Рынок недвижемости

1. Понятие рынка недвижимости 

     Недвижимость  — вид имущества, признаваемого  в законодательном порядке недвижимым.

     Перечень  объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимости по происхождению  относятся земельные участки, участки  недр и все, что прочно связано  с землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе здания, сооружения, объекты  незавершённого строительства.

     Рынок - это совокупность субъектов отношений  и обмена товарами и услугами, между  продавцами, покупателями и посредниками и социально-экономических отношений  между ними;  совокупность существующих и потенциальных покупателей  товара;  сфера обмена товарами определенного  вида на определенной территории.

     Рынок недвижимости — это совокупность механизмов, обеспечивающих отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного субъекта к другому; свободное формирование цен; перераспределение инвестиционных потоков и территорий между конкурирующими видами объектов и использования земель.

     Основными особенностями рынка недвижимости являются: локальный характер рынка  недвижимости (сокращения числа возможных  сделок из-за определенного местоположения); уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах); низкая ликвидность  недвижимости по сравнению с другими  товарами (вследствие необходимости  привлечения правовых институтов при  совершении сделок); несоответствие высокой  цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита  в большинстве случаев; разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей. 

2. Структура рынка недвижимости 

     Объектами недвижимости являются:

1) жилье  (жилые помещения);

2) коммерческая  недвижимость;

3) промышленная  недвижимость;

4) недвижимость  социально-культурного назначения;

5) земля  (земельные участки).

     Субъектами  рынка недвижимости являются:

1) продавец (арендодатель);

2) покупатель (арендатор);

3) профессиональные  участники рынка недвижимости (ПУРН):

     3.1) Институциональные участники рынка:

- специалисты  по инвентаризации земли и  строений.

- нотариусы  и органы регистрации имущественных  прав.

- институциональные  участники градостроительного развития ( территориа-льные органы по утверждению и согласованию генеральных планов застройки, строительных проектов, оформлению землеотводов, выдаче разрешений на строительство и надзору за строительством.

- проектировщики.

- строители.

- специалисты  по технической эксплуатации  объектов.

     3.2) Не институциональные участники рынка:

- риэлторы - ПУРН, занимающиеся любыми легальными  операциями на рынке.

- брокеры  - ПУРН, занимающиеся организацией  сделок между продавцом и покупателем  и получающие комиссионное вознаграждение.

-  агенты - помощники брокера, выполняющие  его поручения.

- оценщики  недвижимости - ПУРН, занимающиеся оценочной  деятельностью (в том числе  независимые оценщики).

- финансисты (банкиры), ипотечные кредиторы - ПУРН, занимающиеся финансированием  операций с недвижимостью, включая  ипотечное кредитование.

- девелоперы - ПУРН, занимающиеся созданием и  развитием объектов недвижимости  и осуществляющие несколько видов  деятельности на рынке.

- управляющие  недвижимостью (менеджеры по недвижимости) - ПУРН, занимающиеся организацией  эксплуатации объекта с целью  обеспечения максимальной его  доходности.

- аналитики  - ПУРН, занимающиеся исследованиями  рынка недвижимости и финансовым  анализом объектов.

- специалисты  по маркетингу, по связям с  общественностью, по рекламе.

- юристы.

- страховщики.

- участники  фондового рынка недвижимости.

• члены национальных и международных профессиональных объединений участников рынка недвижимости.

 

Региональные  рынки недвижимости. 

    В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой  сложную комплексную проблему удовлетворения потребностей в конкретных видах  недвижимости.

    Под рынком недвижимости понимается сфера  товарно-денежных отношений по поводу купли-продажи и использования  земли и других естественных угодий, а также всякого имущества, базирующегося  на земле и являющегося объектом собственности юридических или  физических лиц.

    Операции  с недвижимостью – это бизнес, где проверяется умение прогнозировать и принимать решения. Это риск, где и профессионалы допускают  грубые ошибки: риск потерять свое состояние  в результате не проведенной правовой или экологической экспертизы, «экономии» на маркетинге, упрощенной оценки объекта недвижимости.

    Последние годы показали, что время дилетантов и сверхприбылей на рынке недвижимости прошло. Настало время получения  и применения знаний, долговременной стабильной работы.

    Однако  пока к системе управления недвижимостью  не применяются научные подходы, отсутствуют нормативные акты, регламентирующие оценочную деятельность, практически  нет необходимой литературы по управлению недвижимостью и адаптированной к отечественным условиям методики, использующей достигнутый мировой  опыт. Поэтому в настоящее время  в России только 7% продавцов и  покупателей обращаются к оценщикам, а в промышленно развитых странах  любая операция с недвижимостью  выполняется с участием или под  руководством эксперта-оценщика.

    Развитие  рынка недвижимости является процессом  регулирования потребностей общества в недвижимости. Это развитие происходит в условиях рыночных отношений и  тесно связано с правом собственности.

