Рынок земли, его специфика, факторы, определяющие цену на землю и на сельскохозяйственную продукцию

Стоимость участка  земли, входящего в состав недвижимости, рассчитывается с учетом того, что  участок свободен от застройки и  предполагается наилучшее и наиболее эффективное его использование. 

Вариант наилучшего и наиболее эффективного использования  участка земли определяется рядом факторов:  

- потенциал  местоположения  

- рыночный  спрос  

- правовая обоснованность застройки  

- ресурсное  качество участка  

- технологическая  и финансовая обоснованность  проекта. 

2)Метод сравнения продаж. 

При наличии  необходимой информации этот метод  является наиболее предпочтительным. После сбора информации и выбора единицы сравнения, цены продаж сравниваемых участков корректируются по следующим элементам: 

- права собственности   

- условия  финансирования  

- условия  продажи  

- условия  рынка 

- местоположение   

- физические  характеристики и др.

3)Метод распределения.  

Этот метод  основан на том, что для каждого  типа недвижимости существует соотношение  между стоимостью земли и стоимостью построек. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли в общей стоимости объекта увеличивается.

4)Метод выделения.  

Разновидность метода распределения. Стоимость земли  выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений  с учетом износа. Как и предыдущий метод используется при недостатке или отсутствии информации о продажах свободных земельных участков в  ближних окрестностях.

5)Метод разбивки на участки. 

Применяется, когда разбивка на меньшие по размеру  участки представляет наилучшее  и наиболее эффективное использование  земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые  при разбивке, обеспечивают условия  наилучшего и наиболее эффективного использования. Расчет стоимости участка  выполняется в следующей последовательности:  

- определяется  количество и размеры участков, исходя из физических и юридических  возможностей и экономической целесообразности;  

- определяется  потенциальный доход от продажи  или сдачи в аренду подготовленных участков; 

- определяется  чистый доход от продаж, который  рассчитывается как разность  между потенциальным доходом  от продаж и суммой всех издержек на улучшение, расходы на разбивку, на устройство дорог и инженерных сетей, налоги, расходы на маркетинг и пр.)

6)Метод техники остатка.  

Применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Для определения  стоимости участка необходима: стоимость  зданий, чистый доход от всей недвижимости, коэффициенты капитализации для  земли и зданий. Данный метод осуществляется в следующей последовательности:  

- определяются  улучшения, представляющие наилучшее  и наиболее эффективное использование  (например, лучшим использованием  участка будет строительство на нем бизнес-центра); 

- на основе  данных о рыночной арендной  плате и предполагаемых расходах  определяется чистый доход всей недвижимости;  

- исходя  из стоимости строительства и  коэффициента капитализации для  здания, определяется часть чистого  дохода, относящегося к зданию;  

- определяется  стоимость земли путем капитализации  части дохода, относящегося к  земле.

7).Метод капитализации земельной ренты.  

Арендная  плата, относимая к земле, капитализируется с помощью коэффициента капитализации  для земли, который определяется по рыночным данным.

 

3.2. Факторы, определяющие цену на землю

 

Теперь перейдём непосредственно к рассмотрению факторов, влияющих на стоимость земли.

К первой группе относятся  экономические факторы, которые зависят от макроэкономического состояния и экономической ситуации в конкретном регионе. На величину «спроса» на землю влияют:

а) уровень  занятости населения;

 б) величина  дохода и уровень цен; 

в) доступность  источников финансирования;

 г) издержки  по оформлению и регистрации  сделок.

Спрос на землю  не является однородным. Он включает в  себя две основных составляющих:

1.  спрос сельскохозяйственных  потребителей;

2. спрос несельскохозяйственных потребителей.

На сельскохозяйственный спрос на землю оказывает серьезное  влияние и сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя, что ведет  к уменьшению доли расходов на продукты питания. Поэтому доля сельского  хозяйства в национальном доходе сокращается. Если население, занятое  в аграрной сфере, не будет уменьшаться  теми же темпами, что и сокращение расходов на сельскохозяйственную продукцию, то доходы этой части населения будут неуклонно понижаться. Это, в конечном счете, отражается на сельскохозяйственном спросе на землю и на ее предложении.

