Оценка стоимости объекта

Сравнительный (рыночный) подход основан на принципе замещения – покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым из рынке состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость. Метод прямого сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок купли - продажи объектов недвижимости и сравнении сопоставимых объектов, по которым эти сделки проводились, с оцениваемым объектом недвижимости. Сопоставимость – это мера соответствия проданного и оцениваемого объекта. Они должны быть похожи в отношении даты продажи, экономических условий, физических характеристик и конкурентоспособности на одном и том же рынке. После такого анализа делаются поправки к ценам продаж сопоставимых объектов на различия между ними и оцениваемым объектом.

В цену сопоставимого  объекта вносятся поправки в той  мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимого. Это делается для того, чтобы определить цену, за которую мог быть продан сопоставимый объект, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый. В процессе корректировки фактических продажных цен сравниваемых объектов поправки делаются от сопоставимого объекта к оцениваемому.

Особенность внесения поправок состоит в том, что различия в характеристиках объектов оцениваются с точки зрения типичного покупателя. Поэтому поправка по какой-либо характеристике стоит не обязательно столько, сколько было затрачено на создание (или ликвидацию) этой характеристики.

Объектом корректировки  является цена продажи сопоставимого  объекта недвижимости. Если элемент сопоставимой продажи превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте, то делается минусовая поправка, если же уступает, то вносится плюсовая поправка.

Поправки рекомендуется  делать в следующем порядке.

1. Состав имущественных  прав. Поправка учитывает разницу  юридического статуса (набора прав) между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом.

2. Условия финансирования. В составе данного элемента  сравнения анализируются:

2.1. Коэффициент  ипотечной задолженности.

2.2. Процентная  ставка.

2.3. Срок займа.

2.4. Амортизация  (выплаты).

2.5. Договоры об участии.

Поправка модифицирует цену сделки сопоставимого объекта  для ее увязки с условиями финансирования оцениваемой недвижимости или конвертации в типичные условия финансирования.

3. Условия продажи.  Поправка отражает разницу между  фактической ценой сопоставимой недвижимости и ее вероятной ценой в том случае, если бы сделка произошла между независимыми сторонами.

4. Время. Поправка  вводится для учета тенденций  изменения рынка со времени  продажи сопоставимого объекта.

5. Местоположение. Поправка учитывает следующие аспекты, сопутствующие месторасположению недвижимости:

5.1. Экологическая  привлекательность.

5.2. Доступ к  оживленным магистралям.

5.3. Коммуникации.

5.4. Престижность.

6. Физические  характеристики. Поправка учитывает  следующие параметры:

6.1. Физические  параметры.

6.2. Качество  строительства и эксплуатации.

6.3. Удобства.

6.4. Функциональная  пригодность.

Рассчитаем  рыночную стоимость заводоуправление:

1) Объект –  аналог продавался в кредит (поправка 15%), следовательно:

8 400 000 – (8 400 000 *15%) = 7 140 000 (руб.)

2) В весьма  короткие сроки, не достаточные  для адекватного маркетинга (10%), что увеличивает стоимости оцениваемого объекта:

7 140 000 + (7 140 000 *10%) = 7 854 000 (руб.)

3) Объект –  аналог продавался полгода назад, уровень цен вырос на 12%, следовательно:

7 854 000 + (7 854 000 *12%) = 8 796 480 (руб.)

4) По сравнению  с объектом – аналогом объект  оценки расположен ближе к  основным транспортным магистралям  (поправка 5%):

8 796 480+( 8 796 480*5%) = 9 236 304  (руб.)

5) Физическое состояние оцениваемого объекта хуже (4%), следовательно:

9 236 304 – (9 236 304*4%) =8 866 851,84  (руб.)

6) Земельный  участок в пределах объекта  оценки имеет лучшие характеристики ландшафта (2%):

8 866 851,84 + (8 866 851,84*2%) = 9 044 188,87 (руб.)

7) Площадь оцениваемого  объекта 1090.2 м², а площадь аналога 800 м².

(руб.) – стоимость заводоуправление в рамках сравнительного подхода.

Определение итоговой величины стоимости выполняется  с помощью расчета средневзвешенной средней величины. При этом достоверность результатов затратного подхода принимается 30%, доходного подхода – 35%, рыночного подхода – 35%.

С = 1 222 032,53*0,3+ *0,35 + 6 330 932,2*0,35 = 4 153 155,62 (руб.)– стоимость гостиницы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В данной курсовой работе была поставлена цель - изучение теоретических и практических аспектов оценки собственности.

Для достижения поставленной цели выли выполнены следующие  задачи: рассмотрено понятие собственности как объект оценки; произведена оценка стоимости объекта недвижимости на примере гостиницы; обобщен и проанализирован полученный материал.

Таким образом  можно сделать вывод, что собственность  – это отношение между людьми, классами и социальными группами общества, а также хозяйствующими субъектами по поводу присвоения ресурсов, условий производства, технического и технологического, научного и интеллектуального потенциала, произведенных в обществе материальных и духовных ценностей.

