Рынок земли, его специфика, факторы, определяющие цену на землю и на сельскохозяйственную продукцию

3. инфляции  спроса на землю

 

        Рентные отношения складываются между собственниками земли и арендатором по распределению дохода. Одна его часть - в виде обычной прибыли - присваивается предпринимателем, а другая передается земельному собственнику. Рента - это излишек (сверхприбыль) над обычной средней прибылью предпринимателя-арендатора.

К видам земельной ренты относятся:

1. Абсолютная (чистая) рента;

2.  Дифференциальная рента, которая подразделяется на дифференциальную   ренту 1 по плодородию  и дифференциальную  ренту 2 по местоположению;

3.  Монопольная земельная рента.

4.Строительная  рента

5.Лесная  рента

 

 

 

2.1 Виды земельной ренты 

Абсолютная (чистая) рента – её получают все собственники земли, независимо от её качества. Это та часть дохода предпринимателя – землепользователя, которую он отдаёт в виде арендной платы собственнику земли.

Монополия собственности  на землю порождает абсолютную ренту, уплачиваемую за пользование землёй, какого бы качества она не была.

Итак, причина  существования абсолютной ренты  — частная собственность на землю, препятствующая свободному приложению капиталов к сельскому хозяйству  и обусловливающая продажу сельскохозяйственных продуктов выше общественной цены производства. Источником же абсолютной ренты служит излишек прибавочной стоимости  над средней прибылью, который  создается в сельском хозяйстве  вследствие низкого органического  состава капитала.

Основные  предпосылки теории абсолютной ренты:

1.  отсутствие производства для собственных целей (полное подчинение сельскохозяйственного производства условиям рынка);

2.  производство основного продукта питания (например, Россия специализируется на ржи, Китай на производстве риса и т.п.);

3.  все земли арендуются (сдаются внаем) при условиях совершенной конкуренции;

4. качество земельных участков не принимается во внимание.

Дифференциальная  рента –– это устойчивая добавочная прибыль, представляющая экономическую реализацию монополии на землю как на объект хозяйства и количественно равная разности между общественной стоимостью продуктов земледелия и их индивидуальной стоимостью с лучших земель. Дифференциальная рента бывает:

1. Дифференциальная  рента 1 по плодородию. Различные земельные участки значительно отличаются по производительности. При равных затратах труда и капитала выход продукции с единицы земельной площади будет неодинаков. Разница в продуктивности земель происходит главным образом из-за различий в плодородности почвы и таких климатических факторов, как осадки и температура. Различаются лучшие , средние и худшие участки земли.

2. Дифференциальная  рента 2 по местоположению. Точно также сверхприбыль возникает и из-за различий в расположении земель. Одни земельные участки стратегически выгодно расположены по отношению к рынкам сбыта, к транспортным средствам, к наличию рабочей силы и потребителям продукции. Другие отдалены от всего этого, поэтому себестоимость продукции у них будет выше. Рыночная, общественная цена (опять-таки в силу ограниченности лучших земель) будет включать в себя затраты по доставке продукции к потребителю с отдаленных участков, вследствие чего выгодно расположенные участки будут обеспечивать дополнительную прибыль.

Таким образом, ограниченность, неэластичность предложения  земли является важнейшей причиной особенностей ценообразования в  сельском хозяйстве. А дифференциальная рента - это доход, полученный в результате использования ресурсов (с неэластичным предложением), более высокой производительности в ситуации ранжирования этих ресурсов по плодородию и местоположению.

Выше рассматривалась  ситуация, когда землевладение и  землепользование разъединены и  рентные отношения строятся между  землевладельцем и арендатором. В мире широко распространена практика, когда фермер сам является собственником  земли. Справедливо ли в этом случае присвоение фермером-собственником  ренты? Он не создавал земельного участка, не приложил усилий для появления  на свет этого фактора производства, а присваивает ренту как "божий  дар". На самом деле рента как  экономическая категория не "растет из земли", она есть результат  функционирования системы экономических  отношений рыночного хозяйства. Точно также, как владелец капитала присваивает процент, фермер-собственник имеет доход с имущества (земли), вовлеченного в хозяйственную деятельность.