Сельскохозяйственный  спрос в условиях развитого рыночного  хозяйства является производным  от спроса на продовольствие. Он складывается из спроса на продукцию  растениеводства, животноводства и так далее. Сельскохозяйственный спрос учитывает плодородие почвы и ее местоположение.

Для производства продовольствия типична ситуация близкая  к совершенной конкуренции, так  как преобладают семейные фермы, и спрос на продукты питания неэластичен, так как люди не могут жить без  пищи.

В отличие  от сельскохозяйственного спроса на землю несельскохозяйственный спрос  имеет устойчивую тенденцию к  росту. Несельскохозяйственный спрос  на землю также объединяет разнообразные  виды спроса. Он состоит из спроса на землю для строительства жилья, объектов инфраструктуры, из промышленного  спроса и даже из инфляционного спроса на землю. В условиях высоких темпов инфляции борьба с обесцениванием денежного  богатства подталкивает спрос на недвижимость. И земля выступает  одной из гарантий сохранения и приумножения богатства.

Несельскохозяйственный  спрос, как правило, безразличен  к уровню плодородия земли. Главное  для него — местоположение земельных  участков. Оно имеет особое значение в крупных городах. В различных  районах города цена земли неодинакова  и обычно достигает максимума  в центре города.

Для несельскохозяйственных потребителей существует два основных фактора формирования цены земли:

1. подготовленность земельного участка к использованию (наличие электричества, газопровода, телефона и т.п.);

2.  местоположение земельного участка.

Соответственно, несельскохозяйственные потребители  согласны приобретать удачно расположенные  земельные участки с развитой инфраструктурой за большие деньги, чем удаленные земельные площади  без дополнительных достоинств в виде телефонной линии или близкой электростанции. Мы охотнее приобретем квартиру в центре города, чем в деревне без горячей воды, света и т.п.

Совокупный (общий) спрос на землю определяется суммированием сельскохозяйственного  и несельскохозяйственного спроса.

На величину предложения земли оказывают влияние:

а) количество свободных участков земли под  застройку;

б) стоимость  строительных объектов;

в) налоги с  продаж.

Также на величину предложения оказывает влияние  неэластичность спроса на продукты питания. Это означает, что даже незначительное сокращение привычных объемов предложения  может явиться причиной сильного роста цен на продовольствие. И  наоборот, увеличение предложения (например, в урожайный год) может привести к значительному падению цен  на сельскохозяйственную продукцию.

Особенности предложения земли связаны со следующими характеристиками:

1.  ограниченность размеров земли как на макро уровне (территориальная ограниченность стран), так и на микро уровне (возможности расширения земельных угодий ферм абсолютно ограничены и в краткосрочном и в долгосрочном периоде);

2.  неэластичность предложения земли, вытекает из-за ее ограниченности и означает фиксированный характер предложения земли;

3.  неподвижность, так как земля не поддается перемещению с одного предприятия на другое, переливу из одной отросли в другую;

4. невоспроизводимость, так как земля является невоспроизводимым фактором производства. При утрате той или иной части земельного богатства не представляется возможным воссоздать это богатство искусственно. Специалисты считают, что 90% природных ресурсов невоспроизводимы.

Факторы, влияющие на предложение земли:

1.  плодородие – зависит от качества почвы, климата, характера применяемой технологии и техники, трудовых навыков и производственного опыта тех, кто работает на земле и влияет на объем выпуска (производства). Выделяют:

a)  естественное плодородие – это природные ресурсы почвы к производству;

b)  искусственное плодородие – это дополнительная компонента плодородия земли, образующаяся в результате действия людей по ее умолчанию;

c)  экономическое плодородие – это степень реализации естественного плодородия и формирования на его основе искусственного в условиях современного этапа технологического развития общества. Оно зависит от уровня хозяйствования.

2.  местоположение – удаленность земли от центров переработки и рынков сбыта для сельскохозяйственных земель, и удаление от центра города или промышленного центра для несельскохозяйственных земель. Удаленность влияет на величину транспортных издержек.