Можно выделить четыре типа собственности: частную, государственную, муниципальную и иную форму собственности.

Частная собственность  – это отношения собственности, при которых субъект осуществляет функции распоряжения и присвоения независимо от других, а все основные правомочия находятся у него.

Государственная собственность – это отношения  собственности, при которых различные субъекты совместно осуществляют функции распоряжения и присвоения, а также наделены определенными правомочиями собственника.  

Муниципальная собственность - это имущественный комплекс муниципального образования, в который входят земельные участки, движимое и недвижимое имущество. В категорию «недвижимое имущество» входят жилой и нежилой фонд, коммунальные сети, различного рода сооружения и т. д.

Неотъемлемой  частью понятия собственности является ее оценка.

Оценка собственности включает в себя оценку таких видов имущества:

- квартир и  домовладений;

- земельных  участков;

- транспортных  средств и другого движимого  имущества;

- производственной  и коммерческой недвижимости;

- целостных  имущественных комплексов;

- различного  оборудования, технологических линий  и специальной техники;

- бизнеса или  рыночной стоимости капитала;

- интеллектуальной  собственности и других видов  нематериальных активов.

Для оценки стоимости  объектов собственности существуют 3 вида подходов: затратный, доходный и сравнительный. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

 

1. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (по состоянию на 01.01.2010 в ред. №122-ФЗ от 22.08.2004; № 7-ФЗ от 05.12.2006; №157-ФЗ от 27.07.2006; №129-ФЗ от 13.07.2007№ №220-ФЗ от 24.07.2007; № 108-ФЗ от 30.06.2008; №91-ФЗ от 07.05.2009; №145-ФЗ от 17.07.2009; №343-ФЗ от 27.12.2009; №374-ФЗ от 27.12.2009).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Принят Государственной Думой 21 октября 1994г. Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. - № 32.
3. Веснин, В.Р. Собственность: научная категория, политические мифы и  реальность / В. Веснин  //. - Социально-гуманитарные знания, 2009. - №3. – с. 23 -25.
4. Козырев, А.Н. Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности / А.Н. Козырев, В.Л. Макаров. – М., РИЦ ГШ ВС РФ, 2008. – 368с.
5. Кошкина, В.И. Управление государственной собственностью / В.И. Кошкина. - М., 2008. – 325 с.
6. Курс экономической теории: учебник. /Под ред. М.Н. Чепурина. Киров: Изд- во «АСА», 2007. – 432 с.
7. Лужанский, Б.Е. Основы оценочной деятельности / Б. Лужанский. – М.: МГТУ ГА, - М., 2008. – 43 с.
8. Лукашенко, О. Н.  Государственная собственность в странах с рыночной экономикой / О. Лукашенко //. - Вопросы экономики, 2006. - №10. – с. 54 – 55.
9. Международные стандарты оценки. В 2-х кн./ Г.И. Микерин (руководитель), М.И. Недужий, Н.В. Павлов, Н.Н. Якшина. – М.: «Типография «НОВОСТИ», 2010. – 352 с.
10. Мозолин, В.П. Право собственности в РФ в период перехода к рыночной экономике / В.П. Мозолин. – М.: ИГПАН, 2007. – 187 с.
11. Радыгин, А.С. Собственность, корпоративные конфликты и эффективность / А. Радыгин //. - Журнал «Вопросы экономики» ,2000. - № 11. - с.114.
12. Собственность: право и свобода / Под ред. Скрипилова Е.А. – М.: ИГПАН, 2009. – 211 с.
13. Суханов, Е.А. Лекции о праве собственности / Е.А. Суханов. – М., 2009. – 142 с.
14. Тарасевич, Е. И. Оценка недвижимости /Е.И. Тарасевич.- СПб.: изд. СПбГТУ, 2007. – 241 с.
15. Тарасевич, Е. И. Методы оценки недвижимости /Е.И. Тарасевич. - СПб, ТОО «Технобалт», 2005. - 247с.
16. Фридман, Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. [Пер. с англ.] /Дж. Фридман, Ник. Ордуэй. - М.: "Дело Лтд", 2005. – 480 с.
17. Харрисон, Генри С. Оценка недвижимости: учебное пособие. [Пер. с англ]. /Генри С. Харрисон. - М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 2004. - 231 с.
18. Черковец, В.Н. Экономика, право, собственность / В. Черковец //. - Российский    экономический журнал, 2008. - №10. – с. 16.
19. Хохлов,  С.А. Право собственности и другие вещные права / С. Хохлов //. - ВВАС РФ, 2005. - №8. – с. 12- 13.
20. Экономика недвижимости: учеб. пособие./под ред. В.И. Ресина  2-е изд. – М., Дело, 2000. – 328с.
21. Экономическая теория: Учебник. /под ред. Мчерного С. В. и др. М., При, 2000. – 365 с.