное, а значит ничье. Бесплатность пользования землей явилась одной из главных причин неэффективного ее использования в сельском хозяйстве, высокой землеемкости в градостроительстве и промышленности. ¹²                                 Только в  этих  условиях  могла  сформироваться  ситуация,  когда  при массовом   нерациональном   землепользовании,    наличии    заброшенных    и неиспользуемых  земель  создан  искусственный  дефицит  земли  для  желающих получить ее под фермерское хозяйство, личное подворье, сад или  огород.  При наличии значительных пустующих территорий  в  городах,  территорий,  занятых малоценной  ветхой  застройкой,  под  городские  объекты  занимаются   особо плодородные пригодные для сельхозработ земли. В  связи  с  отмеченными  выше  особенностями   развития   российской цивилизации одним из ключевых  вопросов,  вокруг  которых  концентрировалась экономическая мысль, стало рассмотрение аграрного  вопроса  и  способов  его решения.  Именно  здесь  лежало  понимание альтернативности   общественного прогресса, во многом так и не реализованного в российских условиях.¹³                                                  Сказалось здесь и  типичное  для  классической  политической  экономии механическое наложение на сельское хозяйство свойств сугубо  индустриального этапа развития экономики, воспринятое  и  многими  последователями, включая марксизм.¹⁴ Термин «земля» охватывает все полезности, которые даны природой в определенном объеме и над предложением которых человек не властен, будь то сама земля, водные ресурсы или полезные ископаемые.                                                                   В связи с этими особенностями использование одними предпринимателями земель лучшего и среднего качества  лишает других предпринимателей возможности вести хозяйство на аналогичных землях. Образуется хозяйственная монополизация земель этого рода. Но из-за того, что производство на этих землях не покрывает общественной потребности в продовольствии и сельскохозяйственном сырье, возникает общественная необходимость вовлечь в хозяйственный оборот и сельскохозяйственные земли худшего качества. Однако производство продукции в относительно худших условиях обходится дороже. Общественная потребность в дополнительной продукции приведет к признанию рынком этих увеличенных затрат на ее производство как общественно необходимых затрат.¹⁵ Поэтому общественной ценой производства выступает цена производства продукции в относительно худших условиях ведения сельского хозяйства. Реализация продукции по общественной цене производства обеспечивает арендаторам, использующим худшие земли, возмещение издержек производства и получение средней прибыли. А арендаторам лучших и средних земель, у которых индивидуальные затраты будут ниже общественных - еще и сверхприбыль. Она и передается в виде ренты землевладельцу. ¹⁶  Земельная рента - это плата за пользование землей, как результат ее ограниченности. Она выступает как разность между общественной ценой производства и индивидуальной ценой производства на лучших или средних землях. Поэтому и рента этого вида носит название дифференциальной, т.е. Разностной. ¹⁷

Различаются лучшие (А), средние (В) и худшие (С) участки  земли. Рассмотрим это на примере¹⁸: С лучшего земельного участка получено 6 тонн пшеницы и индивидуальная цена производства 1 тонны составила 20 долларов. При урожае в 5 тонн индивидуальная цена производства 1 тонны со второго участка равна 24 доллара. Самая дорогая пшеница получена на худшем участке 30 долларов за тонну. Возникает вопрос, по какой цене будет продаваться пшеница на рынке? Если бы это касалось какого-либо промышленного изделия, то механизм конкуренции привел бы к установлению усредненной рыночной цены. Предприниматель, занятый на третьем предприятии потерпел бы банкротство.¹⁹ Точно также сверхприбыль возникает и из-за различий в расположении земель. Одни земельные участки стратегически выгодно расположены по отношению к рынкам сбыта, к транспортным средствам, к наличию рабочей силы и потребителям продукции. Другие отдалены от всего этого, поэтому себестоимость продукции у них будет выше. Рыночная, общественная цена будет включать в себя затраты по доставке продукции к потребителям с отдаленных участков, вследствие чего выгодно расположенные участки будут обеспечивать дополнительную прибыль²⁰.                                        Таким образом, дифференциальная земельная рента I связана с естественным плодородием земли и местоположению участков.²¹                       Рента, возникающая в результате дополнительных инвестиций, вызывающих рост производительности труда, называется дифференциальной рентой II. ²²                                                                    Фактически указанная рента может присваиваться пользователем земли до тех пор, пока остается в силе арендный договор. Но по окончании действия договора положение дел меняется: земельный собственник учтет повысившееся плодородие земли и потребует повышения арендной платы. Вот почему арендатор требует долгосрочных арендных договоров. Если земельный собственник продает землю по окончании срока договора, он продает не только землю, но и вложения капитала, которые были осуществлены другими.²³                                                                         Дифференциация величин земельной ренты выполняет важнейшую экономическую функцию оптимизации распределения земельных участков между возможными различными сферами их использования. Как и собственник, так и арендатор земли заинтересованы в максимальной выгодности использования данного участка, при условии, что доход, связанный с эффективностью их выбора и действий, будет ими же присваиваться.