    Право собственности – это совокупность юридических норм, закрепляющих и  охраняющих принадлежность материальных благ определенному субъекту.

    Российский  рынок недвижимости отражает все  проблемы переходной экономики и  характеризуется неравномерным  развитием отдельных сегментов, несовершенной законодательной  базой и низкой инвестиционной активностью  субъектов управления. Традиционно  недвижимость делится  на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную  и нормативную базу.

    Недвижимость  – товар особого рода, это наиболее фундаментальный, долговечный товар, удовлетворяющий сложную потребность  потребителя. Совокупность потребительских свойств объекта недвижимости и параметров внешней по отношению к нему среды определяют полезность объекта.

    Объекты недвижимости разнородны, уникальны  и неповторимы. Сложный процесс  передачи прав собственности на недвижимость обусловливает низкий уровень ликвидности  недвижимости как товара. Независимо от функционального назначения все  объекты недвижимости нуждаются  в постоянном управлении. Управление недвижимостью – это комплексная  система удовлетворения потребностей клиентов в конкретном виде недвижимости. Ключевым вопросом, который необходимо решать при разработке системы управления недвижимостью, является формирование цели системы. Например, целью застройщика  является построить, исходя из требований рынка, объект, который можно будет  выгодно продать или сдать  в аренду.

    Управление  маркетингом недвижимости – это  комплексная система по обеспечению  конкурентоспособных параметров проектируемого объекта либо комплексная система  по реализации концепции маркетинга созданного объекта недвижимости.

    Оценка  недвижимости – это операция по определению стоимости объекта. Величину стоимости нужно знать  для осуществления купли-продажи  объекта, для определения налогооблагаемой базы, решения вопросов ипотечного кредитования, аренды, страхования  объектов. Оценка – важнейшая функция  маркетинга и системы управления недвижимостью в целом. Чем ближе  фактическое значение стоимости  объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решения в области управления недвижимостью. Поэтому оценке должен предшествовать системный анализ параметров качества и ресурсоемкости объекта, условий и факторов внешней среды, влияющих на эти параметры.

    Факторы, которые следует учитывать при  оценке недвижимости:

1. физические: природные (земля, климат, природные ресурсы), созданные человеком различные объекты, их количество и прогрессивность;
2. социальные: размер семьи, уровень жизни, культура развития инфраструктуры региона и т. д.;
3. экологические: уровень дохода, налоговая политика, финансово-кредитная система, уровень цен, уровень занятости населения и др.;
4. политические: зонирование страны по экономическим льготам (свободные экономические зоны), уровень безопасности и др.

    Для определения выгодности вложений в  тот или иной объект, предлагаемый на региональном рынке недвижимости, исчисляется дисконтированная сумма  будущих доходов, рассчитываемая на основе процентной ставки и коэффициента дисконтирования.

    В сферу купли – продажи жилья  вовлекается все больше число  участников, на рынке жилья в регионах увеличивается количество риэлтерских  фирм. Сформировались рыночные цены, меняющиеся под действием спроса и предложения, конкуренция потребительских характеристик  и других факторов. В строительстве  расширяется практика заключения договоров  на конкурентной основе.

    Растет  доля жилья, находящегося в частной  собственности. Все шире распространяется его применение в качестве залога имущественных прав при обеспечении  выдаваемых кредитов.

    Рыночные  явления становятся заметными в  перераспределении ресурсов в жилищном строительстве, в спросе на «элитное»  жилье, увеличении инвестиций и объемов  предложения под влиянием высоких  цен, поэтому изучение рынка жилья  стало потребностью фирм и инвесторов, участвующих в данной сфере. Узловой  проблемой становится оценка спроса.

    В настоящее время на рынке жилья  имеется масса предложений с  различными ценами. Последние дифференцированы по областям, городам, а внутри городов по районам. Но при всем многообразии сложились две их основные группы: на первичном и вторичном рынке. Цены определяются уровнем затрат и спросом. Вторичный рынок – это старое жилье, доставшееся владельцам бесплатно или по ценам, более низким по сравнению с действующими в настоящее время, а также себестоимостью строительства. Вместе с тем его потребительские качества ниже, чем сооружаемого по современным проектам. Приведение старого жилья к уровню средних требований связано с дополнительными затратами на ремонт и модернизацию.

    Вторичный рынок играет роль промежуточной  «ниши». С одной стороны, он является как бы стартовым капиталом, с  которого начинается инвестирование или  приобретение нового  жилья. С другой, он удовлетворяет спрос населения  с ограниченными доходами. Вторичный  рынок сохранится в будущем, а его цены будут попрежнему низкими.

    Поскольку названные рынки предлагают жилье  с разными характеристиками и  потребительскими качествами, то конкуренция  между ними условна. Существующие методы оценки жилья, общепринятые в США  и Европе, позволяют приводить  цены к единой базе, однако это пока не стало обязательной нормой в нашей  стране.