Итак, предложение  земли не меняется при уменьшении или увеличении цен на землю, собственники данного фактора производства предлагают к продаже постоянное (фиксированное) количество земельных участков.

Ко второй группе относятся социальные и демографические факторы:

 -численность и плотность населения;

-возрастной и профессиональный состав;

-средний размер семьи, миграция населения и т.д.  
 
К третьей группе относятся государственное регулирование рынка земли:

 а) правовое регулирование  земельного рынка на федеральном и региональном уровнях;

 б) территориально-экономическое зонирование;

 в) государственная  политика в области налогообложения,  ценообразования и кредитования  физических и юридических лиц. 

 К четвертой  группе относятся физические характеристики участка земли и окружающей среды:

 а) природно-климатические  условия; 

б) физические характеристики (тип почв, рельеф, форма участка);

в) подверженность района местоположения участка негативным воздействиям среды (засуха, наводнение, оползни и т.п.).

Кроме указанных внешних  факторов на спрос на земельные участки  влияют субъективные факторы (особые условия  продавца или покупателя, реклама).

3.3. Формирование цены на сельскохозяйственную продукцию

Обратимся к сельскохозяйственному производству, которое по своему характеру деятельности неразрывно связано с природно-климатическими условиями. Специфика данной сферы хозяйственной деятельности заключается: —  в зависимости от природно-климатических условий, что придает сельскому хозяйству неустойчивость;

 — в  сезонности характера хозяйственной  деятельности, что обусловливает  колебания в занятости, в производстве  и предложении продукции сельскохозяйственного  происхождения;

 —   в низкой эластичности спроса  на большинство продуктов, что  имеет своим следствием либо  рост цен без сокращения продаж (развитие процесса инфляции издержек), либо снижение цен, которое  ведет не к наращиванию покупок  сельскохозяйственной продукции,  а к росту покупок промышленных  товаров;

 — в  слабой концентрации и относительной  распыленности производства многих  продуктов;

—   в  самом характере сельскохозяйственного  производства, который формирует  особый образ жизни, занятых в данной сфере хозяйственной деятельности.

Наличие многих специфических моментов в этой сфере  деятельности и отношениях с другими  отраслями общественного производства обусловливает несовершенство и  ограниченность возможностей использования  в полном объеме рыночного механизма. Особенно бросается в глаза тот  факт, что во многих развитых странах  сложилось избыточное предложение  сельскохозяйственной продукции. В  соответствии с действием законов  спроса и предложения это вызывает падение цен до такого уровня, когда  для многих хозяйств возникает проблема покрытия затрат и банкротства. Другим важным постоянно действующим фактором являются «ножницы цен», которые характеризуются  отставанием темпов роста цен  на сельскохозяйственную продукцию  от темпов роста цен на промышленную продукцию (чем больше разница между  ними, тем шире расходятся «лезвия  ножниц»).

Эти важнейшие  социально-экономические обстоятельства требуют введения в действие механизма  государственного регулирования. С  одной стороны, оно направлено на поддержку сельскохозяйственных товаропроизводителей в форме субсидий или льготных кредитов. С другой стороны, оно призвано сгладить противоречия между динамикой  цен на сельскохозяйственную и промышленную продукцию.

В этой связи  следует обратить особое внимание на складывающиеся отношения между  промышленностью и сельским хозяйством в России, на объективную и необходимую  поддержку отечественных сельскохозяйственных товаропроизводителей со стороны государства. Но очевидно самое главное — не надо стремиться к новой аграрной революции, ибо революционные перевороты отношений собственности могут привести лишь к новым социально-экономическим катаклизмам. Формирование и развитие фермерских хозяйств должно протекать эволюционным, естественным путем по мере подготовки и развития необходимых технико-экономических и социально-психологических предпосылок. Что касается крупных производств, то, очевидно, их реформирование, если вообще оно необходимо, также должно произойти под воздействием формирования должной рыночной среды, которая сама вынудит эти предприятия к видоизменению организационно-управленческих форм, совершенствованию отношений собственности.