²⁴                                                                                                            Таким образом, дифференциальная рента - это доход, полученный в результате использования ресурсов (с неэластичным предложением) более высокой производительности в ситуации ранжирования этих ресурсов по плодородию и местоположению.²⁵                                                                    Различия между двумя видами ренты состоят в следующем.                               Первое различие состоит в том, что дифференциальная рента I возникает еще на основе экстенсивного ведения сельского хозяйства, тогда как дифференциальная рента II возникает только на основе интенсификации сельскохозяйственного производства. Отсюда следует, что дифференциальная рента I исторически предшествует дифференциальной ренте II. ²⁶                                                                                                                Второе различие между рентами заключается в их получателях. Дифференциальная рента I целиком присваивается земельным собственником, тогда как дифференциальная рента II частично и временно присваивается арендатором.²⁷                                                                     Кроме монополий хозяйствования на земле существует монополия частной собственности на землю. Она заключается в том, что земля монополизирована как объект собственности, и владелец земли решает, дать или не дать право арендатору приложить капитал к его земле. Владелец даже худшего участка не отдаст в аренду землю бесплатно. Монополия частной собственности на землю порождает абсолютную земельную ренту, уплачиваемую за пользование любой землей, какого бы качества она не была. Это приводит к тому, что цены сельскохозяйственных продуктов поднимаются выше общественной цены производства, в результате даже на худших участках земли получается добавочная прибыль, которая превращается в абсолютную ренту.²⁸ Кроме дифференциальной и абсолютной рент в некоторых случаях может существовать монопольная рента. ²⁹  Между монопольной и абсолютной рентой имеется существенное различие: если абсолютная рента получается со всех земель, то монопольная рента – только с очень немногих участков.  Таким образом, рост производства сельскохозяйственной продукции может происходить и за счет более интенсивной обработки одних и тех же земель, дополнительных затрат капитала на машины, химические удобрения, ирригацию и мелиорацию почвы и т.д. При этом будет проявляться принцип убывающей производительности данного фактора производства: первое вложение может определять наивысшую производительность труда, второе – несколько меньшую, третье – еще меньшую. Но сути дела это не меняет – урожайность участка повысится, возникнет добавочная прибыль от дополнительных капиталовложений.

Глава 2. Земельная реформа в Российской Федерации                                         После развала СССР, власти Российской Федерации взяли курс на развитие открытой рыночной экономики, что провозглашалось как единственно-верный путь развития. Земельный правопорядок, основанный на монополии государственной собственности на землю и другие природные ресурсы, как декларировалось, препятствовали формированию рыночных отношений.                                                                                                        Считается, что основной целью земельной реформы в постсоветской России было разгосударствление земли, создание условий для возникновения рынка земли и субъектов этого рынка, владеющих землей на правах частной собственности. Для легализации такого необходимого элемента рыночной экономики, как гражданский оборот земель, потребовалось более 10 лет дискуссий, расколовших общество и законодателей. Особенно ожесточенные дебаты между сторонниками и противниками коммерциализации земли велись по вопросу о землях сельскохозяйственного назначения.                                                                                    В советское время государство обладало монополией собственности на землю, возникшей в результате ее национализации и закрепленной в Конституции СССР: «В исключительной собственности государства находятся: земля, ее недра, воды, леса». Первая попытка изменить эти положения была предпринята в конце 1980-х годов в рамках реформирования социалистической системы. Закон «О собственности в СССР» и Основы законодательства Союза ССР и союзных республик о земле, вступившие в силу в 1990 году, ликвидировали монополию государства, вводя множественность субъектов права (публичных) и многообразие форм собственности на землю. И хотя разработчикам Основ не удалось легализовать понятие частной собственности, в результате политического компромисса был введен институт пожизненного наследуемого владения землей, являвшийся по сути завуалированной формой ограниченного права частной собственности .  ³⁰

Реформы, начавшиеся повсеместно в 1991 году, не могли не затронуть и АПК. Требовалось сориентировать все звенья АПК на потребителей продукции, обеспечить возможность активно влиять на формирование структуры спроса, снизить ресурсоемкость продукции, улучшить ее качество и ассортимент. С этой целью, надо думать, и была в 1991 г. начата аграрная реформа, и в ее рамках – земельная реформа, под которой понимается изменение отношений собственности на землю, устранение монополии государственной собственности, преобразование колхозов и совхозов в различные организационно-правовые формы, предусмотренные Гражданским кодексом. Земельная реформа проводится поэтапно.

