Рынок земли, его специфика, факторы, определяющие цену на землю и на сельскохозяйственную продукцию

Необходимо  отметить специфику образования  цен на продукцию сельского хозяйства. В противоположность другим сферам хозяйственной деятельности в сельском хозяйстве цены диктуются худшими  условиями производства, т.е. в основе рыночных цен лежат цены сельскохозяйственной продукции, полученной с худших земельных  участков. В связи с этим на лучших и средних землях в силу большей  урожайности появляется возможность  получить больший доход в форме  дополнительной, или избыточной прибыли. Диктат цен худших по своему плодородию и местонахождению земельных  участков обусловлен тем, что земля  — ограниченный ресурс. Далеко не любая  земля может быть вовлечена в  хозяйственный оборот. Необходимость  обеспечения продовольствием населения  и многих отраслей перерабатывающей промышленности сырьем объективно обусловливает  вовлечение в хозяйственный оборот худших земель. Конечно, понятие «худшие  земельные участки»  носит исторический, относительный во времени и пространстве характер. На одном историческом этапе  данный земельный участок был  непригоден для земледелия, на другом — в результате появившихся новых  технологий и средств обработки  земли его вовлекли в хозяйственный  оборот.

 Следовательно,  те земельные участки, которые  считались худшими, переходят  в разряд средних, а их место  занимают другие, худшие по сравнению  с ними. Таким образом, уменьшение на рынке «худших» земель оказывает влияние на формирование цен на сельскохозяйственную продукцию.

 

 

 

 

 

Заключение

 

Из выше сказанного можно сделать вывод, что по мере углубления рыночных отношений в России земля постепенно становится товаром: участок земли может перейти к новому собственнику и у него может быть своя цена.

При этом, цена на землю, как и на любой другой товар, определяется спросом и предложением. Следуя экономической закономерности, по мере снижения цены на рынке увеличивается спрос, с ростом цены, спрос падает.

Это происходит в результате того, что земля – весьма специфический объект рыночных отношений. Во-первых, хотя бы потому, что это ресурс конечный, как вообще, так в отдельном взятом месте. Следовательно, любое повышение цены воспринимается рынком как последствие ажиотажного спроса, за которым непременно должно последовать исчезновение продукта. Поэтому нужно брать сегодня, пока завтра не стало еще дороже. И потом, высокая стоимость земли – это главный признак популярности места.

И наоборот, относительно низкая цена земли, истолковывается  как свидетельство ее низких потребительских  свойств. Хотя это и не всегда так. Поэтому крупные земельные собственники придерживают сельхозземли, дозировано выкладывая их на рынок.

Подобное  манипулирование сознанием весьма активно используют некоторые игроки рынка (разумеется, в своих корыстных  целях), к которым относятся:

- крупные собственники земли, латифундисты, которые сконцентрировали в своих руках значительные земельные активы путем скупки паев и акций у крестьян;

-ленд-девелоперы, скупающие значительные земельные массивы у крупных собственников с целью улучшения потребительских свойств за счет ленд-девелопмента и дальнейшей перепродажи застройщику;

-инвесторы-застройщики, приобретающие землю с целью ее застройки. Как правило, их мало интересует не выведенная из сельхозоборота земля. Однако, некоторые из них все же покупают сельхозземлю и в целях экономии проводят ленд-девелопмент самостоятельно;

-риэлторы и посредники, которые сотрудничают со всеми тремя тегориями, перечисленными выше;

-чиновники, которые являются последними в списке, но далеко не последними по тому влиянию, которое они оказывают на рынок. 

При этом, «характерно, что лишь чуть больше половины опрошенных в ходе маркетинговых исследований, помимо объективного спроса на землю, обладают еще и субъективным, то есть более-менее четко представляют себе параметры и характеристики желаемого земельного участка. Вторая половина, готовы рассматривать любые предложения»(6). Поэтому предполагается, что они наиболее подвержены процессу управления спросом.

Однако субъективный спрос на землю не надо путать с  искусственным спросом. Искусственный  спрос на землю – это искусственно стимулируемый спрос на земельные  участки в отдельно взятой местности, или по отдельно взятому направлению.

 Как правило,  этот спрос формируется под  воздействием достаточно условных  факторов таких, как некая энергетика места и его эмоциональное восприятие людьми. Исторически сложившийся высокий статус недвижимости в данной местности, обусловленный проживанием там специального контингента – госчиновников высокого ранга, творческой богемы, финансовой элиты. Например, «до революции таким направлением являлось Ярославское. В советские и постсоветские времена – Рублево-Успенское»(6).