Между дифференциальной и абсолютной рентой имеется ряд  существенных различий:

1.  дифференциальная рента есть результат монополии хозяйства на земле, абсолютная рента — результат монополии частной собственности на землю;

2.  дифференциальная рента получается с лучших и средних земель; абсолютная рента получается со всех земель, независимо от их качества, а также оттого, делаются ли на них дополнительные вложения капитала;

3.  дифференциальная рента равняется разности между общественной и индивидуальной ценой производства сельскохозяйственных продуктов; абсолютная рента равняется разности между индивидуальной и общественной ценой производства;

4.  дифференциальная рента не влияет на цены сельскохозяйственных продуктов; абсолютная рента ведет к повышению цены сельскохозяйственных продуктов.

Монопольная рента образуется тогда, когда на определенный вид сельскохозяйственных продуктов устанавливается монопольная  цена, превышающая их стоимость.

Монопольная земельная рента –– это устойчивая добавочная прибыль, образующаяся на некоторых нетипичных землях и присваиваемая земельным собственником.

Это происходит с продуктом, который производится в очень ограниченном количестве. Это происходит потому, что земель, на которых он может быть произведен, имеется очень мало. Например, есть редкие сорта винограда, из которых  получают особого рода вина, цитрусовые, чай и др.

Такие культуры возделываются только на немногих, определенного качества землях. Поэтому  они не могут быть воспроизведены в любом количестве. Эти продукты производятся и предлагаются на рынке  в весьма ограниченном количестве, в результате чего рыночная цена их поднимается не только выше общественной цены производства (как у всех сельскохозяйственных продуктов), но и выше стоимости. Получающаяся при этом разность между монопольной  и рыночной ценой данного сельскохозяйственного  продукта и его стоимостью образует монопольную земельную ренту.

На первый взгляд, монопольная земельная рента  имеет нечто общее с дифференциальной рентой, поскольку получается с земель определенного качества. Однако качество земли здесь играет совершенно иную роль. В образовании дифференциальной ренты качество земли имеет значение потому, что лучшее плодородие почвы  ведет к повышению производительности труда на определенных земельных  участках и благодаря этому происходит понижение индивидуальной цены производства (стоимости) продуктов по сравнению  с их общественной ценой.

В образовании  монопольной ренты качество земли действует лишь таким образом, что оно лимитирует количество производимых продуктов особого рода и тем самым способствует поднятию цен на них выше стоимости.

Вместе с  тем монопольная рента отличается и от абсолютной ренты. Абсолютная рента  представляет собой часть стоимости  сельскохозяйственных продуктов, а  монопольная рента есть лишь излишек  рыночной цены над стоимостью. Источник абсолютной ренты находится в  самом сельском хозяйстве. Им является излишек прибавочной стоимости  над средней прибылью.

Источник  монопольной ренты находится  вне сельского хозяйства: она  получается за счет вновь созданной  стоимости в других отраслях макроэкономики, через механизм перераспределения  национального дохода.

Например, «если редкий сорт винограда и производимое из него вино продаются из сельского хозяйства в другие отрасли, то таким путем арендаторы за счет монопольно высоких цен присваивают часть прибавочного и необходимого продукта, создаваемого в несельскохозяйственных отраслях. А потом землевладелец в виде монопольной ренты присваивает себе эту часть вновь созданной стоимости неаграрных отраслей через арендную плату».(4)

Наконец, между  монопольной рентой и абсолютной рентой есть то существенное различие, что абсолютная рента получается со всех земель, тогда как монопольная  рента — только с очень немногих земель.

Строительная рента. Земли, предназначаемые для строительных целей, регулируются этим видом  земельной ренты. Она  характеризуется преобладающим влиянием местоположения, что очень важно, например, для строительных участков в больших городах, преобладанием монопольной цены во многих случаях. Строительную ренту повышает не только  рост населения  и возрастающая вместе с ним потребность в жилищах, но и рост основного капитала, который или присоединяется к земле или размещен на ней: промышленные строения, железные дороги, товарные склады, доки и другие хозяйственные сооружения.

Лесная рента. Лесные земли как объект лесопользования в экономическом смысле ценны не сами по себе, а ресурсами - древесиной, рекреацией. Платежи за лесопользование зависят от плодородия почв опосредовано. Рентообразующими факторами являются показатели качества и запаса лесных ресурсов. Поэтому земельную ренту в лесопользовании правомерно называть лесной рентой. Лесная рента принадлежит собственнику лесного фонда.