Первый этап (1991-1995 гг.) - приватизация государственной  земельной собственности, находившейся в пользовании колхозов и совхозов, перераспределение сельхозугодий в пользу крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, садоводческих кооперативов. В результате к 1996 г. в государственном секторе осталось 13,4% сельхозугодий, коллективные хозяйства имели 61,8%, хозяйства граждан - 11,5%, остальные 13,3% сельхозугодий использовались вне сельского хозяйства.                                                                                                              Второй этап (с 1996 г.) - развитие арендных и залоговых отношений, формирование региональных земельных рынков, применение санкций и поощрений с учетом показателей использования земли, постепенное перераспределение земли в пользу более эффективных собственников. Указы Президента РФ, принятые в 1991-1992 гг., определили принципы приватизации государственных земель, находившихся в бессрочном и бесплатном пользовании колхозов и совхозов. На основе земельных долей земля передавалась в собственность работникам сельхозпредприятий и предприятий социальной сферы, расположенных на территории хозяйства и обслуживающих его жителей, а также пенсионерам, которые ранее трудились в данном хозяйстве.                                                                   Чтобы избежать резкой дифференциации по хозяйствам одного района, использовалась среднерайонная земельная доля, равная суммарной площади приватизируемых сельхозугодий предприятий, поделенной на число граждан, получивших право на такую долю. Затем для каждого хозяйства определялся предельный размер площади сельхозугодий, подлежавшей приватизации. Избыточная площадь зачислялась в районный фонд перераспределения земель, оставшаяся делилась на число лиц, получивших право на земельную долю. Таким образом, индивидуальные доли были равны или меньше среднерайонной, но не могли превышать ее. Недостаток такого относительно уравнительного распределения приватизируемой земли - хозяйства, имевшие больше работающих и пенсионеров, оказывались в худшем положении, поскольку их индивидуальная земельная доля была меньше среднерайонной. Официальный старт денационализации земли и земельной реформы в Российской Федерации был дан 1 января 1991 года, когда вступили в силу Законы РСФСР «О земельной реформе» и «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Вместе с новым Земельным кодексом, принятым в 1991 году, и законом «О плате за землю» они создали правовую базу для возникновения различных форм земельной собственности: государственной, муниципальной, частной. Закрепляя институт пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования землей, эти законы предусматривали также возможность приобретения участков земли в частную собственность.³¹   В то же время речь в них шла только об ограниченном праве собственности, поскольку земля была исключена из гражданского оборота и был введен мораторий на куплю-продажу, дарение и иные сделки с земельными участками (за исключением садовых, дачных и приусадебных) сроком на 10 лет.                                                                  На этом начальном этапе реформы основной задачей правительства было перераспределение земельного фонда в пользу граждан и создание нового типа сельскохозяйственных производителей – индивидуальных фермерских хозяйств. С целью развития фермерского движения в начале 1991 года Советом Министров РСФСР были приняты соответствующие постановления, определившие меры помощи и содействия фермерским хозяйствам, включая и финансовую помощь в размере одного миллиарда рублей (так называемый «силаевский миллиард»). Однако, вопреки ожиданиям, массового исхода крестьян из коллективных хозяйств не произошло. Те, кто решился вести индивидуальное хозяйство, столкнулись с немалыми трудностями: часто им выделялись не самые качественные или неудобно расположенные земельные участки, не было кредитов, не хватало техники. Начинающие фермеры испытывали противодействие и негативное отношение не только со стороны колхозных и местных властей, но и самих колхозников. Со временем государственная поддержка фермеров практически сошла на нет, многие из вновь созданных индивидуальных хозяйств разорялись и банкротились. Основной рост фермерства наблюдался в период с 1992 по 1994 год, когда число хозяйств возросло с 49 до 270 тысяч, а в 1996 году оно достигло своего «пика»: 279,1 тысячи фермерских хозяйств, располагающих 12 001 гектаром сельхозугодий. Затем это число стало сокращаться при некотором возрастании общей площади земельных наделов .  ³²                                                                                                              В 1993-1996 гг. указами Президента РФ был определен порядок распоряжения земельными долями. Но, чтобы узаконить право на них и выдать владельцам соответствующие свидетельства, потребовалось несколько лет. На 1 июля 1997 г. было выдано 10,7 млн. таких свидетельств на земельные доли суммарной площадью 106,8 млн. га. Всего в ходе земельной реформы ими наделены 12 млн. сельских жителей, включая пенсионеров и работников социальной сферы.                                            Собственнику предоставлено право владеть земельной долей без выдела эквивалентного участка на местности, передавать ее в качестве взноса в уставный капитал общества, товарищества или неделимый фонд кооператива, сдавать в аренду этому предприятию, продавать другому члену товарищества или самому предприятию. Если собственник намерен использовать долю для ведения фермерского или личного подсобного хозяйства или продать за пределы хозяйства, он может потребовать выдела земельного участка, эквивалентного доле. Он также вправе подарить свою долю, завещать ее, продать муниципальному органу, обменять на имущественный пай. Но на практике удается реализовать не все эти права, так как в уставах обществ (товариществ) зачастую зафиксированы лишь право передачи доли в уставный фонд и сдачи в аренду. Наиболее сложно выделить участок в счет доли с последующим изъятием его из земель предприятия. Отношение населения к земельным долям различается по регионам. На начало 1997 г. 85% всех земельных долей были переданы в аренду, 2,6% - в уставный капитал, 1,4% использовались для создания крестьянских хозяйств, 0,1% - для личного подсобного хозяйства, 0,1% продано в самих хозяйствах, 12% остались невостребованными.