Искусственно  подогреваемый спрос с применением  маркетинговых и PR-технологий, в  результате которого преднамеренно  завышаются потребительские свойства земли в определенной местности  или по определенному направлению. При этом у потребителя намеренно  формируется искаженное представление  о мнимом рыночном превосходстве  одного земельного товара над другим (по территориальному принципу).

Это явление  еще принято называть «раскруткой  направления». Процесс этот довольно трудоемкий и затратный. Однако выгоду от этого получают сразу несколько  категорий игроков рынка. Поэтому  все чаще речь идет о создании межцеховых альянсов, консолидирующих свои усилия для достижения общей цели.

Таким образом, спрос и предложение на рынке  земли  формируется одними и теми фигурантами, причем, потребитель, вопреки  всем рыночным канонам, в их число  не входит. В итоге, на лицо явная переоцененность направления как следствие гиперспроса. А гиперспрос – это результат умелого управления спросом.

Есть ли будущее  у такой рыночной тактики, и насколько  долго она может продержаться? Можно сделать предположение, что этот процесс не может продолжаться до бесконечности и не только в силу своей абсурдности, а прежде всего потому, что реальные интересы потребителя не ставятся здесь во главу угла.

Как только «направление-фаворит» наберет свою критическую массу, те потребительские  преимущества, за счет акцентирования на которых цены росли, перестанут существовать. А на смену им придут отрицательные  потребительские свойства, такие  как высокая плотность застройки, перенаселенность, высокая нагрузка на экологию и коммуникации, перегруженные  транспортные артерии. Все это повлечет за собой отток населения и  снижение цены на недвижимость, в том  числе, на землю. Причем, люди, приобретавшие  недвижимость с целью вложения средств  и получения прибыли, в случае начала снижения цен попытаются продать  свою недвижимость первыми, что приведет к еще большему падению цен. В  любом случае, пострадает потребитель.

Что же можно  сделать в такой ситуации. Думается, ничего, так как рынок рано или поздно сам все расставит на свои места. Локальная переоцененность и недооцененность земли – это проблема формирующегося рынка, чему лекарь только время.

Аргументом  в таких играх, как правило, выступает  совокупность потребительских свойств земли. Как правило, наличие одних положительных потребительских свойств уравновешивается присутствием других, отрицательных потребительских свойств.

 Так, например, «одним из неоспоримых потребительских преимуществ является близость к большой воде. Но все три северных направления, ведущих к знаменитым подмосковным водоемам – Пятницкое, Дмитровской и Ярославское – имеют проблемы с транспортной доступностью. А над каскадом водохранилищ канала им. Москвы – одним из красивейших мест – разворачиваются самолеты перед заходом на посадку в Шереметьево»(6). И таких примеров можно привести множество, и по каждому из направлений.

Следовательно, при характеристике того или иного  земельного участка, необходимо не просто перечислять перечень положительных  и отрицательных потребительских  свойств, или, еще хуже, говоря о положительных, замалчивать отрицательные, а отмечать баланс положительных и отрицательных  качеств, обязательно принимая во внимание характер недостатков: устранимые или  неустранимые.

Только в  этом случае можно говорить об объективной  характеристике и оценке того или  иного участка, что будет способствовать динамичному развитию рынка земли.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список  использованной литературы:

1. . Иохин, В.Я. Экономическая теория [Текст]: учебник / В.Я. Иохин – М.: Юристъ, 2000. – 861 с.
2. Завьялов А.А., Маркварт Э.Земельные отношения в системе местного самоуправления[Текст] /Завьялов А.А., Маркварт Э. "Статут", 2011.-256с
3. Липски С.А., Правовой механизм государственного регулирования рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения в современной России:особенности формирования, тенденции и перспективы
4. Нуреев, Р.М. Курс микроэкономики [Текст]: учебник / Р.М. Нуреев. – 2-е изд., изм. – М.: Норма, 2005. – 576 с.
5. Маршалл А. Принципы экономической науки. т.1, М. 1993 г. с. 220.
6. Земельный портал «Езем» [электронный ресурс] Доклад «Факторы, влияющие на ценообразование и спрос на земельном рынке Подмосковья» 7.10.2008- Режим доступа к порталу:www.ezem.ru