Рынок недвижемости

    По  объему продаж в середине 90-х гг. лидировали 1 – 2 – комнатные квартиры, которые используются при обмене и расселении. Ликвидность первых не вызывает особого удивления –  их доля в московском жилом фонде  не превышает 20%, поэтому спрос на них велик, как и на любой другой дефицитный товар. Пользуются спросом  и 3-комнатные, расположенные в престижных районах. Хуже обстоят дела с многокомнатными. По мнению специалистов, большинство платежеспособных граждан решило жилищные проблемы (в основном расселенные коммуналки наименее ликвидны по сравнению с другими категориями жилья).

    К концу 90-х гг. ситуация с 1 – комнатными квартирами, в частности в Северо-Кавказском районе, еще более обострилось, они  более востребованы, чем многокомнатные, в связи с повышением квартирной платы.

    Кроме риэлтерских фирм в расселении и  продаже коммунальных квартир участвует  большое количество частных маклеров, которых привлекает возможность  получения высокого дохода от каждой проведенной сделки. Однако процесс  реализации многокомнатных квартир  длится в среднем 4 – 7 месяцев, что  при существующих ставках делает расселение малорентабельным.

    Предел  понижения цен первичного рынка  – себестоимость строительства. Динамика последней определяется инфляционными процессами в экономике. Факторы, стимулирующие уменьшение себестоимости строительства под влиянием спроса, не проявились. Цены в строительстве почти достигли уровня развитых стран. Вместе с тем ожидать снижения цен первичного рынка и себестоимости строительства в условиях превалирующего влияния инфляции не приходится.

    При кредитовании жилищного строительства  по коммерческим ставкам соотношение  цен первичного рынка и себестоимости  не всегда одинаково с ранее сложившимися. Для определения уровня цены реализации жилья производится условный расчет при различных ставках коммерческого кредитования.

    В регионах России объем предложений  новых квартир составляет менее 8% жилья, потенциально находящегося на вторичном рынке. Из-за низкого спроса на жилье первичный рынок будет  испытывать понижающее влияние вторичного. Но поскольку доля новых квартир  значительно превышает по объему предложение на вторичном рынке, такое воздействие ограничено.

    В большинстве регионов себестоимость  строительства превысила уровень  цен вторичного рынка. Только в Москве и в некоторых восточных областях соотношение обратно пропорциональное.

    Для рынка жилья характерен ограниченный спрос. Жилье относится к категории  товаров высшей категории, спрос  на которые зависит от денежного  дохода. Поэтому не реально ожидать  его увеличения без заметного  роста среднего уровня доходов населения. Пока этот уровень сдерживает спрос. Базовым показателем уровня спроса является объем продаж. Статистика по объемам продаж или реализации построенного жилья на первичном рынке не публикуется вообще.

    Спрос дифференцирован для 1-,  2-, 3-и многокомнатных квартир, разных типов домов и  проектов. Устойчив он на квартиры более  современных проектов. Выделился  спрос на дешевые 1 – комнатные  квартиры и дорогие большие. Тенденции  его изменения для этих категорий  практически не зависят друг от друга.

    Анализ  сложившейся ситуации показывает, что  погоня за более высокими ценами превалирует  в деятельности строительных предприятий  и фирм, предлагающих жилье. Такая  погоня игнорирует эластичность спроса на дешевые квартиры, дающую возможность  увеличить прибыль в большом  размере, чем за счет некоторого уменьшения цены. Причина заключается в боязни потерять прибыль в условиях инфляции. Кроме того, появление массы мелких фирм, пытающихся добиться  высокой  прибыльности и не уверенных в  своем существовании в будущем, не стимулирует снижение цен. Крупные  строительные предприятия еще переживают спад производства и застой, типичные для 1991 – 1995 гг.

    Объем предложения на первичном рынке  жилья достигает 70% от объема его  ввода. Обладание солидным пакетом  предложения на вторичном рынке  дает определенные преимущества продавцам  такого жилья. На первичном рынке  высока доля предложения в больших  объемах со стороны крупных фирм и департаментов местной администрации. На вторичном превалируют мелкие предложения многочисленных риэлтерских фирм. В целом первичный рынок более монополизирован, чем вторичный.