При государственной  собственности на лесной фонд лесная рента, как правило, облагается налогом. Любые платежи за лесопользование  есть рентный налог. Рентный налог  может быть меньше, равен или больше ренты. Рентный налог устанавливается  меньше ренты или не берется совсем в случаях: когда на арендатора возлагаются  расходы по восстановлению и воспроизводству  лесных ресурсов; или помимо воспроизводства  лесных ресурсов арендатору доверяется инвестировать рентный доход  как общественный ресурс в развитие лесопромышленного производства. Рентный  налог устанавливается равным ренте, если: воспроизводство лесных ресурсов осуществляется государственными органами управления лесами за счет бюджетных  средств; или часть лесной ренты, превышающая расходы на ведение  лесного хозяйства, используется на социальные и иные общегосударственные  цели. Лесной налог превышает ренту, когда он устанавливается без  обоснований и расчетов. Превышение лесного налога над рентой может  иметь только негативные последствия: снижение рентабельности лесозаготовок  и заработной платы рабочих.

Таким образом, земельные собственники прекрасно осведомленные о качестве принадлежащих им земель, получают сверхприбыль (над средней прибылью арендатора) в виде дифференциальной ренты. В арендном договоре сразу же предусматривается соответствующая арендная плата.

Арендатор в  течение установленного срока аренды стремится повысить экономическое  плодородие земли: применяет новые  технологии, вносит удобрения, проводит мелиорацию и другие агротехнические  мероприятия. Такие меры (интенсификация производства) увеличивают выход  продукции с единицы площади  и повышают эффективность дополнительных капитальных затрат. Продавая продукцию  по рыночной цене, фермер также получает сверхприбыль, вытекающую из более  высокой производительности добавочных вложений капитала в землю. Эта сверхприбыль до окончания срока аренды присваивается  арендатором и служит для него стимулом для нововведений. При перезаключении договора аренды на новый срок землевладелец  учтет, что его земля "облагорожена" дополнительными капиталовложениями, стала более продуктивной и повысит  ставку арендной платы на величину дополнительной сверхприбыли.

Однако человек может воздействовать на плодородие земли не безгранично. Рано или поздно наступает время, когда дополнительная отдача, получаемая от дополнительного приложения труда и капитала к земле, сократится настолько, что перестанет вознаграждать человека за его прилежание.

 Применительно  к земле действует закон убывающей отдачи или убывающей доходности. Этот закон можно сформулировать следующим образом: "Каждое приращение капитала и труда, вкладываемых в обработку земли, порождает в общем пропорционально меньшее увеличение количества получаемого продукта, если только указанное приращение не совпало по времени с усовершенствованием агротехники" (5).

 

 

 

 

 

 

 

 

3.Формирование цены на землю и на сельскохозяйственную продукцию

 

3.1. Методы определения стоимости земли

 

 Рынок земли представляет собой совокупность экономических инструментов и правовых норм, регулирующих отношения между субъектами рынка по поводу использования земельных участков, который вполне успешно решает главную задачу любого рынка: обеспечение наиболее рационального распределения ограниченных ресурсов.

Рыночная стоимость земли формируется в процессе взаимодействия спроса и предложения. Выделяют четыре группы факторов, влияющих на стоимость земли.

 Однако сначала хотелось бы поговорить о методах оценки стоимости земли.

Существуют  следующие виды стоимости земли:  

- потребительская  стоимость (отражает стоимость  земли для конкретного использования);  

- нормативная  стоимость (определяется в процентном отношении от ставки земельного налога);  

-рыночная  стоимость (наиболее вероятная  цена продажи участка на конкурентном  и открытом рынке при осознанных  и рациональных действиях в  своих интересах покупателя и  продавца, которые хорошо информированы  и не используют давления чрезвычайных обстоятельств). 

- оценочная  стоимость (цена свершившейся  конкретной сделки по купле-продаже. При этом на цену сделки влияют объективные и субъективные факторы (особый интерес покупателя к данному участку ,особые условия продавца или покупателя, недостаток информации о конъюнктуре рынка  и т.д.).

На рыночную стоимость оказывают влияние  такие факторы, как полезность, отчуждаемость, спрос, дефицитность, ликвидность.

Взаимодействие  этих факторов приводит к формированию равновесной рыночной стоимости земельного участка.

Если право  на землю предоставлено правом частной  собственности, то рыночная стоимость  определяется на основе применения традиционных методов оценки земли, а именно: 

1)Метод наилучшего и наиболее эффективного использования.